Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 9

1. Схема «Фальшивый продавец»

Суть схемы:

Продавец, который выставляет квартиру на продажу, вовсе не является её законным владельцем. Он может даже пользоваться поддельной доверенностью или поддельной выпиской из ЕГРН.

Как это работает:

– Мошенник «продаст» привлекательную квартиру через Интернет или через «дружеские» контакты.

– Документы «выглядят» официально, часто даже заверяются нотариусом (но без реальной проверки данных).

– Покупатель переводит деньги, а потом понимает, что настоящий собственник – не писал никаких предложений, и все документы поддельные.

Типичный кейс:

Андрей нашёл объявление о покупке квартиры с отличным соотношением цена/качество. За встречей и показом последовал перевод задатка «на условиях доверия». Позже оказалось, что продавец вовсе не имеет права на сделку – документы оказались смонтированными, а настоящий владелец не знал о покупке.

Вопросы для самопроверки:

– Проверили ли вы выписку из ЕГРН на актуальность и подлинность?

– Не убеждал ли вас продавец, что всё «уже проверено, можно платить» без возможности лично уточнить документы?

Итог:

Никогда не переводите деньги до получения оригиналов документов и проверки их через независимые источники. Всегда звоните в реестровую службу или лично проверяйте документы в МФЦ.

2. Новостройки от «однодневок»

Схема: Застройщик, который красив на буклете, но по факту строит на пустом месте – без разрешений, с поддельной проектной декларацией или на арендованной земле с истекающим сроком.

Как кидают:

– Квартиры продаются на этапе котлована.

– Через пару лет стройка «замораживается», компания исчезает.

– Люди остаются без жилья и без денег.

Кейс:

Артём купил квартиру в новостройке на этапе «залили фундамент». Через год стройка встала, сайт застройщика исчез, а в офисе продаж сидит уже бургерная.

Как не попасться:

– Проверяй застройщика на сайте ЕГРЮЛ и в Едином реестре проблемных объектов.

– Изучи разрешение на строительство (оно должно быть, как минимум).

– Не плати деньги напрямую – только через эскроу-счета – банк временно блокирует/замораживает деньги или активы до выполнения условий сделки.

2. Покупка по доверенности от «двоюродного брата в Сургуте»

Схема: Продавец действует по доверенности, которая может быть поддельной или отозванной, а то и оформлена с нарушениями.

Как кидают:

– Покупатель платит, думая, что покупает у законного владельца.

– Потом всплывает, что доверенность недействительна, а «брат» вообще в розыске.

Кейс:

Марина покупала квартиру у «мамы» продавца, которая действовала по доверенности. Через месяц объявился настоящий собственник и вернул всё себе через суд.

Как не попасться:

– Проверяй доверенность через нотариуса.

– Связывайся с собственником лично.

– Узнай, когда и зачем оформляли доверенность, и не отозвана ли она.

3. Вторичка с обременениями и «сюрпризами»

Схема: Квартира с долгами, запретами, арестами или неоформленным разводом.

Как кидают:

– Квартира «вроде бы свободная», но через месяц – арест, потому что хозяин должен алименты.

– Или жилец в браке, а супруг второй не в курсе продажи – через суд сделку расторгают.

– При детальной проверке обнаруживается, что на квартире оформлена ипотека, есть арест или обязательства по долгам по коммуналке.

– После покупки банки или кредиторы требуют уплаты задолженности, а вы уже как собственник отвечаете за долги.

Кейс:

Павел купил квартиру у мужчины, который недавно развёлся. Только вот бывшая жена подала в суд и вернула себе половину. Теперь у Павла – однушка с бывшей чужой женой.

Типичный кейс:

Елена встретилась с продавцом, которому удалось убедить её в отсутствии обременений. Однако, спустя несколько месяцев, на квартиру повесили арест из-за долгов по капремонту, накопленных предыдущими владельцами, а банк потребовал досрочного погашения ипотеки.

«Множество собственников» – двойная продажа

Как выглядит:

Квартира оформлена на двух и более собственников, а один из них не в курсе сделки. Или собственников вообще может быть трое, а ты только с одним из них заключил договор.

Как только ты оплачиваешь квартиру, один из владельцев появляется с неожиданными требованиями: «Ну вот, я не согласен на продажу».

Как это работает:

Даже если один собственник договорился о продаже, остальные могут подать в суд, требуя вернуть квартиру. Квартира в итоге вернётся в общую собственность – и ты останешься без денег и без недвижимости.

