Читать книгу La moderna cofiguración del la cláusula "rebus sic stantibus" - Francisco Javier Orduño Moreno - Страница 42

- Debe producirse una alteración sobrevenida de la base del negocio. Ello es posible porque: a) la relación de equivalencia entre las prestaciones se destruye; b) la finalidad común del negocio resulta inalcanzable.

- La desaparición de la base del negocio debe considerarse como extraordinaria e imprevisible en el momento de celebración del contrato. No sería posible la aplicación de la mencionada cláusula cuando el riesgo sea un elemento del contrato (contrato aleatorio) o cuando la alteración sobrevenida forme parte del riesgo asumido por una de las partes según el negocio de que se trate20).

En este sentido, según se desprende de la jurisprudencia, el cambio de circunstancias no debe formar parte del alea normal del contrato y debe ser imprevisible, pues siendo previsible, el riesgo que representa aquel cambio deberá recaer sobre aquella de las partes que teniendo el deber de prever no lo hace.

3.2.1. El cambio de circunstancias no debe formar parte del alea normal del contrato

En muchas sentencias el rechazo de la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» se debe a que existe una asunción expresa del riesgo del cambio de circunstancias en el contrato o a que dicho cambio de circunstancias forma parte del alea normal del mismo. Por ejemplo, en la STS 16 junio 1983 (RJ 1983, 3632) en el contrato de obra celebrado entre las partes se contiene una asunción expresa del riesgo, ya que en una de las cláusulas se excluye como justificación de demora las huelgas de los trabajadores del ramo de la construcción, además hay que tener en cuenta que en otra cláusula se estipula que la obra no tendrá revisión de precios.

En la STS 27 junio 1984 (RJ 1984, 3438) una huelga en la factoría del suministrador y una situación política complicada en el país de destino de la mercancía (Irán) no se consideran, por sí solos, hechos determinantes de una modificación sobrevenida que hiciese perder al contrato su condición de reglamentación de intereses dotada de sentido. Además de que tales hechos, previstos o no, entran dentro del cuadro de las posibles previsiones entre experimentados comerciantes como eran los del pleito.

En el caso de la STS 14 diciembre 1993 (RJ 1993, 9881) las partes habían celebrado un contrato de compraventa de un piso en un edificio en construcción. Con posterioridad a la celebración del contrato se produce un cambio de la situación urbanística del inmueble de modo que no es posible construir cuatro alturas, sino tres.

En opinión del tribunal, «es evidente que la representación mental de la vendedora fue la de que el proyecto se llevaría a cabo, pero es gratuito suponer que la de los compradores también fue la misma, es decir, que si ello no sucedía no hubieran celebrado el contrato; no hay ninguna prueba en ese sentido. Lo que querían, en realidad, era adquirir la planta primera y parte de la segunda, no subordinar su adquisición a que todo el proyecto se realizase. Tampoco hay prueba de que el precio se hubiese fijado mutuamente de acuerdo con las cuatro plantas proyectadas. En consecuencia, no es posible aplicar la doctrina de base del negocio subjetiva, ni tampoco la objetiva; la resolución administrativa no impide la edificación, sino sólo el cuarto piso del edificio proyectado y ático retranqueado (y lo vendido por ella a los recurridos no era eso); no hay la más mínima prueba sobre la repercusión cuantitativa de la denegación de la licencia, por lo que sería infundado sostener que se ha destruido la relación de equivalencia entre las prestaciones o que el cumplimiento de la vendedora supone una onerosidad excesiva».

En la STS 29 enero 1996 (RJ 1996, 737) se había cedido a la productora demandada los derechos de autor necesarios para hacer posible la realización de la versión cinematográfica de una obra teatral. Entiende el TS (Fundamento de Derecho 3º) que: «no aparece demostrado ese cambio sustancial e importante en las circunstancias, que exige la jurisprudencia para la aplicación de la alegada cláusula revisora, pues ni la sustitución de dos actrices, ni el mayor costo en la producción, ni mucho menos el transcurso de un prolongado lapso de tiempo, han tenido justificación suficiente en el procedimiento; y todo lo que se ha alegado forma parte del inevitable y normal riesgo en los negocios».

En el caso de la STS 23 junio 1997 (RJ 1997, 5201) las partes litigantes habían celebrado un contrato de concesión de licencia. En opinión del TS, la difícil situación económica que afectó a la cesionaria debido a las infructuosas gestiones para obtener subvenciones estatales y oficiales, no supone acontecimiento imprevisible, pues, aparte de no hacerse referencia alguna en el contrato, se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados y que, en todo caso, asumió una parte y no puede repercutir en la otra.

