Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 10

Вторичка – это не когда у квартиры был бывший. Это когда у квартиры была жизнь до тебя, и порой очень насыщенная. С залогами, арестами, тремя перепланировками и бабушкой, которая «временно выписалась, но еще живёт».

Что такое «вторичка»

Вторичная недвижимость – это квартира, у которой уже был один или несколько владельцев. Это может быть всё: от уютной двушки в хрущёвке до бабушкиной квартиры в сталинке с лепниной и призраком дедушки в коридоре.

Почему на вторичке чаще кидают

– Документы могут быть мутными, особенно если квартира переходила «по наследству» через троюродную тётю.

– Перепланировки без согласования: в ванной стиралка, душ и кухня – всё в одном, а по бумагам там кладовка.

– Непогашенные долги: за квартиру не платили 5 лет, и теперь ты вместе с ней получаешь «бонус» – 120 тыс. долга.

– Прописанные лица: купил, а там – студент, прописанный 10 лет назад и не собирающийся выписываться.

– Не снята обременённость (ипотека, арест, залог) – по документам всё чисто, но в реестре висит блок.

Этапы безопасной покупки вторички

1. Проверка истории квартиры

– Заказывай выписку из ЕГРН – она покажет собственников, обременения, площадь.

– Если за 5 лет квартира переходила 3 и более раз – это красный флаг.

– Проверь, не приватизирована ли она с нарушениями, особенно если там были несовершеннолетние.

2. Проверка продавца

– Он – собственник? Пусть покажет паспорт + документ о праве собственности.

– Если действует по доверенности – проверь дату, нотариуса, срок действия и право продавать.

– Запроси справку об отсутствии долгов (ЖЭК, ТСЖ, управляющая компания).

3. Проверка прописанных

– Получи справку о зарегистрированных.

– Лучше – выписка из домовой книги или форма №9.

– Проверь, нет ли временно отсутствующих – они потом могут объявиться.

Основные схемы обмана на вторичке

Схема 1: «Квартира с бабушкой»

Ты покупаешь, а бабушка остаётся. Потому что она прописана, а суд решает, что выселить её – это нарушение прав.

Схема 2: «Наследник из ниоткуда»

Прошло полгода после смерти предыдущего владельца, и вот ты покупаешь квартиру. Но через год появляется внезапный наследник, и ты становишься временным жильцом.

Схема 3: «Перепланировка-самострой»

В квартире шикарная кухня на месте бывшего туалета. Красиво? Да. Законно? Нет.

И продать ты потом не сможешь – потому что БТИ не одобряет магию «тут было не так, а стало по-другому».

Схема 4: «Фиктивный продавец»

Продажа по фальшивой доверенности. Покупаешь у «владельца», а настоящий собственник даже не в курсе.

Кейс: «Квартира с бонусами»

Антон купил однушку на юге Москвы. Всё было чисто: документы, квартира, даже полы не скрипели. Через месяц пришло уведомление из суда: у квартиры есть ещё один собственник – тётя из Воронежа, которой никто не сообщил о сделке.

Сделку признали недействительной. Антон остался без квартиры, и судился два года, чтобы вернуть деньги.

Вопросы для самопроверки

– Что важнее – выписка из ЕГРН или красивый ремонт?

– Как проверить, кто прописан в квартире?

– Что делать, если в договоре продавец действует по доверенности?

– Чем опасна недавняя перепланировка?

Итог главы

Покупка вторички – это как свидание вслепую: может быть любовь, а может – обман. Чтобы не попасть, нужно:

– Проверять документы до, а не после

– Не верить «на слово» – просить подтверждение

– Платить только после регистрации в Росреестре

– Знать, кто жил, кто живёт и кто собирается вернуться

– Обратиться к юристу перед сделкой – это инвестиция, а не трата

Вот полный пакет документов для покупки квартиры, который используется при расчётах наличными – без ипотеки и без агентства. Всё написано простым, юридически грамотным языком, подходит для Москвы и всей РФ.