Как избежать:

– Проверь документы на квартиру – у кого есть доли, кто подписывает договор.

– Проверь все выписки и соглашения на предмет согласия всех сторон.

– Ищи квартиру, где все собственники подписали договор. В случае сомнений – запрашивай согласие супругов или других владельцев на продажу.

Как не попасться:

– Проверь, кто владеет квартирой, есть ли доли и кто прописан.

– Запроси свежую (!) выписку из ЕГРН.

– Проверь судебные базы на предмет исков, арестов, алиментов.

Как избежать:

– Проверь всё в реестре – по базе Росреестра. Вдобавок – запроси у продавца банковскую выписку (если покупаешь квартиру, которая раньше была в ипотеке).

– Работай только с нотариально заверенной доверенностью. Если доверенность подозрительная, вешай на паузу всю сделку.

Итог:

Перед покупкой обязательно заказывайте не только выписку, но и копию истории объекта. Консультируйтесь с юристом, чтобы уточнить все нюансы оформленных обременений.

4. «Срочные сделки» – давление и паника

Суть схемы:

Мошенники используют психологическое давление: «Подписывай сейчас, иначе другой покупатель уже купит», «Покупай сегодня, завтра будет поздно». Это создает у покупателя ощущение срочности, чтобы он не успел вдуматься в детали.

Как это работает:

– Менеджер или риелтор настаивает, что цена сегодня ниже, чем завтра, или что объект скоро «уйдет».

– Давление = отключение мозга.

– Покупателя убеждают, что быстрое решение – залог выгоды, а долгие размышления обойдутся в упущенной возможности.

– В результате покупатель торопится и подписывает документы, не изучив их детально.

– Без проверки документов покупатель даёт задаток, потом выясняется: квартиру уже продали, или продавец – левый.

Типичный кейс:

Ольга получила звонок от риелтора: «Квартира в центре – только сегодня по спеццене, завтра уже не будет такой возможности». Ольга, в порыве срочности, внесла задаток, а позже выяснила, что документы составлены без должной проверки, а объект имеет юридические проблемы, которые она не успела заметить.

Кейс:

Олегу позвонил риелтор: «Есть крутая квартира, но бронируем за час, потом заберёт семья с ребёнком!». Олег внёс задаток, потом узнал, что объект вообще сдан в аренду и не продаётся.

Вопросы для самопроверки:

– Давил ли на вас кто-то, заставляя принимать решение в считанные минуты?

– Провели ли вы самостоятельную проверку объекта до внесения денег?

Как не попасться:

– Спокойно: хорошее жильё не убежит.

– Никогда не давай задаток без договора.

– Успей проверить всё сам. Если вам навязывают срочность, попросите время на проверку и консультацию с независимым экспертом.

5. Дарение с последствиями

Схема: Квартира подарена, а потом даритель внезапно «вспоминает», что его заставили.

Как кидают:

– Пожилые люди могут оспорить сделку, сославшись на давление.

– Квартира возвращается, а ты – без денег и жилья.

Кейс:

Игорь «купил» квартиру по договору дарения у дедушки. Через полгода внук дедушки вернул всё через суд, потому что «дедушку заставили подписать».

Как не попасться:

– Дарение – не покупка. Никаких денег официально.

– Оформляй всё через куплю-продажу, если передаются деньги.

6. Покупка земли «у местных»

Схема: Землю продают по рукописной бумажке, «а мы тут все так оформляем».

Как кидают:

– Земля оказывается не в собственности, а в аренде.

– Или принадлежит государству.

– Или продаёт вовсе не тот, кто числится владельцем.

Кейс:

На Бали Ирина купила участок у местного, которого «все знают как хозяина». Через два года к ней пришла компания – это земля под застройку от государства.

Как не попасться:

– Только через официальную регистрацию сделки.

– Только с проверкой кадастра и правоустанавливающих документов.

7. Гаражи, кладовки, подвалы – «уникальный шанс»

Схема: Продают объекты, которые вообще не подлежат продаже – самострой, арендованные подвалы, парковочные места «по доброй памяти».

Как кидают:

– Покупатель получает бумажку о собственности, которой нет в природе.

– Через год приходит УК или собственник дома и говорит: «Пшел вон».

Кейс:

Сергей купил «гараж» в многоэтажке. Через полгода застройщик снес его под парковку, а «документы» оказались липовыми.

Как не попасться:

– Всё, что находится в подвале, на крыше и около мусорки – проверяется в первую очередь.

– Не верь, что «сейчас оформим» или «так все покупают».