3.2.2. El cambio de circunstancias debe ser imprevisible

Este requisito de la previsibilidad plantea una gran complejidad, ya que los nuevos riesgos específicamente modernos ya no son naturales sino artificiales, en el sentido de que surgen como subproducto social y cada vez es mayor la posibilidad de preverlos y asegurarse contra ellos. Así, la previsibilidad se debe valorar en relación con el tipo de contrato celebrado y la cantidad de información a la que tienen acceso las partes contratantes. Por ejemplo, en los contratos internacionales la posibilidad de prever un determinado acontecimiento puede ser prácticamente inexistente para una de las partes, pero no para la otra, por tratarse de un fenómeno frecuente en su país o en su entorno.

La cuestión de la imprevisibilidad guarda relación con la asunción de los riesgos en el propio contrato. De este modo, es necesario que la parte que invoca la aplicación de tales doctrinas no haya asumido expresa o implícitamente el riesgo. Se podría hablar de una asunción tácita del riesgo en todos aquellos casos en los que el mismo ha podido preverse.

Por ejemplo, la STS 16 octubre 1989 (RJ 1989, 6927) tiene su origen en la cesión efectuada por el Banco Hipotecario de España a favor de «Naviera Aznar, SA» de tres préstamos hipotecarios destinados a financiar parcialmente las obras de construcción de dos buques de pasaje. El cesionario se comprometía a no alterar el destino turístico de los buques y a conservarlos con la debida diligencia. Con posterioridad, la sociedad vende los mencionados buques, amparándose en la cláusula «rebus sic stantibus» como fundamento de la infracción contractual. Este argumento es rechazado por el TS, ya que la «deprimida situación del sector de la Marina Mercante» databa ya del año 1974 y la no realización de las expectativas puestas por «Naviera Aznar, SA» en una determinada política gubernamental no es un acontecimiento imprevisible, sino que supone la aceptación del riesgo industrial inherente a un tipo de actividad fuertemente intervenido por la Administración Pública; en consecuencia, la venta por «Naviera Aznar, SA» de los referidos buques durante la vigencia de los préstamos destinados a su construcción constituye incumplimiento contractual.

En la STS 31 diciembre 1992 (RJ 1992, 10664) se deniega la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» porque existe previsión expresa en el propio contrato acerca de los efectos que un cambio de la normativa urbanística debería tener para las partes, ya que se hace constar explícitamente las consecuencias de una disminución de la edificabilidad. Lo mismo sucede en el caso de la STS 24 junio 1993 (RJ 1993, 5382), ya que en el contrato se incluye una cláusula de resolución del contrato con abono de intereses para el caso de que la edificación sobre el inmueble no llegue a ser posible.

La STS 18 septiembre 1996 (RJ 1996, 1728) toma como referencia el contrato de arrendamiento de máquinas recreativas celebrado entre las partes litigantes. Con posterioridad a la celebración del contrato se produce un cambio en la normativa fiscal referente a dichas máquinas. En opinión del TS (Fundamento de Derecho 3º): «la simple modificación del régimen fiscal de la máquina en cuestión no puede autorizar por sí misma la resolución total o parcial del contrato por los demandados, pues tal posibilidad resolutoria no aparece estipulada ni expresa ni tácitamente en el mismo, ni esa variación fiscal se revela como totalmente imprevisible o constitutiva de un profundo e injusto desequilibrio sobrevenido entre las prestaciones estipuladas»21).

No se cumple tampoco el requisito de la imprevisibilidad en la STS 28 de diciembre de 2001 (RJ 2002, 1650). En este caso la actora vendió a la demandada una parcela con lo edificado en ella, sobre la que se había iniciado un expediente de parcelación. En el contrato se incluyó una cláusula que supeditaba la validez y el cumplimiento del contrato a que se autorizase finalmente el mencionado expediente. Sin embargo, transcurridos varios años aquél no llegó a aprobarse, mientras que la demandada disfrutaba de la parcela sin haber entregado más que una parte del precio. En consecuencia, la sociedad actora solicitó la resolución del contrato. En opinión del tribunal, no cabe la posibilidad de resolver el contrato debido a la alteración sobrevenida de las circunstancias que se tomaron como referencia en el momento de la celebración del contrato, ya que falta el elemento de la imprevisibilidad, además de que las partes aceptaron durante mucho tiempo la incertidumbre derivada de los avatares de la actuación administrativa. Por otro lado, se descarta la pretensión de modificar al alza el precio estipulado, ya que es normal el continuo e incesante incremento de los precios del mercado inmobiliario.

