Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 23

Toda promoción inmobiliaria precisa contar con la correspondiente licencia de obras, para cuya obtención el suelo sobre el que se proyecte habrá de ser edificable. De ahí la importancia de conocer la situación urbanística del terreno, a cuyo efecto las distintas legislaciones autonómicas posibilitan a los interesados recabar información, incluso a través de la obtención de cédula de garantía urbanística que, por ejemplo, en la Comunidad Valenciana exprese la “zonificación y clasificación urbanística” de las parcelas susceptibles de edificación (art. 227.1 LOTUP).

La complejidad que envuelve al urbanismo, especialmente apreciable por quienes no se dedican a la materia, aconseja aclarar que no es lo mismo hablar de suelo urbanizado, suelo urbano y solar. Resumidamente, el primer término es el empleado por el legislador estatal a través del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLSRU)44, que distingue dos situaciones básicas de suelo, urbanizado y rural45. Sin embargo, pese a su gran similitud, no puede equipararse plenamente el suelo en situación básica de urbanizado con el suelo urbano regulado en las legislaciones de las Comunidades Autónomas, a quienes, como se ha dicho, corresponde la competencia en materia de urbanismo, que mantienen la tradicional distinción entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, remitiendo a los instrumentos de planeamiento municipal la concreta labor de clasificación del territorio; y ello por cuanto, como sostiene BAÑO LEÓN, J. M., las situaciones básicas de suelo descritas en el TRLSRU son independientes de las clasificaciones recogidas en los planes46. Por otro lado, tampoco son equiparables las nociones de suelo urbano y solar, que el diccionario del español jurídico de la RAE define como “parcela apta para edificar en suelo urbano por reunir todos los requisitos previstos en la normativa urbanística”. Es decir, para que las parcelas merezcan la condición de solar –y, en consecuencia, sean directamente edificables– habrán de contar con la condición de suelo urbano en todo caso, pero también cumplir las condiciones que prevea la legislación urbanística autonómica y el planeamiento aplicable que, por ejemplo, en el ámbito de Cataluña se concretan en (art. 29 TRLU): “a) (…) que dispongan de los servicios urbanísticos básicos (red viaria, redes de abastecimiento de agua y de saneamiento y suministro de energía eléctrica) y confronten con una vía que disponga de alumbrado público y esté íntegramente pavimentada, incluida la zona de paso de peatones; b) que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si el planeamiento urbanístico las define; c) que sean susceptibles de licencia inmediata porque no han sido incluidos en un sector sujeto a un plan de mejora urbana ni en un polígono de actuación urbanística pendientes de desarrollo; d) que para edificarlos, no se deban ceder terrenos para destinarlos a calles o a vías con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria”.

Al margen de lo anterior, dado que el derecho de propiedad, además de por la clasificación viene delimitado por la calificación del suelo, cabe reseñar que a través de ésta última técnica los planes urbanísticos asignan los distintos usos (residencial, terciario, industrial, etc.), tipologías e intensidades de que son susceptibles los terrenos.