8. Схема «Двойная продажа»

Суть схемы:

Один объект недвижимости выставляют на продажу одновременно нескольким покупателям, зачастую через разных агентов или на разных платформах. Мошенники получают несколько авансов и исчезают с деньгами.

Как это работает:

– Продавец или мошенники заключают предварительные договора с несколькими заинтересованными сторонами.

– Каждая из сторон оплачивает задаток или даже полную стоимость, уверенная, что покупка уникальна.

– Как только деньги поступают, мошенник исчезает, а реальные владельцы уже не согласны на продажу.

Ты платишь задаток за квартиру, и через несколько дней продают её другому покупателю. Продавец говорит, что «ты сам виноват, что не успел оплатить» или «договор не был подписан», а задаток, мол, теперь он оставляет себе.

Суть схемы проста: задаток – это такая «плата за бронирование». Вроде как, это твой обет, а продавец в случае отказа возвращает задаток в двойном размере. Но…

Некоторые продавцы умело манипулируют этим понятием: вроде бы, никакого договора нет, а задаток – это просто деньги, которые они могут оставить себе.

Типичный кейс:

Иван подписал предварительный договор и внес задаток за квартиру, которую также покупали еще два человека. Когда Иван попытался оформить сделку, оказалось, что продавец продал объект другому покупателю, а договор с Иваном оказался фиктивным.

Как избежать:

– Заключи договор задатка. В нём должно быть прописано, что будет, если сделка не состоится.

– Плати задаток только после подписания основного договора купли-продажи.

– Запроси чек или квитанцию при передаче задатка – иначе будет очень тяжело вернуть деньги.

Вопросы для самопроверки:

– Сколько предварительных договоров вы подписывали и с кем?

– Получили ли вы подтверждение эксклюзивности сделки от собственника?

Итог:

Заключайте сделку с тем, кто имеет явное право продавать объект, и обязательно согласовывайте условия эксклюзивности сделки. Проверяйте, чтобы никакие другие предварительные договора не были подписаны.

9. Схема «Непрозрачная предоплата»

Суть схемы:

В этой схеме покупателю предлагают внести предоплату или задаток на «резервирование» квартиры без оформления официальных документов. Деньги переводятся на счета, а затем исчезают вместе с мошенником.

Как это работает:

– Продавец или агент предлагает внести предоплату «для закрепления» сделки.

– Документы оформляются позже, а иногда вообще не оформляются.

– В результате, деньги уходят, а квартира оказывается проданной другому.

Типичный кейс:

Сергей, в надежде приобрести квартиру своей мечты, оплатил предоплату по предложению «закрепить» объект. Однако, продавец отказался подписывать договор, объяснив это формальностями. Позже выяснилось, что квартира была продана ещё другому покупателю, а Сергей остался ни с чем.

10. Схема «Подмена документов»

Суть схемы:

Мошенники подменяют оригинальные документы на менее выгодные для покупателя. Например, вместо выписки из ЕГРН покупателю дают фальшивую копию, или в договоре вставляют скрытые условия.

Как это работает:

– При подписании сделки продаётся объект с документами, которые кажутся нормальными, но при ближайшей проверке выясняется, что в них заменены важные пункты.

– Покупатель обнаруживает, что в договоре не прописаны условия освобождения от долгов или, наоборот, прописаны штрафные санкции, о которых он не знал.

Типичный кейс:

Анна купила квартиру и получила «официальную» выписку. Однако, спустя пару месяцев выяснилось, что в договоре была подмена пунктов, и теперь она обязана уплачивать огромные штрафы за мелкие нарушения условий, о которых ранее и не догадывалась.

Вопросы для самопроверки:

– Сверяли ли вы оригиналы документов с копиями, которые вам дали?

– Знакомы ли вы с ключевыми пунктами договора, чтобы понять, что в нём не изменили условия?

Итог:

Тщательно проверяйте все документы. Лучше, если копии документов сверяются с оригиналами сразу при встрече. Привлеките юриста, чтобы он сравнил условия договора с типовыми нормами.

Вопросы для самопроверки:

– Проводилась ли встреча с продавцом лично перед переводом денег?

– Подписывался ли хотя бы предварительный договор до внесения денег?

Итог:

Вносите деньги только при наличии подписанного договора или акта приёма-передачи. Не предоплачивайте «на всякий случай» и не доверяйте словам без подтверждения документами.

Схема 11. «Обман с ценой» – ты платишь, а стоимость другая

Как выглядит:

Ты договорился о цене с продавцом, подписал договор, но в нём указана совершенно другая цифра. Или же продавец просит передать деньги на другую фамилию, не прописанную в договоре.

