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Sehr klausurrelevant!

Bei dem sehr klausur- und praxisrelevanten Fall des Kaufs und Verkaufs von Grundstücken wird Vermögen zunächst – beim Kauf – lediglich umgeschichtet und dann – beim Verkauf – der Gewinn als „Frucht“ gezogen. Der Ertrag aus solchen Geschäften kann als sonstige Einkünfte nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu versteuern sein. Wenn jedoch der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung verlassen und die Stufe der Gewerblichkeit erklommen wird, unterfallen Einkünfte aus dem Grundstückshandel ebenfalls der Steuerbarkeit nach § 15 EStG. Finanzverwaltung und Rechtsprechung behelfen sich in diesem Zusammenhang seit jeher mit der sog. 3-Objekt-Regel. Demnach ist ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige mehrere Grundstücke erwirbt und innerhalb von etwa fünf Jahren nach Erwerb mehr als drei Objekte wieder veräußert.[11] Diese Regel stellt jedoch lediglich eine Vermutung dar, die der Steuerpflichtige im Einzelfall widerlegen kann.

Beispiel

A erwirbt im Jahr 1990 zwei Einfamilienhäuser. Im Jahr 2000 erwirbt er drei Eigentumswohnungen. Im Jahr 2003 veräußert A alle drei Wohnungen sowie die beiden Häuser gewinnbringend. Bezüglich der drei Wohnungen liegt nach der 3-Objekt-Regel noch kein gewerblicher Grundstückhandel vor, da eben nicht mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung veräußert wurden. Bezieht man die beiden Einfamilienhäuser mit ein, so sind zwar mehr als drei Objekte veräußert worden. Jedoch sind die beiden Häuser nicht innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb veräußert worden, so dass sie nicht mitgezählt werden dürfen. Es liegt demnach kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Zumindest der Gewinn aus der Veräußerung der Wohnungen unterfällt §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, da insoweit die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Der Gewinn aus der Veräußerung der Häuser ist hingegen nicht steuerbar.

Die 3-Objekt-Regel kann zu einer rückwirkenden Umqualifizierung von Einkünften führen.

Beispiel

A erwirbt im Jahr 2010 ein Haus, welches er vermietet und 2012 gewinnbringend weiterveräußert. 2013 erwirbt er drei weitere Häuser, welche er 2015 gewinnbringend weiterveräußert. Der Gewinn aus dem Jahre 2012 war zunächst als sonstige Einkünfte nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu versteuern. Die Mieteinkünfte waren daneben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die Veräußerung der drei weiteren Häuser im Jahr 2015 führt nach der 3-Objekt-Regel nun aber dazu, dass in Bezug auf alle fünf Häuser ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist. Demnach wird der im Jahr 2012 erzielte Gewinn im Nachhinein zu Einkünften aus Gewerbebetrieb umqualifiziert. Diese Umqualifizierung erfasst auch die Mieteinnahmen, welche nun ebenfalls nach § 15 Abs. 1 EStG zu versteuern sind. Verfahrensrechtlich wird dies durch eine spätere Änderung des Steuerbescheids umgesetzt (§ 175 Abs. 1 Nr. 2 AO oder § 164 Abs. 2 bzw. § 165 Abs. 2 AO).