Читать книгу Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов - Страница 75

• Характеристика процесса согласования результатов оценки

• Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости

6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки

Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с п. 27 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

На основе п. 28 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки ФСО № 7 (п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте РФ (в рублях).

На основе п. 30 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

♦ проверку полученных данных о величине стоимости;

♦ анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

♦ выведение итоговой величины стоимости.

Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов.

Решение вопросов, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на завершающем этапе процесса оценки. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

♦ Степень соответствия каждого из примененных подходов:

✔ задаче оценки;

✔ цели оценки;

✔ функциональному назначению объекта оценки;

✔ оцениваемым правам.

♦ Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

♦ Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

♦ Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

♦ Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

Пример 6.1

Рассмотрим пример согласования результатов оценки, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 500 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 620 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. В табл. 6.1 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т. д.

Таблица 6.1

Экспертное мнение оценщика

Решение. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).

Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода (табл. 6.2, 6.3).

Таблица 6.2

Определение весовых коэффициентов подходов

Таблица 6.3

Согласование результатов, руб.

Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,20; вес сравнительного подхода – 0,50; вес доходного подхода – 0,30. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 540 000 руб.

6.2. Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий – систематическая процедура для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей оценки используются следующие критерии согласования:

♦ возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

♦ тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

♦ способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

♦ способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется определенная последовательность действий.

1. Выявляются приоритеты в критериях путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (см. табл. 6.2).

Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой (табл. 6.4).

Таблица 6.4

Шкала отношений для парного сравнения

2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической

где a_jk – объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.

3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.

Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.

Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия.

Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим пример применения метода анализа иерархий.

Пример 6.2

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. Согласование провести методом анализа иерархий.

Решение. Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца.

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2–5 табл. 6.5 заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (см. табл. 6.4).

Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2–5 табл. 6.5) по формуле (6.1).

Таблица 6.5

Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев

Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 табл. 6.5.

1,316 + 2,943 + 0,384 + 0,667 = 5,310.

Далее определяем вес каждого критерия по формуле (6.2) в столбце 7 табл. 6.5.

Далее применяем подобную технологию в табл. 6.6–6.9 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.

Таблица 6.6

Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)

Таблица 6.7

Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ)

Таблица 6.8

Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания)

Таблица 6.9

Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)

Результаты расчетов заносятся в итоговую табл. 6.10, из табл. 6.5 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов табл. 6.6–6.9 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в табл. 6.10.

Таблица 6.10

Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода

На основе полученных удельных весов (табл. 6.10) рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке (табл. 6.11).

Таблица 6.11

Итоговый расчет рыночной стоимости

Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,10; вес сравнительного подхода – 0,45; вес доходного подхода – 0,45. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 544 000 руб.

Контрольные вопросы

1. В чем заключается согласование результатов оценки?

2. Почему при согласовании результатов необходимо анализировать допущения и ограничивающие условия?

3. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке?

4. Почему согласование результатов оценки основывается на экспертном мнении оценщика?

5. В чем заключается метод экспертного взвешивания подходов?

6. В чем заключается метод анализа иерархий?

7. Какие критерии выделяют для проведения метода анализа иерархий?

8. По какой шкале оцениваются сами критерии и подходы в рамках критериев?

9. Какой подход, на ваш взгляд, является основным для объекта коммерческой недвижимости с достаточным предложением конкурирующих объектов на рынке?

10. Какой подход, на ваш взгляд, является основным при оценке АЗС при отсутствии предложений о продаже конкурирующих объектов на рынке?

Задания

1. Какой подход из нижеперечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

а) доходный;

б) затратный;

в) сравнительный.

2. Какой подход из нижеперечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

а) доходный;

б) затратный;

в) сравнительный.

3. Выделите из представленных ниже метод, который состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям:

а) метод парных продаж;

б) метод анализа иерархий;

в) статистический метод.

4. Получите итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб.

В таблице представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов критериям анализа.

Экспертное мнение оценщика

5. Определите значимость критериев А, Б, В и Г на основе представленных данных.

Данные для сравнения критериев