Как это работает:

Продавец намеренно занижает стоимость квартиры, чтобы снизить налоги или же чтобы продать её по заниженной цене, но с большей прибылью «по чёрному» – через сторонние переводы.

Как избежать:

– Обязательно проверяй сумму, указанную в договоре. Она должна совпадать с тем, что ты заплатил.

– Не соглашайся на «сделки с рук» без документации. Всё должно быть на официальных бланках.

– Проверяй, что в договоре указано точно то, что договаривался с продавцом. Если сумма не совпадает – отказывайся.

Схема 12. «Покупка недвижимости без правоустанавливающих документов» – смотри документы, а не красивые картинки

Как выглядит:

Тебе показывают квартиру, говорят, что «всё чисто», а на деле выясняется, что у продавца нет правоустанавливающих документов или они утеряны. Продавец предлагает «договариваться по-своему» и, скорее всего, просто исчезнет.

Как это работает:

Если у продавца нет договора с предыдущим собственником или он не может предоставить оригинал документа на объект, на котором он продаёт – будь уверен, квартира не имеет правовой чистоты.

Как избежать:

– Проверь оригинал документа и его копии в реестре.

– Не принимай решения на эмоциях. Если продавец говорит, что «потом всё сделаем» или «это неважно» – сразу насторожись.

Проверочный чек-лист перед любой сделкой:

– Получена свежая (!) выписка из ЕГРН

– Проверены обременения, долги, аресты

– Установлено, кто собственник, где он и вменяем ли

– Сделка оформляется через юриста или нотариуса

– Деньги – только через безопасный способ (эскроу, банковская ячейка)

– Никто не давит, не торопит, не обещает «только сегодня»

– Документы сверены, доверенности проверены, супруги в курсе

Итог: как не попасть в ловушку

– Проверяй всё сам, не верь на слово.

– Не плати ни копейки, пока не увидишь документы.

– Спокойствие, проверка и ещё раз проверка – вот лучшие друзья покупателя.

Общие рекомендации: как не стать жертвой мошенников при покупке

– Проверка документов:

– Заказывайте выписки из ЕГРН самостоятельно через МФЦ или государственные порталы.

– Сравнивайте информацию в документах с данными, указанными продавцом.

– Оформление сделки:

– Всегда оформляйте предварительный договор с детальным описанием условий.

– Договаривайтесь об оплате через банковские переводы на официальные счета, а не наличными.

– Психологическая устойчивость:

– Не торопитесь. Если кто-то давит на вас, требуя моментального решения, остановитесь и подумайте.

– Проведите независимую экспертизу объекта.

– Юридическая помощь:

– Привлекайте юриста, особенно если сделка кажется сложной или условия нестандартными.

– Не полагайтесь на устные обещания, требуйте закрепления договорённостей в письменном виде.

Итоговые вопросы для самопроверки:

– Произвели ли вы независимую проверку всех документов?

– Почему вам навязывают срочность сделки?

– Подписали ли вы договор с указанием всех условий, связанных с обременениями и предоплатой?

– Есть ли у вас письменное подтверждение эксклюзивности сделки?

Помните: мошенники используют множество схем, чтобы запутать даже опытных покупателей. Главное – сохранять бдительность, требовать документальных подтверждений и не поддаваться эмоциональному давлению.

Кейс: «Много друзей – много проблем»

Марина покупала квартиру у человека, который предложил сделать сделку «по дружбе» с пониженной ценой. После того как она заплатила всю сумму, выяснилось, что у квартиры не было права на продажу – и продавец её давно уже перепродал третьему лицу.

Результат:

Марина осталась и без квартиры, и без денег, а продавец исчез.

Что делать, чтобы не попасться на эти схемы:

– Проверь все документы через Росреестр и нотариуса.

– Заключай письменные договоры на каждую стадию сделки (включая задаток, предварительный договор).

– Запрашивай согласие всех владельцев, если их несколько.

– Не соглашайся на «чёрные схемы» с пониженными ценами.

– Не соглашайся на продажу «без документов» – лучше пройти мимо.

Итог: Как не попасть на эти схемы

– Проверяй все документы (включая нотариально заверенные)

– Никогда не платишь до подписания договора

– Запрашивай все копии документов – для себя, а не для продавца

– Не соглашайся на сделки с людьми без официальных прав на недвижимость

– Будь осторожен с ценой – если скидка слишком хорошая, чтобы быть правдой, – скорее всего, её нет.