Читать книгу Garantías reales y concurso: soluciones desde la práctica judicial - Nuria Fachal Noguer - Страница 45

La condición resolutoria explícita se define como un pacto que las partes incluyen en un contrato, al amparo de la autonomía de la voluntad, para permitir la resolución del contrato por las causas convencionalmente previstas. Se trata de una garantía adicional que, en caso de incumplimiento del contrato, permite a la parte cumplidora resolver el contrato y restaurar la situación al momento anterior a su celebración68. En palabras de ROVIRA JAÉN, se trata de un “poder resolutorio condicional que lleva consigo una revocación real de la propiedad de la finca vendida”69.

Se ha identificado como la principal ventaja de la condición resolutoria explícita el acceso al Registro de la Propiedad, que hace que surta efectos frente a terceros, lo que otorga preferencia al vendedor para recuperar el bien vendido frente a adquisiciones o embargos posteriores70. Por ello, podemos decir que la inscripción registral hace oponible frente a terceros la condición resolutoria explícita pero, según AZOFRA VEGAS, “sin que la CRE sea por eso, antes o después de la inscripción, un derecho real de garantía. El principio de publicidad registral, tanto en su dimensión negativa (inoponibilidad de lo no inscrito), como en la positiva (oponibilidad de lo inscrito), el principio de fe pública registral (presunción de integridad y exactitud del contenido de los asientos), el principio de prioridad y preclusión, etc., otorgan a la CRE inscrita protección común a la que disfruta cualquier otro título inscrito (una compraventa, un arrendamiento, una donación, etc.), lo que no significa, naturalmente, que sean derechos reales cualesquiera derechos inscritos, ni que la naturaleza jurídica de un derecho personal se vea alterada o mute a la de un derecho real como consecuencia de su inscripción”71.

El pacto comisorio que se recoge en el artículo 1504 CC se presenta como norma especial frente a la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 CC. La Sala Primera se ha referido a la interrelación entre los artículos 1504 y 1124 CC, pues en ambos preceptos se contempla la facultad resolutoria de los contratos sinalagmáticos a causa del incumplimiento por uno de los obligados y destaca que el artículo 1124 CC es un precepto genérico, aplicable a todo tipo de contratos bilaterales, mientras que el artículo 1504 CC es norma específica que sólo juega en la venta de inmuebles y ante la clase de incumplimiento por impago del precio –cfr. SSTS de 22 de enero de 1991, de 10 de julio de 2002 (RJ 2002, 8243), 17 de marzo de 2011 (RJ 2011, 2881), entre otras–. También la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública afirma en su Resolución de 10 de julio de 2013 (RJ 2013, 6671), que el artículo 1504 CC es una norma específica que entra en juego en la venta de inmuebles “como garantía para el vendedor (o para el cedente) de cosa inmueble, para el caso de que el comprador –o cesionario– no pague el precio, o la contraprestación a su cargo”.

La doctrina destaca el carácter complementario de los artículos 1124 y 1504 CC, que significa que la procedencia de la resolución contractual exigirá que concurran siempre los requisitos del primer precepto y, además, los del artículo 1504 CC, en aquellos casos en que el supuesto de hecho caiga dentro de su ámbito de aplicación. Si se da un paso más en esta interconexión, ello supone que dentro del marco del artículo 1504 CC caigan las compraventas de inmuebles con precio aplazado y sólo para el supuesto en que la obligación incumplida sea la de pago del precio, aunque prosperan las basadas en impago de intereses72.

En caso de concurso, se concede a la acción resolutoria de un contrato de compraventa de un bien inmueble con precio aplazado, siempre que se hubiese pactado una condición resolutoria explícita que figurase inscrita en el Registro de la Propiedad, el mismo tratamiento previsto para las ejecuciones de garantías reales en los artículos 145 y siguientes TRLC. A estas “acciones de recuperación” se refiere el artículo 150, n.º 1, como “las acciones resolutorias de compraventas de bienes inmuebles por falta de pago del precio aplazado, aunque deriven de condiciones explícitas inscritas en el Registro de la propiedad”.

La doctrina critica la terminología confusa empleada por el legislador, pues la conjunción “aunque” parece indicar que la inscripción registral de la condición resolutoria explícita constituye un impedimento para el ejercicio de la acción, lo cual carece de lógica, ya que la publicidad registral permite a los terceros conocer la condición resolutoria; por ello, se afirma que “en este sentido, en vez de decir ‘aunque’ debería decir ‘con más razón aún ’73. Para CARRASCO PERERA el ‘aunque ’ es inclusivo, no exclusivo, por lo que no están incluidas en el artículo 56.1.II LC –artículo 150.1º TRLC– las acciones resolutorias que no sean expresas o no estén inscritas74. Abundando en la íntima relación existente entre los artículos 150.1º y 270.4º TRLC se afirma que si no existe privilegio para el cobro cuando la condición resolutoria no está inscrita carece de sentido que puedan ejecutarse separadamente condiciones resolutorias que no son oponibles a terceros”75.

La expresión anterior, calificada como una “imprecisión técnica”, no ha sido suprimida ni rectificada en el Texto Refundido, por lo que se ha desaprovechado una buena ocasión para delimitar correctamente el ámbito de aplicación del precepto que, en nuestra opinión, queda circunscrito a la acción resolutoria de un contrato de compraventa de un bien inmueble con precio aplazado siempre que la condición resolutoria explícita figure inscrita en el Registro de la Propiedad.

