Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 82

Понятие «муниципальное образование» вошло в употребление с появлением ГК РФ (1994 г.) и включает в себя население, территорию (границы образования), муниципальное хозяйство, коллективный интерес, коллективные потребности, органы местного самоуправления, органы государственной власти России и ее субъекта, совокупность материальных и нематериальных возможностей территории образования, которыми может распоряжаться.

Предметом местного самоуправления являются:

♦ правовое регулирование местного самоуправления;

♦ местный бюджет;

♦ муниципальная собственность;

♦ муниципальное управление.

Комплексное социально-экономическое развитие муниципального образования – управляемый процесс изменений в различных сферах жизни муниципального образования, направленный на достижение определенного уровня развития социальной (в том числе духовной) и экономической сфер на территории муниципального образования, с наименьшим ущербом для природных ресурсов и наибольшим уровнем удовлетворения коллективных потребностей населения и интересов страны.

Управление представляет собой совокупность методов и средств направленного воздействия на процессы управления и субъекты собственности для достижения поставленных целей.

Система состоит из шести функциональных подсистем:

1) планирование и прогнозирование;

2) маркетинг;

3) мониторинг;

4) аудит;

5) учет;

6) контроль.

К подсистемам обеспечения относят:

♦ нормативно-правовое;

♦ информационное;

♦ финансовое;

♦ организационное;

♦ учетно-аналитическое;

♦ кадровое.

Подсистемы действуют с учетом разделения недвижимости по видам:

♦ земельные участки;

♦ нежилые помещения;

♦ жилищный фонд;

♦ предприятия промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктура;

♦ общественные здания и сооружения и др.

Методы управления муниципальной недвижимостью подразделяются на организационно-правовые и организационно-экономические.

Управление недвижимостью со стороны муниципалитета имеет следующие задачи:

♦ обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

♦ обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

♦ решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

♦ улучшение состояния и развитие объектов недвижимости путем портфельных и прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

♦ оптимизация издержек на содержание объектов;

♦ повышение доходности объектов недвижимости.

Управление недвижимостью, принадлежащей муниципальным структурам, сводится к следующим функциям:

♦ эксплуатация недвижимости;

♦ поддержание и сохранение качеств объекта недвижимости в соответствии с государственными требованиями;

♦ оказание сервисных услуг пользователям;

♦ взаимодействие с внешними поставщиками ресурсов и услуг (тепло, энергия, вода, телекоммуникации и др.);

♦ контроль за соблюдением технологических процессов в деятельности служб и внешних поставщиков ресурсов;

♦ контроль за денежными потоками (доходы, расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости).

Организационная структура и состав управляющей команды МУФЗ и ЖКХ определяются в зависимости от объемов недвижимости; региона размещения; природно-климатических условий; степени износа объектов недвижимости; уровня экономического развития региона, района и других конкретных факторов; доступности ресурсов (вода, тепло, энергия), а также от государственных и региональных решений по реформированию жилищно-коммунального характера.

Административное управление осуществляется за счет следующей деятельности:

♦ создание нормативной базы (законы, постановления, правила, инструкции) для регулирования функционирования рынка недвижимости в масштабах государства, региона, города;

♦ соблюдение требований к участникам рынка недвижимости: лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченным лицам по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

♦ определение требований к содержанию и качеству видов деятельности участников рынка недвижимости;

♦ контроль за соблюдением участниками норм и правил на рынке недвижимости;

♦ введение запретов и санкций на рынке недвижимости, поддержание правопорядка;

♦ выкуп в государственную и муниципальную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и в связи с нарушением правил рынка недвижимости.