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§ 33 BauGB ermöglicht es, ein Vorhaben auch bereits vor dem Abschluss des Aufstellungsverfahrens auf der Grundlage des sich bereits abzeichnenden neuen Bebauungsplans zu verwirklichen[698]. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Aufstellung des neuen Bebauungsplans durch die Instrumente der §§ 14 f. BauGB gesichert und die alte Rechtslage somit nicht mehr ausgenutzt werden kann[699]. Ohne die von § 33 BauGB eröffnete Möglichkeit ergäbe sich die Situation, dass Grundstücke zum Teil über lange Zeit nicht bebaubar wären. Dabei schafft § 33 BauGB keinen neuen Gebietstyp. Die Zuordnung zu den §§ 30, 34, 35 BauGB bleibt bestehen. Ist ein Vorhaben aufgrund des Nichteingreifens der §§ 14 f. BauGB hiernach zulässig, ist für die Anwendung des § 33 BauGB kein Raum. Ist das Vorhaben hingegen nach den genannten Regelungen unzulässig, kann aber nach § 33 BauGB genehmigt werden, modifiziert dieser insofern die genannten Regelungen[700].

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Die Zulassung auf der Grundlage eines noch in der Aufstellung befindlichen Plans birgt stets das Risiko, dass dieser letztlich nicht wirksam wird. Um dieses Risiko gering zu halten, verlangt § 33 Abs. 1 BauGB, dass das Aufstellungsverfahren einen bestimmten Verfahrensstand erreicht haben muss (formelle Planreife). Konkret muss gemäß § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB die formelle Beteiligungsphase einschließlich etwaiger Wiederholungen nach § 4a Abs. 3 BauGB aufgrund von Änderungen an dem Planentwurf abgeschlossen sein[701]. Da es im Aufstellungsverfahren durchaus zu mehreren Änderungen kommen kann, eröffnet der § 33 Abs. 2 BauGB von der Voraussetzung des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB insofern eine Ausnahme, als Änderungsverfahren, die das Vorhaben selbst nicht betreffen, die vorzeitige Zulassung des Vorhabens nicht hindern. § 33 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB übertragen die allgemeinen Zulassungsvoraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB – kein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans und gesicherte Erschließung – auf die Situation des § 33 BauGB. Aus § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird das Erfordernis der materiellen Planreife abgeleitet. Dies setzt voraus, dass der vorliegende Entwurf in Kraft treten könnte[702]. § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB schließlich verlangt, dass der Antragsteller die künftigen Festsetzungen schriftlich anerkennt. Das Anerkenntnis entfaltet dingliche Wirkung und liegt als öffentliche Last auf dem Grundstück mit der Folge, dass die planungsrechtliche Situation des Grundstücks im Sinne des künftigen Bebauungsplans verändert wird[703].