Читать книгу Как не быть обманутым на недвижке - Наталья Долбенко - Страница 5

Сделка – это не просто «бумажку подписал». Это целый спектакль, где можно выступить и в роли собственника, и в роли лоха. Разбираемся, что к чему.

Все сделки с недвижимостью можно поделить на две большие категории:

– Передача владения – то есть аренда: вы жильё отдаёте, но оно ваше

– Передача собственности – то есть продал, подарил, оставил в наследство: теперь это уже не ваше

Но дьявол, как всегда, в деталях. Потому что вы можете думать, что «просто продали», а по факту сделали дарение с налогами, оспоримыми сроками и сюрпризами от ФНС. Или, наоборот, думаете, что сдаёте квартиру на полгодика, а потом годами судитесь с «временно проживающими».

Пока вы думаете, что сделка – это когда вы кому-то что-то просто «передаёте», юристы разводят руками, а мошенники – греют руки.

Все сделки – не одинаковые. И не все безопасные.

Когда человек говорит: «Я передал квартиру сыну», юрист уточняет:

«Это было дарение, завещание, купля-продажа, мена, рента или устная договорённость на кухне?»

Потому что юридически – разные типы сделок – разные последствия, налоги, риски и способы развода.

Основные типы сделок – просто и по делу

Кейс: «Сдавал – теперь судится»

Александр сдавал свою квартиру в аренду – без договора, «по-человечески», «тётке нормальной, в очках». Через 5 месяцев она перестала платить, ещё через месяц перестала отвечать, а через два подала в суд… на Александра, мол, «выселение нарушает её права».

Суд стал на её сторону: без договора – вы, как владелец, не можете доказать условия, и тем более – сроки. Теперь Александр снимает свою же квартиру у «тёти в очках» за 25 тысяч.

Разберём по порядку:

1. АРЕНДА

Что это: временная передача жилья в пользование за деньги (или иногда за «спасибо и ремонт»).

Как оформляется: договор аренды (в идеале – письменный, с подписью, сроками, суммой и условиями).

На что обращать внимание:

– Кто арендодатель? Это действительно собственник? Или его троюродная племянница?

– Есть ли письменный договор?

– Прописаны ли в квартире ещё люди?

– Указаны ли чётко: срок, сумма, кто за что платит, условия досрочного расторжения?

Типовые разводы:

– Сдаёт не собственник, а «доверенное лицо» – по фальшивой доверенности

– Одну квартиру сдают нескольким арендаторам

– Договор не оформляется – потом жильцов не выгнать

– Арендатор перестаёт платить, но остаётся жить

Совет:

Договор аренды – не роскошь, а средство защиты. Даже если вы сдаёте «своим», сделайте письменный договор. Приложите копии паспортов. Иначе в суде вам скажут: «А докажите, что это аренда, а не сожительство».

2. ПОКУПКА

Что это: приобретение недвижимости в собственность за деньги.

Как оформляется: договор купли-продажи + регистрация права собственности в Росреестре.

Риски:

– Поддельные документы

– Недобросовестные продавцы (особенно при срочной продаже)

– Долги, аресты, обременения

– Неуказанные наследники, бывшие супруги, дети, пенсионеры с правом проживания

– Отсутствие регистрации сделки (а без неё – квартира не ваша)

Типовая схема развода:

Продаётся квартира «без обременений». Вы отдаёте деньги, подписываете договор. Потом выясняется, что квартира:

– В ипотеке

– Под арестом

– С двумя прописанными пенсионерами, которых нельзя выписать

– Или вообще продана по фальшивой доверенности – и вы просто перевели деньги мошеннику

Совет:

Не верьте фразе: «Да всё нормально, мы уже продаём не в первый раз». Проверяйте выписку из ЕГРН, личность продавца, историю права собственности и долги.

3. ПРОДАЖА

Что это: вы отдаёте свою недвижимость за деньги.

Как оформляется: договор купли-продажи + регистрация перехода права.

Возможные проблемы:

– Покупатель не платит, но требует вселения

– Покупатель оспаривает сделку (мол, был введён в заблуждение)

– Покупатель признаёт сделку мнимой (нажали, обманули, запугали)

– После сделки появляются родственники, которые говорят: «Это не он продал! Это его обманули!»

