Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 6

Если вы думаете, что в сделке участвуют только вы и вторая сторона – это как считать, что фильм снимает только актёр. На самом деле, за кулисами бегают ещё пять персонажей. Некоторые из них – полезны. А некоторые просто хотят ваш аванс.

Основные участники сделки – краткий список подозреваемых:

– Собственник – человек, которому реально принадлежит квартира (а не который просто её показывает)

– Покупатель – ну, вы или другая жертва

– Риелтор – загадочная фигура, которая берёт деньги «за сопровождение»

– Агентство – якобы «гарант безопасности», но не несёт ответственности

– Нотариус – человек в мантии, который делает всё официально, но не проверяет мошенников

– МФЦ / Росреестр – бюрократическая фабрика, без которой не будет права собственности

Теперь разложим по полочкам. Кто зачем нужен – и где ловушки.

1. СОБСТВЕННИК

Кто это: человек, чьё имя записано в ЕГРН.

На что смотреть:

– Паспорт + выписка из ЕГРН: всё должно совпадать

– Если собственников несколько – ВСЕ должны участвовать в сделке

– Если один – проверьте, не в браке ли он. Иначе без согласия супруга сделка оспорима

– Если продаёт по доверенности – доверенность проверяем через нотариуса, звонком, и вживую

Фокус:

«Я – собственник, просто документы на маму».

Перевод: «Я вообще не имею права продавать эту квартиру, но попробую».

2. РИЕЛТОР

Кто это: посредник между вами и правдой.

Что он делает по идее:

– Проверяет документы

– Ищет объекты

– Сопровождает сделку

– Составляет договор

Что часто делает на практике:

– Говорит «всё нормально», не проверяя ничего

– Уговаривает подписать, потому что «завтра другой покупатель»

– Прячет проблемы – лишь бы получить процент

– Исчезает после получения комиссии

Важно: риелтор не несёт никакой ответственности. Даже если вы ему заплатили, и он «не заметил», что у квартиры 3 ареста и ипотека. Максимум – пожмёт плечами.

3. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

Кто это: юридическое лицо, через которое работает риелтор.

Они обещают:

– Безопасную сделку

– Юристов

– Проверку объекта

– «Сопровождение под ключ»

На деле:

– Многие просто делают шаблонный договор

– Никакой ответственности за последствия

– Некоторые даже работают в сговоре с продавцом (или покупателем)

Как проверить:

– Есть ли юрлицо, ИНН?

– Есть ли лицензия (необязательна, но хотя бы устав и адрес)?

– Есть ли письменный договор с агентством, а не на словах?

4. НОТАРИУС

5. МФЦ / РОСРЕЕСТР

Кто это: орган регистрации прав.

Что делает:

– Принимает документы

– Проверяет по формальному списку

– Вносит запись: вы – новый собственник

Что не делает:

– Не проверяет, был ли обман

– Не проверяет, был ли продавец настоящим

– Не проверяет, в браке ли собственник

– Не смотрит, кому вы заплатили

По сути: это просто машина, куда ты положил документы – и через 7 дней получил бумагу. Если там была ошибка, липа или развод – всё равно зарегистрируют.

Кейс: «Риелтор – мой друг, а друг…»

Никита покупал квартиру через знакомую риелтора. Та сказала:

«Квартира чистая, хозяин порядочный, уже третий раз продаёт – вообще проблем нет».

Никита перевёл деньги, подписал договор. Через месяц узнал: продавец – мошенник с поддельной доверенностью, настоящая собственница была в больнице.

Риелтор сказала:

«Ой… а я думала, что он настоящий. Ну, извините. Я просто свела вас».

Никита остался без квартиры, без денег, без риелтора и без иллюзий.

Мини-схема: кто за что отвечает

Вопросы для самопроверки:

– Можешь ли ты отличить настоящего собственника от «показушного»?

– Кто точно НЕ будет проверять, есть ли обременения у квартиры?

– У кого есть ответственность – у риелтора или нотариуса?

– С кем лучше подписать договор: с риелтором или агентством?

Как не попасть:

– Проверь каждого участника сделки. Не доверяй словам, запрашивай документы

– Делай всё через письменные договоры. Устные договорённости – для пьес, а не для сделок

– Не думай, что нотариус = 100% безопасность. Он просто печатает, не думает

– Не давай денег, пока не проверил, кому и за что.

– Не верь «друзьям риелторам». Деньги важнее дружбы – особенно чужие