Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 83

Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.

Создание или реконструкция объекта (комплекса объектов) на территории муниципального образования предусматривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта.

Девелоперская компания управляет всеми стадиями развития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.

Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

Девелопмент является составной частью общего процесса развития рынка недвижимости. Экономический аспект девелопмента реализуется в виде повышения стоимости объекта в результате его преобразования или реконструкции, применительно к требованиям рынка.

Создание нового объекта требует его регистрации. Экономическая эффективность проектов девелопмента складывается с учетом:

♦ коммерческой эффективности (инвестор);

♦ народнохозяйственной эффективности (привлечение инвестиций в регион, создание рабочих мест);

♦ бюджетной эффективности (налогообложение, платежи в бюджет);

♦ социальной эффективности (создание объектов недвижимости, повышение уровня услуг, рост доходов населения и др.).

Проект развития недвижимости сводится к трем фазам: концептуальной, организационно-проектной и строительной.

1. Концептуальная фаза включает:

♦ разработку концепции и предварительное рассмотрение проекта;

♦ постановку целей девелопмента и план их достижения;

♦ согласование и консультации с органами государственного регулирования;

♦ определение направлений финансирования.

2. Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта предполагает:

♦ анализ спроса и предложения в регионе на объект недвижимости;

♦ уровень цен, наличие материально-технических и людских ресурсов;

♦ консультации с муниципальными органами регулирования.

3. Проектирование и оценка проекта включают:

♦ формирование команды девелопера;

♦ подготовку бизнес-плана;

♦ проектирование, расчет затрат и оценку проекта;

♦ согласование и утверждение проекта.

4. При заключении контракта и строительстве происходит:

♦ выбор подрядчика и заключение договора;

♦ создание системы управления участниками строительства;

♦ контроль за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости включают:

♦ проведение маркетинга;

♦ обеспечение сохранности объекта;

♦ рекламную деятельность и определение способов реализации объекта;

♦ управление денежными потоками по проекту.