Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 71

Внешнее (экономическое) устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Хотя внешнее устаревание чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы:

♦ на основе потерь в арендной плате;

♦ на основе избыточных операционных расходов;

♦ на основе парных продаж;

♦ экспертный метод.

Оценка внешнего устаревания на основе потерь в арендной плате и на основе избыточных операционных расходов производится аналогично расчету функционального устаревания данными методами, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа, или избыточные операционные расходы, вызванные признаками внешнего износа. Внешнее и функциональное устаревание могут быть определены на основе парных продаж.

Рассмотрим пример определения внешнего устаревания на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним устареванием.

Пример 5.4

Необходимо оценить внешнее устаревание, вызванное снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса химического завода, находящегося в непосредственной близости от него, в рамках программы вывода производственных предприятий из центра Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего устаревания методом парных продаж представлен в табл. 5.13.

Таблица 5.13

Пример расчета внешнего устаревания на основе парных продаж

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении в зависимости от выбранного метода.