Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 44

No todo suelo es apto para edificar, sino que solamente pueden ser aquellos que dispongan de todos los servicios urbanísticos exigidos por la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma, para su consideración como suelo finalista o susceptible de licencia directa.

En el caso de la Comunidad de Madrid, los solares se definen en el artículo 14.1.a) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo, diciendo que son aquellos que “son aptos para la edificación o construcción al estar completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente, contando, como mínimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación a aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas ”.

Se requiere, por tanto, para que un suelo tenga la condición de solar y sea susceptible de poder ser edificado, que previamente haya sido objeto de urbanización y disponga de todos los servicios urbanísticos de los que se va a beneficiar la futura edificación a materializar en la parcela. Por tanto, antes de poder edificar sobre un suelo es necesario que éste haya sido debidamente urbanizado, lo que requiere de una gestión urbanística previa, con mayor o menor intensidad dependiendo de la clase y categoría del suelo con la que nos encontremos en el momento de su adquisición.

La ejecución de la urbanización va a ser una obra colectiva, normalmente ejecutada y financiada por todos los propietarios de los suelos incluidos en una unidad de ejecución, siguiendo para ello lo dispuesto en la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma en la que se localice el suelo soporte de la edificación/construcción.

En un sentido usual, se puede definir la urbanización como “convertir en ciudad o población una porción de terreno o prepararlo para ello”1. Desde un punto sociológico, el sentido principal del término es el de extensión de la necesidad urbana, esto es, de las formas de vida características de la ciudad. Sin duda alguna, constituye una manifestación típica de la función social de la propiedad urbana, consistente en dotar al suelo de los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento.

En el artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del Estado, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, distingue dentro de las “actuaciones de urbanización ”, las de “nueva urbanización” y las de “reforma o renovación de la urbanización ”. Se definen como el paso de un ámbito de suelo en situación rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para su edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística. La distinción entre ambos tipos de actuación de urbanización radica en que las actuaciones de nueva urbanización son las operaciones tradicionalmente conocidas como “de ensanche ” o de crecimiento ex novo de un nuevo barrio en el borde de la ciudad, mientras que las segundas se identifican con las tradicionales operaciones “de reforma interior ”, que se localizan en el interior del tejido urbano de la ciudad, y tienen por objeto la reurbanización de una concreta bolsa de suelo para hacer realidad una nueva ordenación urbanística.

La urbanización y recepción de la urbanización tiene una gran trascendencia para poder patrimonializar la edificabilidad, por cuanto que el artículo 11.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del Estado, dispone que la previsión de la edificabilidad prevista en el planeamiento urbanístico, “por sí misma no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística ”. Es decir, a diferencia de lo que ocurría en la legislación urbanística anterior a la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, sólo se patrimonializa el aprovechamiento urbanístico otorgada por el planeamiento municipal cuando se hayan cumplido con los deberes y cargas urbanísticas.

Estos deberes urbanísticos son en todas las legislaciones urbanísticas auto-nómicas:

• Cesión al Ayuntamiento de los espacios urbanizados destinados a usos públicos.

• Cesión al Ayuntamiento del suelo urbanizado donde materializar un porcentaje de aprovechamiento del ámbito en concepto de legítima recuperación de plusvalías por parte de la comunidad y que suele ser del 10%.

• Equidistribución de los beneficios y las cargas de la operación entre los propietarios del suelo incluido o adscrito al ámbito.

• Deber de urbanizar o costear su ejecución.

Desde la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo del Estado, la urbanización dejó de ser un derecho de los propietarios de suelo para configurarse como una facultad que requiere ser otorgada por la Administración. Suficientemente expresivo de este importantísimo cambio conceptual, lo fue el párrafo tercero del apartado III de la referida ley, cuando dice:

“Segundo, el régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística, que –en los términos en que la configure la legislación urbanística en el marco de esta Ley– es una actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa. En este sentido, si bien la edificación tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad –de acuerdo con nuestra concepción histórica de este instituto–, por lo que puede asimismo ser considerada como una facultad del correspondiente derecho, la urbanización es un servicio público, cuya gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados, y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como físicamente de los límites propios de la propiedad. Luego, allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que está llamado además a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuación. Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido –como es tradicional entre nosotros– como una combinación de facultades y deberes, entre los que ya no se cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el párrafo anterior, aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantías de que su participación se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanización en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero no la ruptura ”.