Por su parte, en el caso de la STS 27 mayo 2002 (RJ 1992, 4573), las partes habían celebrado un contrato de obra en virtud del cual el contratista se comprometía a la elaboración de un molde. Éste pretende la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» al ser la prestación más onerosa de lo que él había inicialmente previsto. Según el tribunal, aunque los precios de la construcción del molde han sufrido un aumento, esta circunstancia está dentro de las normales previsiones de personas que se dedican a este tipo de trabajos. En este caso, la contratista es matricera, por lo tanto, está dentro de su ciencia determinar las piezas y tareas necesarias. Por lo tanto, la modificación de las circunstancias no es imprevisible.

En el mismo sentido se puede ver la STS de 22 de abril de 2004 (RJ 2004, 2673) también referida a una disminución de la edificabilidad de un inmueble. En este caso la AP había considerado aplicable al caso la cláusula «rebus sic stantibus». No obstante, el TS estima el motivo de casación referido a esta cuestión (aunque esta acogida no tiene el efecto de casar la sentencia). Frente a la calificación que hace la Audiencia de estarse ante un contrato de tracto sucesivo –se trata de una compraventa con precio aplazado– entiende el TS que se trata de un contrato de tracto único, no obstante ese aplazamiento de parte del precio.

En opinión del tribunal, la disminución del volumen de edificabilidad de los inmuebles comprados no es «radicalmente imprevisible» para la compradora, sociedad dedicada a la construcción, sobre todo teniendo en cuenta que la legislación autonómica en aplicación de la cual se revisó el Plan General de Ordenación Urbana de la localidad es anterior a la celebración del contrato de compraventa.

Por otro lado, la alteración monetaria no se considera por la jurisprudencia una circunstancia imprevisible que faculte para la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus». En este sentido se pronuncian las siguientes sentencias: la STS 14 diciembre 1940 (RJ 1940, 1135) referida a un contrato de cesión de explotación minera, la STS 26 marzo 1963 (RJ 1963, 2120) relativa al aprovechamiento de las aguas de una acequia por una comunidad de regantes, la STS 31 noviembre 1963 (RJ 1963, 4264) que se ocupa del contrato de arrendamiento de minas celebrado entre las partes, en este caso se entiende que las partes pudieron prevenirse frente al riesgo representado por la alteración monetaria mediante cláusulas de revisión del precio. Si, pese a ello, no lo hicieron así, deben correr con el riesgo de que tenga lugar un incremento del valor del dinero22). También referida a las obligaciones de las Comunidades de Regantes es la STS 10 diciembre 1990 (RJ 1990, 9927). En este caso tampoco se admite la aplicación de la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus», ya que cuando se trata de supuestos de devaluación monetaria, se entiende que esta circunstancia es previsible por las partes en el momento de celebrarse el contrato, pudiendo incluir cláusulas de estabilización para prevenirse frente a tal riesgo23).

En la jurisprudencia tampoco se considera una circunstancia imprevisible la alteración del valor de los inmuebles en el período que transcurre entre el momento de la celebración del contrato y su ejecución.

En la STS 5 junio 194524) las partes litigantes habían celebrado un contrato de promesa de venta, estipulando en el mismo un precio de venta. En el momento en que se reclama el cumplimiento de la promesa de venta el valor del edificio es muy superior al señalado en la escritura pública donde se plasma el contrato celebrado. El TS rechaza la aplicación de la cláusula, ya que la alteración de los precios podría haberse previsto y en consecuencia, se hubiera podido incluir una cláusula para prevenirse frente a este riesgo.

El recuso de casación que resuelve el TS en su sentencia de 6 octubre 1987 (RJ 1987, 6720) tiene su origen en la constitución de un derecho de superficie por parte de D. M. José sobre finca de su pertenencia a favor de determinada Sociedad. Este derecho de superficie tendría una duración de 17 años. La citada sociedad pretende la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» con base en el aumento del valor de las edificaciones. En esta sentencia la aplicación de la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus» se rechaza por dos motivos fundamentales, uno de ellos es que el aumento de valor es una circunstancia previsible y en consecuencia, las partes deberían haber adoptado remedios. Por otro lado, es reseñable que la citada doctrina no sería de aplicación en el ámbito de los derechos reales dada su mayor rigidez y su eficacia frente a terceros25).

En el caso de la STS 21 febrero 1990 (RJ 1990, 707) las partes habían celebrado un contrato de compraventa de inmueble. Según el TS, es sumamente difícil que la extraordinaria alteración de precios a que se acoge la parte recurrente fuese una circunstancia de realidad imprevisible, al ser de conocimiento general la plus valía a que en los últimos años está sujeta la propiedad inmobiliaria.

En la STS 26 octubre 1990 (RJ 1990, 8049) las partes habían celebrado un contrato de opción de compra con fecha 23 octubre 1964. De acuerdo con este contrato, la valoración de los terrenos ya urbanizados había de hacerse en el momento de la finalización de la urbanización. El rechazo de la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» se debe a que ya existe previsión expresa en el contrato acerca del momento en que se debe realizar la valoración de los terrenos, lo que implica una cierta distribución de los riesgos, al margen de que la alteración del valor de los inmuebles no es una circunstancia imprevisible.

La STS 23 abril 1991 (RJ 1991, 3023) se refiere al contrato celebrado entre las partes de cesión de solar por obra futura. Según el tribunal, en el presente caso no se da esa extraordinaria alteración de las circunstancias tenidas en cuenta por las partes al concertar los contratos que determine un acusado desequilibrio entre las prestaciones recíprocas de las partes, ya que no puede calificarse de tal el mayor o menor valor en venta que puedan tener los locales que se obligó a entregar la cesionaria.

En la STS de 4 febrero 1994 (RJ 1994, 910) el litigio tiene su origen en el contrato de arrendamiento con opción de compra concertado entre las partes. El arrendador pretende la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» a lo que se opone el TS por faltar el requisito de la previsibilidad, además de que en el contrato ya se había previsto la alteración del precio.

En el caso STS 29 mayo 1996 (RJ 1996, 3862) las partes también habían celebrado un contrato de arrendamiento con opción de compra. Una vez más se confirma la doctrina jurisprudencial en cuya virtud el aumento del valor de los bienes no se trata de una circunstancia que faculte para la aplicación de la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus», al tratarse de un evento previsible26).

Por otro lado, más recientemente se ha planteado, en la STS 27 abril 2012 (RJ 2012, 4714), la cuestión de si podría modificarse el contenido de un contrato de arrendamiento de un inmueble en atención a la transformación económica del lugar de localización del mismo.

Los hechos de la Sentencia podrían resumirse del siguiente modo: FAPEMAR es arrendatario del subsuelo de un solar del que era superficiario «El Corte Inglés» desde 1977. FAPEMAR destina dicho inmueble a la explotación de un aparcamiento de vehículos. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, «El Corte Inglés» modifica las condiciones de concesión del derecho de superficie con el propietario del inmueble, de modo que viene pagando un canon más elevado desde 2002. Como consecuencia de ello, «El Corte Inglés» exige a FAPEMAR un incremento de la renta sobre la base de que la misma se había fijado en función del canon que el arrendador pagaba al dueño del solar. FAPEMAR se opone a ello, con lo que «El Corte Inglés» demandó la resolución del contrato de arrendamiento con el fundamento de que la novación del derecho de superficie equivalía a su extinción y constitución de uno nuevo (lo que era causa de resolución del arrendamiento) o, subsidiariamente, que se incrementase la renta arrendaticia considerando el incremento del canon que «El Corte Inglés» debía abonar al dueño del terreno. El JPI desestima la demanda. Apelada dicha sentencia, la AP de Valencia estima el recurso de apelación en el sentido de modificar la renta arrendaticia. Interpuesto por ambas partes recurso de casación, el TS casa esta sentencia en el sentido de que no procede modificar el contrato de arrendamiento dado que no se dan los requisitos para aplicar la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus».

Una de las cuestiones más interesantes que presenta esta sentencia es la de si resulta aplicable al caso, como pretende la parte arrendadora, la cláusula «rebus sic stantibus» para modificar el contenido del contrato en atención al incremento de la actividad económica de la zona donde se encuentra situado el inmueble.

Previamente hemos de plantearnos si efectivamente ello supone una alteración de las circunstancias de carácter imprevisible, ya que para que la mencionada alteración despliegue efectos sobre el contrato debe suponer un agravamiento de las condiciones del riesgo contractual, como viene exigiendo reiteradamente el TS en su jurisprudencia. Es decir, no es posible resolver o modificar el contrato con base en doctrinas como la cláusula «rebus sic stantibus» cuando alguna de las partes en el contrato debe asumir el riesgo sobrevenido de la realidad.

