Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 85

Работа с арендаторами. Важнейшим моментом в управлении является поддержание деловых и дружественных отношений с арендаторами на протяжении всего срока аренды. Это подразумевает прежде всего обеспечение заявленных характеристик, переданных в аренду помещений, а также быстрое и качественное решение любой проблемы (связанной с арендой), возникшей у арендатора. Соответственно, разрабатывается система работы с арендаторами, определяются правила оформления таких отношений, рычаги исполнения, ответственные лица. Особое внимание уделяется работе с договорами и другими документами, отражающими все детали взаимоотношений с арендаторами. Кроме того, в процессе сотрудничества арендодателя с клиентами возникают новые обстоятельства, требующие корректного документального отражения. Все эти вопросы решает управляющая компания.

Инженерное и техническое обеспечение, коммунальные услуги. Техническое обслуживание здания – основа его эффективного функционирования. Можно сказать, что это самая трудоемкая часть программы управления. Она включает в себя мероприятия по изучению имеющихся в здании коммуникаций и их состояния, замене или дооснащению имеющихся систем, разработку графиков капитальных и профилактических ремонтов и т. п. От качества коммуникаций и их обслуживания зависит очень многое, но в итоге – стоимость аренды и срок эксплуатации здания в целом.

Для качественного обеспечения объекта коммунальными услугами (электроснабжение, снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация и т. п.) анализируются имеющиеся договорные отношения с соответствующими муниципальными предприятиями. В случае необходимости проводится документальная подготовка к заключению дополнительных договоров. В дальнейшем контролируются качество и своевременность оказываемых коммунальных услуг, их оплата.

В штате компании выделяется отдел снабжения, который обеспечивает все необходимое для обслуживания здания.

Обеспечение безопасности. Объект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений, как внутренних, так и внешних. Это достигается путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видеонаблюдения и контроля доступа, привлечения квалифицированного охранного персонала.

Кроме этого, необходима страховая защита объекта, поскольку недвижимость – достаточно крупная инвестиция, и следует предпринимать все возможные меры для ее защиты. Прежде всего обязательно страхование здания от ущерба, а в дополнение можно застраховать также и гражданскую ответственность собственника.

Поддержание параметров объекта. Здесь можно выделить два основных направления:

♦ уборка внутри здания (уборка полов, стен, дверей, лестниц, окон, туалетных комнат, осветительных приборов, удаление мусора из мусорных корзин, борьба с грызунами и т. д.);

♦ поддержание чистоты фасадов здания и на прилегающей территории, включая вывоз мусора, стрижку газонов, чистку и покраску ограды, уборку снега и льда зимой и т. п.

Отчетность управляющей компании. Управляющая компания должна обеспечить контроль и учет фондов, переданных ей в управление, оптимально организовать систему финансирования всех затрат на поддержание работоспособности объекта, планировать их на будущее. При этом вся бухгалтерская документация полностью открыта для собственника. Как правило, управляющая компания по желанию клиента представляет ежемесячные отчеты, содержащие исчерпывающую финансовую информацию.