Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 79

Одной из сфер управления недвижимостью является эффективное и оптимальное управление воспроизводством недвижимости как «вещественного богатства», которое обеспечит высокий уровень благосостояния народа за счет разработки стратегических планов развития страны с оперативным решением поэтапно задач создания, обеспечения сохранности и эффективного использования объектов недвижимости, материально-технических ресурсов, земельных участков, водных и лесных угодий и недр земли.

Решению этих задач должно способствовать применение современных технологий, моделей и методов управления, использования информационных и телекоммуникационных систем с подключением к мировым системам информации. Постановку целей и определение задач необходимо обеспечить на каждом уровне иерархии управления.

Рассмотрим недвижимость как «вещественное богатство», его структуру и уровни управления.

Недвижимость как вещественное богатство включает:

♦ землю – угодья водные, лесные, пашню, недра;

♦ инфраструктуру;

♦ жилые и культурно-оздоровительные объекты;

♦ запасы ресурсов.

Распределение недвижимости как «вещественного богатства» между государством, регионами, образованиями и республиками, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами определяется Конституцией и законодательством страны. Это может быть представлено в следующем виде.

1. Государство. Министерства, ведомства. В целом: земля, угодья, водные объекты, леса, недра, надземное пространство. Конкретно, отрасли народного хозяйства – добывающие, перерабатывающие, производящие продукцию и услуги, в том числе:

♦ сельское хозяйство и отрасли, его обслуживающие;

♦ системы и объекты обороны страны;

♦ разные объекты;

♦ регионы (края, области, республики, муниципальные образования);

♦ энергетические объекты и системы (электричество, газ, нефть, уголь, богатства недр, надземные ресурсы и т. п.);

♦ инфраструктура и коммуникации государственного подчинения (железные, автомобильные, водные морские и речные и воздушные системы);

♦ системы связи и информационные;

♦ финансовые институты;

♦ законодательство и др.

2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования). В их сферу воспроизводства «вещественного богатства» можно включить:

♦ землю, угодья, леса, водные объекты региона;

♦ города, поселки, сельские образования и т. п.;

♦ жилые здания (муниципальные, частного сектора, жилье на балансе предприятий и др.);

♦ учебно-воспитательные учреждения (общеобразовательные, колледжи и вузы, научно-исследовательские и др.);

♦ общественные объекты (предприятия торговли, общественного питания, административные, специальные и др.);

♦ культурно-оздоровительные учреждения (музеи, театры, парки отдыха, многофункциональные центры, спортивные сооружения, поликлиники, больницы, дома отдыха, санатории, курорты), хозяйственно-бытовые учреждения, предприятия связи, транспорт, коммунальные организации и др.;

♦ промышленность и отрасли – добывающие, перерабатывающие, производящие продукцию;

♦ сельскохозяйственную отрасль и сопутствующие ей инфраструктуры;

♦ энергетические объекты и системы, расположенные в регионе, и др.

3. Города, поселки и сельские образования. На этом уровне управление «вещественным богатством» осуществляется как отдельным объектом, так и портфелем недвижимости.

Муниципалитет в своем портфеле имеет:

♦ жилые здания – многоэтажные и коттеджи;

♦ частный сектор – коттеджи и дома;

♦ офисные помещения;

♦ торговые объекты и складские помещения;

♦ объекты общественно-бытового и культурно-оздоровительного характера (музеи, театры, больницы, поликлиники, санатории, дома отдыха, кафе, рестораны, мастерские, автозаправочные станции и базы, предприятия по переработке сельхозпродукции, птицефабрики, молочные и мясные фермы, тепличные хозяйства и др.);

♦ гостиничные объекты, мотели и др.;

♦ системы инфраструктуры (транспортные, коммунальные услуги – вода, тепло, электричество, газ, нефтепродукты, обслуживание жилищного фонда, автодороги, тротуары и т. п.).

Объекты, расположенные на территории муниципалитета, находятся как в прямом подчинении и управлении, так и в собственности юридических и физических лиц. Каждый из собственников должен обеспечить решение задач общественного назначения собственным путем эффективного управления «вещественным богатством».

Комплектование портфеля должно быть экономически обоснованным, учитывать доходность, сроки возврата (возмещения) инвестиций, риски, связанные с управлением недвижимостью.

Управление недвижимостью подразделяется на направления:

♦ нормативное – определение объемов и нормативов;

♦ правовое – определение прав на недвижимость;

♦ экономическое – обеспечение доходов и определение расходов в процессе воспроизводства и эксплуатации;

♦ техническое – содержание объектов в соответствии с функциональным назначением;

♦ социальное – обеспечение населения жильем, работой, услугами; сохранение имеющихся природных условий и обеспечение безопасности жизнедеятельности человека и общества.

Управление недвижимостью обеспечивается:

♦ системой государственного законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынков недвижимости;

♦ оформлением и регистрацией правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

♦ управлением объектами недвижимости в интересах собственников, общества, государства. В рыночных условиях управление недвижимостью – это деятельность субъектов, направленная на получение дохода на свой страх и риск при участии муниципалитетов, регионов, государства.