– При продаже доли: другие сособственники оспаривают право

Совет:

Работайте через аккредитив или ячейку. Не передавайте оригиналы без встречного исполнения. Фиксируйте всё – суммы, расчёты, расписки.

4. ДАРЕНИЕ

Что это: передаёте недвижимость безвозмездно – просто так.

Как оформляется: договор дарения + регистрация права.

Частые ошибки:

– Дарят без договора – «устно договорились»

– Дарят не родственникам – а это налогооблагаемая сделка

– Дарят несовершеннолетнему – потом не продать без органов опеки

– Пытаются оспорить дарение – «бабушка была под давлением» или «в невменяемом состоянии»

Типовая история:

Мама подарила квартиру сыну. Через год сын продал квартиру. Мама обиделась и пошла в суд, где заявила, что была введена в заблуждение и «не поняла, что подписывает».

Суд признал сделку недействительной. Сын остался без квартиры, а покупатель остался без квартиры и без денег.

Совет:

Дарение – не игрушка. Договор нужен. А если у кого-то проблемы с психическим здоровьем – лучше вообще не трогать. Иначе потом суд отменит всё.

5. НАСЛЕДСТВО

Что это: переход недвижимости после смерти по закону или завещанию.

Как оформляется: через нотариуса, вступление в наследство, регистрация права.

Опасности:

– Несколько наследников

– Обременения, долги умершего

– Споры по завещанию («бабушка не могла оставить всё кошке!»)

– Отказ оформить наследство – потом квартира «висит»

– Сроки – если не успел в 6 месяцев, потом суд

Типовая история:

Ольга вступила в наследство от отца. Но не проверила, что на квартире висел долг за капремонт 180 тысяч. Теперь она собственник – и по закону обязана платить. Отец не платил 8 лет.

И ещё сюрприз: объявился внебрачный брат, который подал в суд на пересмотр наследства.

Совет:

Наследство – это не всегда подарок. Перед тем как оформлять – закажите выписку из ЕГРН, проверьте долги, налоговую и коммуналку. И, если есть завещание – будь готов к сюрпризам.

6. ИНВЕСТИЦИИ

Что это: вложение денег в недвижимость ради дохода.

Как бывает:

– Новостройки на стадии котлована

– Апартаменты «под сдачу»

– Мини-гостиницы, хостелы, гестхаусы

– Доли в бизнес-центрах

– Зарубежные квартиры «для пассивного дохода»

Самые частые обманы:

– Дом не построили

– Дом построили, но не ввели в эксплуатацию

– Доход не пошёл – сезонность, налоги, штрафы

– Ваша доля юридически ничем не подкреплена

– Никакой доходности – наоборот, сплошные расходы

Типовая афера:

«Купи апартамент в Сочи – 10% годовых, сдаём всё за тебя».

Вы платите 8 млн. Через год вам присылают отчёт: загрузка – 17%, выручка – 45 тысяч за год.

В итоге: налоги, расходы, ремонт – а квартира стоит полуподвальной, продать её сложно.

Совет:

Если где-то обещают доходность выше банковского депозита – там или риск, или обман. Не верьте маркетингу. Смотрите документы, землю, статус, разрешения, финмодель, спрос, расположение.

Итог: как не попасть

– Каждая сделка – это своя природа, своя правовая логика и свой набор грабель.

– Не бывает универсальных шаблонов – договор аренды ≠ договор дарения

– Любая устная договорённость – это ничто. Хотите защищаться – оформляйте письменно

– Не знаете – спросите. Юрист стоит дешевле, чем ошибка в миллионы

– Никогда не полагайтесь только на слова. Даже если продавец в очках, с дипломом и «работает судьёй»

Проверь себя:

– Знаешь ли ты, в чём отличие дарения от наследства и какие у них последствия?

– Знаешь, что при дарении родственнику может быть налог, если не правильно оформлено?

– Понимаешь, в чём риск сдавать без письменного договора?

– Догадываешься, что инвестировать в новостройку без аккредитации банка – это русская рулетка?