El acceso al registro de la condición resolutoria por falta de pago del precio confiere eficacia erga omnes a esta cláusula contractual, contemplada en el artículo 11 LH, cuyo apartado 2 dispone que “la expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas”.

El legislador ha asimilado a estos efectos la acción resolutoria de la compraventa con condición resolutoria explícita a las ejecuciones de garantías reales sobre bienes necesarios, ordenando la paralización temporal de la acción resolutoria. Estas acciones podrán iniciarse o reanudarse desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida su ejercicio o desde que haya trascurrido un año a contar de la fecha de declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación –cfr. artículo 148 TRLC–.

La RDGRN de 10 de octubre de 2013, BOE de 13 de noviembre de 2013, concluye que no cabe inscribir una cancelación de la inscripción de dominio de una finca como consecuencia de una sentencia por la que se declaró resuelta la compraventa por falta de pago del precio aplazado, mediante condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en el momento de la presentación del correspondiente mandamiento judicial constaba anotada la declaración de concurso de acreedores del titular registral:

“2. Declarado el concurso del deudor, respecto de bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad, no podrán ejercitarse las acciones resolutorias de ventas de inmuebles por falta de pago del precio aplazado, aunque deriven de condiciones explícitas inscritas en el Registro de la Propiedad, hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de este derecho o trascurra un año desde la declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación (art. 56 de la Ley Concursal). El inicio o ejercicio de tales acciones resolutorias tras la declaración del concurso corresponde al Juez que conoce del mismo, como expresamente establece el artículo 57 de la misma Ley.

Quedan fuera de dichas restricciones las acciones resolutorias para recuperar los bienes no afectos a la actividad del deudor concursado cuyo ejercicio se hubiera iniciado con anterioridad a la declaración de concurso, de suerte que corresponde al juez del concurso la competencia para declarar si el bien está afecto o su carácter necesario o no para la actividad empresarial o profesional del deudor (cfr. las Sentencias del Tribunal Supremo citadas en el apartado ‘Vistos’ y las Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de junio de 2010, 12 de junio, 12 de septiembre y 6 de noviembre de 2012 y 15 de febrero y 5 de agosto de 2013, entre otras). Así lo dispone el artículo 56 de la Ley Concursal tras su última modificación por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, que no hace sino consagrar con rango de Ley el criterio sentado por la jurisprudencia (como reconoció la Resolución de 20 de febrero de 2012). Esta continuidad de criterio hace indiferente, en este concreto aspecto, cuál haya de ser la versión de la norma aplicable (la anterior o la posterior a la Ley 38/2011), pues en cualquier caso la conclusión es la misma: no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia derivada del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa cuando el deudor se encuentra en concurso y del Registro consta dicha circunstancia sin un previo pronunciamiento del juez de lo Mercantil sobre el carácter no afecto del bien correspondiente.

Por todo ello, no puede estimarse el recurso, si bien debe entenderse que, como se expresa para un supuesto análogo en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) número 361/2013, de 4 junio, la calificación registral negativa del título judicial presentado no implica su nulidad o invalidez jurisdiccional, por lo que en el presente caso cabe la eventual subsanación del defecto apreciado mediante el pronunciamiento por parte del juez del concurso del que resulte que la finca referida no está afecta a la actividad profesional o empresarial del concursado como necesaria para la continuidad de dicha actividad”.

Por tanto, si la compraventa de un inmueble con precio aplazado y con condición resolutoria inscrita en el registro recayese sobre un bien que ha sido calificado como “no necesario” para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor, el vendedor podría ejercitar durante el concurso, sin restricciones, la acción resolutoria amparada en dicha cláusula contractual. Para ello el vendedor deberá aportar el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que el bien no es necesario para aquella continuidad –cfr. artículo 146 TRLC– y, a partir de este instante, podrá ejercitar la acción o reanudar el proceso que se hubiese suspendido por efecto de la declaración de concurso –vid. artículo 145, apartado 2, en relación al artículo 146 TRLC–.

En todo caso, se trata de una mera alternativa concedida en este supuesto al contratante in bonis, pues podrá optar por el cumplimiento del contrato e insinuar su crédito en el concurso del comprador: en este caso, se reconocerá a su favor un crédito con privilegio especial, al tenor del artículo 270.4º TRLC. Este precepto establece un tratamiento concursal análogo al que se dispensa al contrato de arrendamiento financiero y a la compraventa de bienes muebles o inmuebles con pacto de reserva de dominio; en estos supuestos, se le reconoce al arrendador financiero, al vendedor o, en su caso, al financiador, un privilegio especial sobre cosa propia –artículo 270.4º TRLC–, pues el bien objeto del contrato no pertenece al deudor concursado, sino que es excluido expresamente del activo –artículo 198, apartado 3, TRLC–. Además, se limita o suspende el derecho de recuperación si se trata de un bien necesario, ex artículo 150 TRLC; tratándose de esta clase de bienes, habrá de estarse para el ejercicio de la acción resolutoria a las limitaciones que establece el artículo 148 TRLC.

La clasificación como privilegiado especial del crédito cuyo origen se encuentre en el contrato de arrendamiento financiero o de compraventa con precio aplazado sobre el bien vendido con reserva de dominio, o con condición resolutoria explícita, conlleva que su pago se haga con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva –artículo 430, apartado 1, TRLC–.