Содержит:

– Расписка о получении полной суммы

– Акт приёма-передачи квартиры

1. Расписка о получении полной суммы по договору купли-продажи квартиры

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

подтверждаю получение денежных средств в размере

___________ (______________________________) рублей

от Петрова Петра Петровича, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

в счёт оплаты по договору купли-продажи квартиры от «_» ___________ 20 г., а именно:

Квартира, расположенная по адресу:

г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

Общая площадь: 56 кв. м

Этаж: 4 из 9

Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

Сумма передана наличными / по переводу (нужное вписать), расчёт произведён полностью. Претензий по сумме не имею.

Дата: «_» ___________ 20 г.

Подпись продавца: ________________ /И. И. Иванов/

2. Акт приёма-передачи квартиры

г. ______________

Дата: «_» ___________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456

и Покупатель: Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321

составили настоящий Акт приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры от «_» ___________ 20 г.

1. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру по адресу:

г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

Площадь: 56 кв. м

Этаж: 4 из 9

Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

2. Состояние квартиры на момент передачи:

– жильцы выписаны, ключи переданы;

– имущество: (вписать – есть ли мебель, техника и т.п., например: кухня остаётся, шкаф в комнате, без стиральной машины);

– задолженности по ЖКХ отсутствуют / имеются в размере _____ руб.

– (если есть долг – лучше прописать, кто его оплачивает);

– техническое состояние: исправное / требует ремонта / указать проблемы.

3. Стороны подтверждают:

– квартира передана Покупателю в полном объёме, фактически освобождена;

– претензий по расчётам, состоянию квартиры и юридическим вопросам стороны не имеют.

Акт составлен в двух экземплярах – по одному для каждой стороны.

Подписи:

Продавец: ________________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Советы покупателю:

– Сделай фото квартиры на момент передачи (особенно счётчиков, мебели, косяков).

– Сверь номер квартиры и кадастровый номер.

– Лучше указать, какие ключи передаются: подъезд, квартира, домофон, почта.

Ниже – шаблон основного договора купли-продажи квартиры между физическими лицами, без участия риелторов, банков и нотариуса. Он подходит для сделки без ипотеки и маткапитала, когда расчёты происходят наличными или переводом.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (между физическими лицами)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович,

паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

и

Покупатель: Петров Пётр Петрович,

паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г.,

зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить квартиру:

– по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

– общая площадь: 56,0 кв. м

– кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

– этаж: 4 из 9

– количество комнат: 2

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании:

Свидетельства о праве собственности / Выписки ЕГРН от «_» ________ 20 г.

(вписать данные о праве)

1.3. Квартира не обременена, не заложена, не находится в споре, не арестована.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Стороны согласовали цену квартиры в размере:

___________ (______________________________) рублей.

2.2. Расчёт производится в полном объёме до/в день подписания настоящего договора.

2.3. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской, подписанной Продавцом.

3. Порядок передачи квартиры

3.1. Квартира передаётся Покупателю по Акту приёма-передачи, который подписывается сторонами в день передачи.

3.2. С момента подписания акта все риски, расходы и обязанности по содержанию объекта переходят к Покупателю.

4. Гарантии и заверения

4.1. Продавец гарантирует, что:

– он является единственным собственником квартиры;

– на момент заключения договора в квартире никто не зарегистрирован / зарегистрирован (вписать);

– задолженности по ЖКХ отсутствуют / составляют ___ руб. (вписать);

– все документы, необходимые для сделки, предоставлены в полном объёме.

5. Прочие условия

5.1. Стороны обязуются подать совместное заявление о государственной регистрации перехода права собственности в МФЦ или через нотариуса/онлайн.

5.2. Все расходы по регистрации стороны несут: Покупатель / Продавец / 50 на 50 (нужное подчеркнуть).

5.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон, имеет равную юридическую силу.

Подписи сторон:

Продавец: _______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: _______________ /П. П. Петров/

Дополнительно можешь приложить:

– копию выписки ЕГРН

– технический план квартиры

– справку об отсутствии задолженности по ЖКХ

– копию квитанции об оплате пошлины за регистрацию (если подаёте в МФЦ)

Вот расширенный договор купли-продажи квартиры с долями, например, если квартира принадлежит двум собственникам. Это актуально для супругов, наследников или долевой приватизации.

Можно адаптировать под любое количество дольщиков. Ниже – на примере двух собственников.