Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 77

В общем виде управление – это процесс планирования, организации, мотивации, оценки и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь поставленных целей (рис. 7.1).

Рис. 7.1. Этапы процесса управления

Необходимым условием управления любым активом является разделение целостного управленческого процесса на определенные функции. Функции управления подробно описаны еще французским исследователем Анри Файолем. Современная экономическая наука выделяет в составе общих функций управления пять составляющих: планирование, прогнозирование, координация, мотивация и контроль. В экономической литературе процесс управления представляется замкнутым, поскольку в результате контроля и оценки реализации управленческого воздействия (решения) необходимо приступать к планированию и прогнозированию последующего управленческого воздействия (решения).

Управление недвижимостью – это реализация системы действий по прогнозированию, планированию, организации, координации, контролю и оценке, направленных на достижение поставленных целей собственника или инвестора объектов недвижимости.

Стратегическое управление – формирование и достижение долгосрочных определенных целей следующими методами:

♦ анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;

♦ анализ изменения состояния рынка недвижимости;

♦ анализ содержания рынка недвижимости;

♦ анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на рынке недвижимости;

♦ определение стратегий для различных составляющих рынка недвижимости;

♦ расчет и обоснование стратегий;

♦ анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

♦ планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;

♦ разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;

♦ административное управление;

♦ техническое управление;

♦ коммерческое управление;

♦ обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Положения, используемые при управлении недвижимостью:

♦ базовые подходы при оценке недвижимости и эффективности ее использования;

♦ комплексный подход при рассмотрении жизненных циклов и методов пространственно-экономического развития объектов и рынка недвижимости;

♦ использование экономико-математических методов и ЭВМ для выбора и обоснования варианта управления недвижимостью;

♦ организация регулярного контроллинга за состоянием объектов недвижимости и обеспечение обслуживания, текущих и капитальных ремонтов;

♦ правовое оформление сделок с недвижимостью;

♦ обеспечение экономики потребления ресурсов (энергия, тепло, вода и др.);

♦ организация бухгалтерского учета в соответствии с международными требованиями;

♦ анализ регулярной хозяйственной деятельности участников рынка недвижимости;

♦ анализ финансовых показателей и балансов участников рынка недвижимости;

♦ страхование рисков на рынке недвижимости;

♦ разработка и обеспечение системы безопасности жизнедеятельности на этапах проектирования, эксплуатации и ликвидации или реорганизации объектов недвижимости, а также на рынке недвижимости.

Управление портфелем недвижимости – совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Общая модель выработки стратегии построена на рассмотрении, анализе и взаимодействии элементов модели.

Создав первоначальную матрицу портфеля недвижимости, анализируем существующую ситуацию с учетом тенденций, предпосылок, факторов и разрабатываем стратегию поведения системы в виде возможных сценариев развития событий. Оценка рентабельности вариантов производится по общепринятым критериям.

Особое внимание при разработке стратегии нужно уделить экономическим, фискально-монетарным и социально-политическим факторам.

1. Экономические и фискально-монетарные факторы.

♦ Инфляция – снижение доходов от аренды компенсируется путем индексации арендной платы, в противном случае защита от инфляции может не сработать и принести убытки. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.

♦ Уровень процентных ставок по кредитам. Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость, что приводит к росту цен на рынке недвижимости.

♦ Деградация и обесценивание недвижимости. Офисные помещения быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это ведет к снижению уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и тем самым стоимости объекта. Последствием обесценивания является рост расходов на его содержание, страхование и управление. Нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости можно за счет проведения своевременной модернизации, перепланировки, перестройки и ремонта.

♦ Экономический рост. Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и в результате к росту спроса на офисные помещения.

♦ Налоговое законодательство. Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеет юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы, с точки зрения инвесторов, определяют целесообразность инвестиций в стране и определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвесторов. Различия в законодательстве по вопросам аренды, в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

2. Социально-политические факторы.

♦ Демография. Изменения демографического характера оказывают прямое воздействие на развитие рынка недвижимости. Прирост доли молодежи в составе населения или увеличение доли пожилых в стране, регионе, городе или районе сильно влияет на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно – через изменение численности трудоспособного населения – к сектору офисных помещений.

♦ Месторасположение. На инвестиционную ценность недвижимости влияет расположение объекта. На тактическом уровне необходимо постоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

♦ Тенденции. Развитие рынка недвижимости обусловливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведения досуга и т. п.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Эта политика имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость.