Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 72

Аналогичная информация может быть запрошена у экспертов-специалистов, привлеченных к оценке (риэлторов), которые могут сообщить о тенденциях снижения цены под влиянием факторов, относящихся к внешнему и функциональному устареванию. Тогда со ссылкой на источник информации оценщик в отчете приводит уже величину снижения стоимости из-за нахождения промышленного предприятия в непосредственном окружении объекта оценки на уровне 6%.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать формулу затратного подхода (5.2).

Если были рассчитаны разные виды износа и устареваний в стоимостном и процентном выражении, то стоимость объекта капитального строительства рассчитывается по формуле

где V_окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З_созд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И_{физ. устр} – износ физический устранимый, ден. ед.; У_{фун. устр} – устаревание функциональное устранимое, ден. ед.; И_{физ. ну} – износ физический неустранимый, отн. ед.; У_{физ. ну} – устаревание функциональное неустранимое, отн. ед.; У_вн – устаревание внешнее, отн. ед.

При определении износа самое важное – выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствуют внешнее и функциональное устаревания. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V _окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З_созд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И_{физ. устр} – износ физический устранимый, ден. ед.; И_{физ. ну} – износ физический неустранимый, отн. ед.

Для определения стоимости объекта недвижимости до или после расчета стоимости объекта капитального строительства определяют стоимость земельного участка. В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (5.1). Методы определения стоимости земельных участков представлены в разделе II настоящего учебника.