Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 7

Если ты когда-нибудь читал договор и через две страницы начинал зевать – поздравляю, ты обычный человек. Они и пишутся так, чтобы ты их не понял. Зато подписал.

Что такое договор?

Это бумага, которую ты подумаешь не читать, а потом будешь очень жалеть, что не прочитал.

Договор – это инструкция: что, кому, за сколько и на каких условиях ты отдаёшь или получаешь.

Даже если он на 12 страницах и с формулировками «во исполнение обязательств, вытекающих из факта намерения», – суть можно понять. Сейчас научу.

Принцип чтения договора

Не читай подряд. Ищи смысловые блоки. У любого договора есть структура – почти как у инструкции к микроволновке. Только с подставами.

Блок 1. Предмет договора

«Сторона 1 обязуется передать, а сторона 2 – принять…»

Что это по-русски: Что именно передаётся? Квартира? Дом? Право аренды? Доля?

Ловушки:

– Формулировка «предметом настоящего договора является…» – может быть хитро замаскирована, например:

– «информационно-консультационные услуги по содействию в приобретении объекта» – это не купля-продажа, это «услуги»!

Блок 2. Цена и порядок оплаты

«Цена объекта составляет… Оплата производится…»

На что смотреть:

– Чётко указана сумма (цифрами и прописью)

– Как и когда платится: аванс? Задаток? Сразу вся сумма?

– Кто несёт расходы: за нотариуса, госпошлину, регистрацию?

Фокус:

«Перевёл задаток – значит, всё, почти купил».

Нет. Пока нет акта и подписей – ты просто подарил деньги.

Блок 3. Права и обязанности сторон

Что делать:

– Найди раздел, где написано, кто что должен

– Проверь: кто оформляет документы? Кто идёт в МФЦ? Кто платит нотариусу?

Ловушки:

– «Покупатель обязуется самостоятельно проверить юридическую чистоту объекта» – это значит, тебе подсовывают, а ты сам виноват, если кинули.

Блок 4. Ответственность сторон

«Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством»

Что это по факту: никто ни за что не отвечает, если не прописано конкретно.

Добавь фразу сам:

«Продавец гарантирует, что объект свободен от обременений, не находится в залоге, аресте, под спором…»

Если нет этой фразы – беда.

Блок 5. Сроки

Проверь:

– Когда передаётся имущество?

– Когда ты платишь?

– Когда подаёте в МФЦ?

– Когда выезжают жильцы?

Фокус:

«Через месяц выпишемся».

А в договоре нет ни слова. Живут дальше – и ты ничего не сделаешь.

Блок 6. Основания для расторжения

Важно: можно ли отказаться от сделки, и что тогда происходит с деньгами?

Фишка: если не написано – продавец может взять аванс и «пропасть», а вернуть ты сможешь только через суд.

Блок 7. Дополнительные условия и приложения

Смотри:

– Приложения: план квартиры, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН

– Кто платит за регистрацию

– Есть ли мебель/техника – и описаны ли они в акте?

Кейс: «Подпишу, а потом разберёмся»

Сергей купил квартиру. Заплатил полностью. Через неделю пришёл заселяться – а там всё ещё живёт бывший хозяин и его тёща.

«У нас времени не было съехать, ну поживём пока у тебя – ты ж не против?»

В договоре не было ни строки о сроках выселения.

Суд тянулся 7 месяцев. Сергей жил на съёмной и нервничал.

Как выглядит опасный договор:

– Много общих фраз: «по договорённости сторон», «по устному соглашению»

– Нет сроков

– Не указано, кто платит расходы

– Нет конкретной формулировки, что объект передаётся свободным от обременений

– Непонятно, кому переводятся деньги

– Неподписанные приложения

– Нет раздела про ответственность

Как читать договор без паники:

– Не бойся задавать вопросы.

– Если риелтор говорит «это типовой договор», – попроси объяснить, что в нём написано. Это их работа.

– Выпиши себе главные пункты на листок:

– Кто продаёт

– Что продаётся

– За сколько

– Когда платишь

– Когда получаешь

– Кто и за что отвечает

– Проверь, совпадают ли слова с реальностью.

– Например, если в договоре написано «продавец получает деньги в МФЦ», – не передавай их на кухне.

– Пусть юрист посмотрит.

– Лучше 5 тысяч за проверку, чем 5 миллионов в суде.

Вопросы для самопроверки:

– Как понять, что ты покупаешь: недвижимость или просто «услугу по показу объекта»?

– Кто должен отвечать за чистоту объекта: ты или продавец?

– Что делать, если в договоре нет сроков?

– Нужно ли акт приёма-передачи? Почему?

Итог: как не попасть

– Читай договор по блокам, а не с начала до конца

– Запрашивай расшифровку каждого пункта – пусть объяснят на пальцах

– Добивайся, чтобы всё обсуждённое было на бумаге

– Никогда не подписывай сразу – бери на вычитку

– Подписывай только то, что понял