Чего бояться:

– При аренде – фальшивых собственников и субаренды (сдают не своё)

– При покупке – «липовых» продавцов, долгов и судебных ограничений

– При продаже – недобросовестных покупателей, притворных сделок

– При дарении – риска оспаривания через суд, особенно если даритель передумал

– При наследстве – долгов, которые переходят вместе с квартирой

– При инвестициях – не получить ни объекта, ни дохода, особенно если «доход обещали в соцсети»

Как не попасть:

– Каждая сделка = отдельный тип документов и рисков. Не путай.

– Составляй договор даже для аренды – это не недоверие, это защита.

– Не подписывай договор дарения «на всякий случай» – суд может это отменить.

– Проверяй наследство: нет ли других претендентов, долгов, арестов.

– Не верь красивым рендерам инвестпроектов – верь реестру, разрешениям, отзывам.

Разбираемся, что такое вторичка, почему у квартиры может быть 6 хозяев, и как не стать седьмым – без прав.

Что такое вторичка – и почему всё так мутно

Вторичная недвижимость – это квартира, которая уже кому-то принадлежала. Она уже построена, в ней, возможно, кто-то жил, кто-то умирал, кто-то разводился, кто-то кого-то выписывал… а кто-то не выписывал.

На первый взгляд – плюс: дом стоит, стены можно потрогать, соседи уже есть (и даже, бывает, тихие).

На практике – самое большое количество обманов происходит именно на вторичке.

Почему?

Потому что:

– Бумаги можно подделать

– Люди могут врать

– Продавцы могут скрывать долги, аресты, наследников, суды и прочее весёлое

Что проверить, прежде чем даже думать о задатке

Вот базовый чеклист, без которого вообще нельзя подходить к сделке:

– Выписка из ЕГРН – кто владелец, есть ли обременения, аресты, залоги

– Кто прописан – иногда там 5 человек, включая ребёнка, которого нельзя выписать без суда

– Основание права собственности – как именно продавец получил квартиру: по договору, наследству, дарению?

– Срок владения – если меньше 3—5 лет, возможны налоги и споры

– Долги по ЖКХ и капремонту – они не «прикладываются», но портят нервы

– Есть ли споры, суды, претензии? Это можно увидеть и через суды.рф, и через людей

– Кто живёт в квартире – да, физически. Потому что часто продают вместе с «невыезжающей мамой»

Кейс: «Молодой, купил, теперь с тёщей»

Павел купил квартиру у женщины средних лет. Всё быстро: показали, понравилось, договор оформили, деньги перевёл. Через две недели в квартиру заезжает… её мама – 79 лет, с тапками и чемоданом.

Павел: «Это моя квартира!»

Мама: «Я тут прописана и выписываться не собираюсь. Меня сюда в 1987-м заселяли».

Сюрприз: бабушка была прописана, но выписана не была. И суд её выписывать не дал, потому что «нарушение прав пожилого человека».

Теперь Павел – владелец, но живёт с «доброжелательным» пенсионером, который включает телевизор на полную и сдаёт одну комнату племяннице.

Вопросы для самопроверки:

– Знаешь ли ты, как проверить, кто прописан в квартире?

– Понимаешь ли, что не всех можно просто так выписать, даже если купил жильё?

– Проверяешь ли ты историю квартиры: кто владел, были ли суды, конфликты?

– Видел ли основание права собственности продавца – откуда вообще у него квартира?

Что часто скрывают на вторичке:

– Прописанных людей, особенно детей и пожилых

– Долги по ЖКХ (вплоть до отключения воды)

– Наследственные конфликты

– Дарственные, оформленные «под нажимом»

– Брачные истории: бывший супруг имеет право на долю

– Ипотеки и залоги в микрофинансовых организациях

– Аресты и обеспечительные меры по суду

Как не попасть:

– Не ведись на «давайте быстрее – у нас второй покупатель». Уйдёт – будет третий.

– Всегда запрашивай выписку из ЕГРН – она стоит 500 рублей, но может спасти миллионы.

– Проверяй всех зарегистрированных лиц – и на месте, и через управляющую компанию.

– Не подписывай предварительный договор, не увидев весь пакет документов.

– Если есть малейшее сомнение – юрист или нотариус тебе в помощь.

– Никогда не отдавай деньги до регистрации права! Особенно «на руки». Даже если продавец с бородой и в пиджаке.