Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 16

Если вы слышали «долевая собственность», «продажа комнаты», «в коммуналке осталась только ванна», – то вы на территории, где сосед может быть вашим совладельцем, а дверь в подъезд – границей маленькой войны.

Что такое доля

Доля в квартире – это не просто «половина дивана» или «четверть кухни». Это юридическая часть объекта недвижимости, без выдела в натуре. То есть вы вроде бы владелец, но где именно – непонятно. И к унитазу доступа у вас может не быть.

Типичная фраза продавца: «Продаю ½ квартиры». Типичная правда: «Там живёт тётя Лена, вас туда не пустят, но документы красивые».

Коммуналки и комнаты

Комната в коммуналке – это когда у тебя есть личный шкаф и чайник, а всё остальное – общий.

Инвесторы называют это «ликвидный актив». Жильцы называют это «запах борща от соседей в 7 утра».

Часто такая недвижимость:

– находится в центре города

– стоит относительно недорого

– может быть сдана в аренду, особенно посуточно

Но!

Коммуналки – это:

– всегда долевая собственность

– почти всегда проблема с приватизацией, прописанными

– возможны суды и скандалы при продаже

Частые схемы обмана

Схема 1: «Квартира с соседом, который не знал, что продают»

Ты покупаешь 1/3 квартиры, а потом узнаёшь, что остальные 2/3 принадлежат бабушке, которая против. Очень против. И прописана там со всеми своими детьми.

Схема 2: «Продаём долю, а живёт в ней клан»

На бумаге ты владелец. На деле – у тебя нет ключей, и за дверью тебе отвечают: «Мы тебя не звали».

Схема 3: «Выдел в натуре – как мистика»

Тебе говорят: «Можно выделить комнату в натуре». А потом суд говорит: «Нет, нельзя. Живи в воздухе между туалетом и стенкой».

Кейс: «Доля с приключениями»

Ирина купила ¼ квартиры в престижном районе. По документам – сказка. На деле: в квартире жили 5 человек, включая пожилого инвалида, прописанного по суду. Выделить комнату не удалось. Суд отказал. Продать долю – никто не берёт. Арендаторы – в шоке.

Итог: суды, слёзы, минус 2 года жизни и почти без прибыли.

Вопросы для самопроверки

– Чем доля отличается от комнаты?

– Что такое «выдел в натуре» и зачем он нужен?

– Могу ли я выгнать сособственника, если купил долю?

– Зачем проверять, кто живёт и кто прописан?

Итог: ад или инвестиция?

Можно ли заработать на долях и комнатах? – Да.

Можно ли потерять деньги, нервы и веру в человечество? – Да, и гораздо быстрее.

Если всё делать правильно:

– Покупать через аукцион/банкротство, а не у мутных личностей

– Проверять всех собственников и жильцов

– Использовать юриста и нотариуса

– Считать не только цену покупки, но и цену возможных судов