Читать книгу Practicum Ejercicio de la abogacía 2022 - Alberto Palomar Olmeda - Страница 420

Nuestro CC admite la existencia de limitaciones del dominio en la definición misma que da de este derecho en el artículo 348, pero no alcanza a comprender la verdadera naturaleza de las mismas, como lo demuestra que en vez de regularlas al exponer la doctrina del dominio, las reglamenta, por lo general, dentro de las servidumbres legales. No obstante, son evidentes las diferencias entre una y otra institución. Las servidumbres, por su esencia, son una derogación del régimen normal de la propiedad, mientras que las limitaciones señalan los contornos normales del dominio y constituyen precisamente el derecho común de la propiedad.

Podemos clasificar dichas limitaciones como sigue:

1. Limitaciones genéricas o institucionales. Son las limitaciones que nacen del concepto y naturaleza misma del derecho de propiedad. De entre estas limitaciones hay unas de naturaleza positiva, que afectan al ejercicio mismo del dominio, y otras de naturaleza negativa, que afectan a la facultad de excluir.

a) Limitaciones al ejercicio del dominio. El abuso del derecho y los actos de emulación. El ejercicio de la propiedad ha de ser racional, y el Derecho no debe tolerar el abuso. De aquí que, según los postulados de la teoría llamada del «abuso del derecho», haya que considerar ilícitos los actos que impliquen un ejercicio del derecho anormal o contrario a los fines económicos o sociales del mismo, o aquellos que obedezcan tan sólo al deseo de dañar, sin verdadero interés para el propietario (actos de emulación). Precisamente esta teoría de los actos de emulación nació especialmente para atender al problema de la regulación de las relaciones de vecindad entre los predios.

b) Limitaciones a la facultad de excluir. En la concepción moderna del derecho de propiedad se limita la facultad de excluir, concediendo derechos a los extraños, aun sin constituir verdaderas servidumbres: primero, en atención al «ius usus inocui»; segundo, en atención al principio del mal menor y en los casos de legítima defensa y estado de necesidad.

2. Limitaciones legales o por razón del interés social. Su fundamento se encuentra en la subordinación de los intereses privados a los intereses generales y colectivos. Aunque todas las limitaciones obedecen en último término, al interés social, hay que distinguir entre aquéllas que directamente se establecen en interés público y entran en la esfera del Derecho administrativo, y aquéllas otras que se imponen en interés de los particulares y pertenecen propiamente al Derecho Civil.

a) Limitaciones de utilidad pública. Se señala como prototipo de ellas la expropiación forzosa, que afecta a la totalidad del dominio, pero el efecto de ésta, más que limitar la propiedad, es sustraer la cosa a la propiedad privada, si bien mediante el pago del justiprecio. Como categorías de ellas podemos señalar las siguientes:

– Limitaciones administrativas. Las servidumbres legales de interés público. Es casi imposible exponer todas las limitaciones de referencia, dispersa en multitud de leyes que tienen más adecuado desarrollo en el derecho administrativo. Por razón de su respectiva finalidad afectan al interés de la seguridad, salubridad y ornato públicos, de la defensa nacional, de la aviación, de las costas, de la propiedad agraria, de la propiedad minera, en materia de aguas, de la conservación del patrimonio histórico, artístico y cultural, y de protección del medio ambiente.

– Responsabilidad por razón del dominio. Ruina de edificaciones y caídas de árboles. Consecuencia de las limitaciones del dominio, que consisten, a veces, en imponer al dueño la ejecución de actos positivos, y que son llamadas responsabilidades por razón del dominio, que tienen lugar cuando el dominio se ejercita con perjuicio de tercero y omisión de la diligencia debida. La relación se ve clara en los preceptos de nuestro CC en materia de edificios ruinosos y árboles que amenazan caerse.

b) Así, de conformidad con el artículo 389 del CC: «Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo».

Análogamente, el artículo 390 establece que: «Cuando algún árbol corpulento amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicios a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad».

c) Limitaciones de utilidad privada. Las más importantes limitaciones Civiles al derecho de propiedad son las que se imponen sobre la facultad de goce por virtud de las relaciones de vecindad entre predios. Pero las hay también que afectan a la facultad de libre disposición, como los retractos legales.

– Las relaciones de vecindad. No hay en nuestro CC ninguna norma expresa con carácter general que regule estas relaciones. Pero si existen numerosas disposiciones de carácter concreto, referente a relaciones entre predios vecinos. Las principales limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad que se regulan en nuestro CC son las siguientes:

1. Las que hacen referencia a la responsabilidad de los propietarios por los daños causados por determinadas emisiones, como humos excesivos, emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, etc. (artículo 1908 del CC).

2. Las relativas a distancia de plantaciones y construcciones (artículos 590 y ss.).

3. Las procedentes del deslinde (artículo 384).

4. Las resultantes del derecho de tránsito, tanto en su modalidad de paso con carácter temporal (artículo 569), como permanente (artículos 564 y ss.).

5. Las relativas al régimen de las aguas, que pueden ser por razón de riegos, o por razón de desagüe de los edificios.

6. Las derivadas de la medianería (artículos 575 y ss.).

7. Las establecidas por razón de luces y vistas (artículos 580 y ss.).

– Los tanteos y retractos legales. Ambos son limitaciones que afectan a la facultad de disponer del propietario, restringiendo su libertad para elegir la persona que, por compraventa o por cualquier otro título transmisivo, haya de adquirir la cosa. El tanteo consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada, en el caso de que el dueño quiera enajenarla y, consiguientemente, la facultad que le asiste para que, en este caso, se lo manifieste el propietario indicándole el precio y condiciones de enajenación. El retracto es el derecho de preferencia que uno tiene para la adquisición de la cosa cuando el dueño la ha enajenado, subrogándose en el lugar del comprador mediante el abono al mismo del precio que entregó y gastos del contrato que se le pudieron ocasionar.

d) Limitaciones impuestas por la voluntad del transmitente. Prohibiciones de disponer. El que transmite su propiedad, por cualquier título que sea, puede imponer al adquirente cualesquiera limitaciones, siempre que no sean contrarias a la esencia del dominio o estén prohibidas por la ley. De entre ellas ofrecen especial interés las prohibiciones de disponer. De entre las especies que pueden existir, las impuestas por la ley, por las autoridades del orden judicial o administrativo y las establecidas por la voluntad de los interesados, merecen en este apartado especial atención éstas últimas. En principio hay que reconocer la licitud de los pactos de no enajenar, amparados por el principio de libertad de contratación que proclama el artículo 1255 del CC, pero la validez de estas cláusulas no es nunca ilimitada. El artículo 785, n.º 2.º priva de eficacia a las disposiciones testamentarias que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar, o aun prohibición temporal, fuera del límite del artículo 781 para las sustituciones fideicomisarias. Y sin duda, por razones de analogía, ha de ser aplicada la misma doctrina a las transmisiones inter vivos. Por otro lado, hay que entender que se requiere para la validez de las cláusulas de inalienabilidad la existencia de un interés legítimo, pues en caso contrario sería contrario al espíritu informador de nuestro Derecho, según el cual el dominio debe ser, en principio, libre.

e) Limitaciones impuestas por voluntad del dueño que sigue siéndolo de la cosa. Sin necesidad de transmitir el dominio puede el dueño, en uso de su facultad de libre disposición, imponer limitaciones a su propiedad, creando derechos reales, nominados o innominados, a favor de otra persona.

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