Los beneficios esperados de un contrato pueden verse reducidos en atención a una serie de circunstancias como un cambio del mercado relativo a dichas actividades, especialmente en los contratos de tracto sucesivo como es el contrato de arrendamiento.

No obstante, las partes no están atadas de manos para prevenirse frente a estos riesgos, así es posible introducir cláusulas de estabilización para adaptar el precio del arriendo a la nueva realidad económica. Aunque en el caso de la sentencia objeto de comentario el riesgo no viene representado tanto por una depreciación monetaria, cuanto por un incremento del volumen de negocio en la zona lo que habría de suponer, en opinión del «Corte Inglés» un incremento del precio del arrendamiento, ya que seguramente si se iniciase el contrato de arrendamiento en este momento podría obtenerse un precio mayor en el mercado.

Por lo tanto, hemos de valorar si efectivamente ello supone una «circunstancia imprevisible». Como hemos visto, el requisito de la imprevisibilidad plantea una gran complejidad, ya que los riesgos modernos ya no son naturales, sino artificiales, es decir, surgen como subproducto social y cada vez es mayor la posibilidad de preverlos y asegurarse contra ellos. De este modo, la previsibilidad ha de valorarse en relación con el tipo de contrato celebrado y la cantidad de información a la que tienen acceso las partes contratantes. En el análisis económico del Derecho podríamos decir en relación con el caso objeto de estudio que existiendo una información asimétrica aquella de las partes que tiene un acceso más fácil a la información debería asumir el riesgo. Así podríamos considerar que esa mejor posición («smart contracting party») la ostenta «El Corte Inglés» que en el proceso de negociación podría haberse anticipado al riesgo que representa una mejora en la economía de la zona para prevenirse frente a este riesgo en el contrato.

Por ejemplo, en mi opinión, una circunstancia imprevisible que hubiera podido dar lugar a la renegociación del contrato, aunque, como vemos, por lo general los tribunales españoles se muestran bastante reacios a la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» (de hecho son muchas las sentencias del TS que se refieren a la misma, pero muy pocas que admiten finalmente su aplicación al supuesto enjuiciado), hubiera sido que esa zona del centro de la ciudad de Valencia hubiese sido abandonado como centro de negocios, convirtiéndose en una zona totalmente deprimida. Esa realidad se dio por ejemplo, cuando se produjo la inauguración de la denominada «T4» del aeropuerto de Barajas, trasladándose a la misma un gran volumen de pasajeros que antes transitaban por otras terminales. En el Diario «El País» de 21 de febrero de 2006 podía leerse lo siguiente: «AENA rebajará hasta en un 60% las cantidades que cobra a los comerciantes que permanecen en el antiguo aeropuerto de Madrid-Barajas (T1, T2 y T3) para compensarles por la caída de ventas que sufren desde la apertura de la nueva terminal (T4), según fuentes del ente público que gestiona los aeródromos españoles. El traslado allí de Iberia y una veintena de compañías hace dos semanas provoca que a las antiguas acuda la mitad de visitantes, con el consiguiente bajón en las ventas, que los concesionarios cifran entre un 50% y un 60%».

En conclusión, la sentencia comentada es coherente con la doctrina del TS que hemos expuesto cuando manifiesta: «Esta Sala entiende que el transcurso del tiempo en contratos de tan prolongada duración como son los de arrendamiento, y la transformación económica de un país, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no puede servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal calificación; en efecto, el contrato suscrito por los litigantes, en previsión, ya desde su inicio, de la gran duración del arrendamiento, contiene cláusulas de actualización de renta y, con el objetivo de evitar los desequilibrios desproporcionados derivados de la duración de los contratos de arrendamiento en general, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 integra normas de actualización de renta, como indica la demandada en este recurso.

En definitiva, la desproporción en que la Audiencia argumenta su decisión no se funda en circunstancias imprevisibles, en mayor medida cuando otra de las posiciones sostenidas en la instancia para apreciar dicha desmesura se apoya en el mayor canon que la demandante abona por su derecho de superficie, cuya circunstancia que, si bien puede beneficiar a la demandada, se debe a la voluntad de la actora expresada libremente cuando decide alterar los términos de su derecho de superficie con el propietario del terreno, hecho en el que no intervino el arrendatario».