Читать книгу BGB-Schuldrecht Besonderer Teil - Volker Emmerich - Страница 108

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Die soziale und wirtschaftliche Bedeutung der Miete kann man kaum überschätzen. In besonderem Maße gilt dies für die Wohnraummiete, da nach wie vor mehr als die Hälfte der deutschen Bevölkerung „zur Miete“ wohnt. Dies hatte zunächst nach 1917 und dann wieder seit 1936 zu einer Fülle gesetzgeberischer Interventionen zugunsten der Wohnraummieter geführt. Die Folge war ein zuletzt selbst für den Fachmann nur noch schwer durchschaubares Mieterschutzrecht, dessen Kern in einem umfassenden Kündigungsschutz auf Grund des Mieterschutzgesetzes von 1942 (MSchG), einer hoheitlichen Erfassung und Verteilung des gesamten Wohnraums sowie einem generellen Mietpreisstopp auf Grund der Preisstoppverordnung von 1936 bestand.

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Dieses Notrecht ist in den Jahren nach 1960 zunächst Schritt für Schritt aufgrund des sogenannten Lücke-Plans wieder abgebaut worden. An seine Stelle trat das neue soziale Mietrecht, das durch eine deutliche Verstärkung der Position des Mieters gegenüber dem früheren Rechtszustand gekennzeichnet ist.

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Die damit verbundene, partielle Freigabe des Wohnungsmarktes führte indessen nach 1960 in einzelnen Gebieten zu erheblichen Mietpreissteigerungen. Der Gesetzgeber entschloss sich deshalb, den Mieterschutz in neuem Gewande ab 1971 wieder einzuführen. In den Folgejahren wurde der Mieterschutz ständig weiter ausgebaut, sodass die Rechtslage zuletzt (wieder einmal) heillos verworren war. Der Gesetzgeber hat deshalb durch das sogenannte Mietrechtsreformgesetz von 2001[1] die ganze Materie neu geregelt, wobei zugleich das wichtigste frühere Nebengesetz, das Miethöheregelungsgesetz (MHRG) von 1974, in das BGB eingearbeitet wurde.

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Auch in der Folgezeit kam das Mietrecht nicht zur Ruhe, sondern wurde ständig weiter vor allem unter Mieterschutzgesichtspunkten geändert. Hervorzuheben ist aus jüngster Zeit insbesondere das Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015, durch das die so genannte Mietpreisbremse in Gestalt der §§ 556d bis 556g eingeführt wurde, um den Mietanstieg bei dem Abschluss neuer Mietverträge in bestimmten Gebieten zu begrenzen. Der Erfolg dieser „Reform“ war freilich denkbar gering (s. im Einzelnen u. Rn 72).

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Im Mittelpunkt der gesetzlichen Regelung steht heute betont die Wohnraummiete (§§ 549 ff), während die anderen Mietverhältnisse einschließlich der praktisch besonders bedeutsamen Geschäftsraummiete nur noch anhangsweise in den §§ 578 ff geregelt sind, in großem Umfang freilich durch partielle Verweisung auf die Vorschriften über die Wohnraummiete. Vorausgeschickt ist in den §§ 535 bis 548 eine Reihe von Vorschriften, die für sämtliche Mietverhältnisse gleichermaßen gelten.

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Das BGB behandelt den Mietvertrag, wie aus seiner Stellung im achten Abschnitt des Zweiten Buches des BGB folgt, als gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag iS der §§ 320 ff, sodass es sich bei der Miete nicht um ein dingliches, sondern lediglich um ein bloßes obligatorisches Nutzungsrecht handelt. Dies hat das BVerfG indessen nicht daran gehindert, das Besitzrecht des Wohnraummieters mit Rücksicht auf den heutigen umfassenden Mieterschutz als „Eigentum“ im Sinne des Art. 14 GG zu apostrophieren[2]. Gleichwohl bleibt es dabei, dass die Vermietung eines Grundstücks keine Verfügung über das Grundstück, sondern eben nur den Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrages darstellt, – woraus sich gerade die Notwendigkeit eines besonderen Bestandschutzes für den Mieter ergibt (s. insbesondere § 566 und dazu u. Rn 59 ff).

Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › III. Erscheinungsformen