Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 17

На бумаге – три квартиры, в реальности – один однушечный муравейник. А ты думал, это «умный инвестор», а не «предприниматель, ищущий приключений на пятую точку».

Что такое дробление?

Дробление квартиры – это превращение одной квартиры в две, три, а иногда и в шесть, с отдельными входами, санузлами, счётчиками и даже адресами (если повезёт).

Зачем это делают?

– Чтобы продать подешевле, но больше

– Чтобы сдавать как студии – посуточно или надолго

– Чтобы обойти ограничения: по прописке, налогам, нормам

Где и как могут обмануть

Схема 1. «Продажа как студии, а это часть квартиры»

Ты покупаешь «отдельную студию», а по документам – просто комната в общей квартире, без выдела в натуре. Жить можно, но зарегистрироваться нельзя. Продать – почти тоже. А если снесут стену – нет объекта.

Схема 2. «Дробили незаконно»

Перепланировка не согласована. Противопожарные нормы нарушены. Воды нет. Канализация идёт через соседей. При проверке – всё сносится, иногда и за твой счёт.

Схема 3. «Обещали юр. адрес – а дали вентиляционный люк»

Оформляют «объект», но он не имеет отдельного кадастрового номера, адреса, а значит – это не квартира, а объект самостроя. Росреестр в шоке, суд – тоже.

Что запрещено законом

– Нельзя делить, если не соблюдаются нормы по площади, свету, вентиляции, шумоизоляции

– Нельзя делать отдельный вход через подъезд, если это угрожает безопасности

– Нельзя проводить канализацию без согласования с коммунальщиками

– Нельзя регистрировать «нежилые жилые помещения» без перевода статуса

Пример: студии-капканы

Москва. Новый ЖК. Риелтор предлагает «две студии» по 20 м² каждая. На деле: это одна квартира 40 м² с фанерной стенкой и двумя дверями из одной входной. Коммуникации одни, счётчики одни, собственность одна. Покупатель платит как за две, а в реестре – одна.

Кейс: «Дробление для мамы»

Сергей купил ½ квартиры «под инвестиции». Ремонт – крутой, сдача – идёт, деньги капают. Но через полгода к нему пришли из жилинспекции: жалоба от соседей. Проверка – перепланировка не согласована, стены несущие, канализация – самодельная.

Итог: штраф, предписание снести, съёмщик съехал, соседи прокляли.

Как не вляпаться в проблемную студию

– Проверяй кадастровый номер: это отдельный объект или «воображаемая студия»

– Смотри на технический паспорт: есть ли отдельный вход, кухня, санузел

– Запроси проект перепланировки и согласования – или их нет

– Уточни у ЖКХ, ТСЖ, БТИ – есть ли претензии

– Ознакомься с решением суда, если кто-то уже пытался узаконить

Вопросы для самопроверки