En consecuencia, la urbanización dejó de ser un derecho del propietario del suelo y se configura actualmente como una facultad que requiere haber sido otorgada previamente por la Administración, bien a través de la definición del sistema de actuación de cada ámbito urbanístico en el Plan General, o bien de forma autónoma al mismo mediante resolución administrativa “ad hoc”.

De conformidad con el artículo 18.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del Estado, las actuaciones de urbanización comportan la ejecución de las siguientes obligaciones:

a) Entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.

b) Entregar a la Administración y con destino a patrimonio público de suelo, suelo urbanizado donde materializar la reserva de aprovechamiento a favor de la Administración, que oscila entre el 5 y el 20%.

c) Costear y ejecutar las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación y que ésta demande. Entre las obras e infraestructuras se entenderán incluidas las obras de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público para una movilidad sostenible.

d) Entregar a la Administración las obras e infraestructuras que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y de las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

Para definir la gestión urbanística pendiente, debemos de partir de cada clase y categoría de suelo. Vamos a exponer en grandes líneas, los pasos necesarios de gestión con relación a cada clase/categoría de suelo a ejecutar para poder finalmente edificar sobre un suelo ya urbanizado.

Se recomienda no sólo consultar los instrumentos de planeamiento sino también realizar visita al Arquitecto Municipal para verificar la situación urbanística en la que se encuentra el suelo e, incluso, en su caso y especialmente cuando se vaya a comprar un terreno, solicitar una cédula urbanística que informe de la situación urbanística en la que se encuentra el suelo y, en particular, de sus parámetros urbanísticos.

Antes de analizar el planeamiento urbanístico municipal, recomendamos se verifique los siguientes extremos ante otras Administraciones Públicas, cuya planificación es prevalente respecto de la municipal:

• Verificar que no existe incidencia alguna sobre el suelo de ningún Plan de Ordenación Territorial o Sectorial de la Comunidad Autónoma, como, por ejemplo, un plan de ordenación de recursos naturales.

• Verificar que no existe incidencia sobre el suelo de ninguna planificación sectorial, sea del Estado o de la Comunidad Autónoma, como carreteras, ferrocarriles, líneas eléctricas, gasoductos, etc.

Tiene una gran importancia esta verificación, dado que en ocasiones la planificación sectorial o de ordenación territorial no está recogida en el plan general de ordenación urbana del municipio por ser posterior en el tiempo a este último, y tiene una prevalencia absoluta sobre las determinaciones urbanísticas del municipio.

En sede municipal, dentro de la ordenación urbanística, habrá que verificar la clasificación y categoría en que se encuentra cada suelo. Las clases de suelo pueden ser urbano, urbanizable o no urbanizable o rústico. Dentro del suelo urbano tenemos la categoría de consolidado o no consolidado; en el urbanizable de sectorizado/ordenado y no sectorizado/no ordenado; y en el rústico de común o protegido.

Obviamente sólo vamos a prestar atención al suelo urbano y al urbanizable, dado que en el suelo no urbanizable protegido no es posible ningún acto edificatorio y en el suelo no urbanizable común sólo se permiten actos constructivos relacionados con el uso agropecuario, sin perjuicio de que se puedan autorizar usos especiales –como una cantera, un recinto para celebraciones de bodas, etc.– mediante una licencia de calificación dada por la Administración autonómica.

Antes de exponer los distintos trámites necesarios para la gestión de un suelo, hay que indicar que el urbanismo es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas, en virtud del artículo 148.3 de la Constitución Española, por lo que hay que atender a la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma.