Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 49

Es el modo de intervención en la edificación y uso del suelo que tiene por finalidad el comprobar que los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y subsuelo proyectados se ajustan a la ordenación urbanística vigente. En la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid de 23/12/2004, se definen como “un acto reglado de la Administración Municipal por el cual, previa comprobación de las condiciones establecidas por la normativa aplicable se autoriza al solicitante el ejercicio de su derecho preexistente a edificar o a desarrollar determinadas actividades ”.

Conforme con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de junio de 1999 (RJ 1999, 5533), se define la licencia urbanística como un acto administrativo de autorización cuyo objeto y finalidad es comprobar si la actuación proyectada por el interesado se ajusta o no a las exigencias del interés público urbanístico, previstas y reguladas en la ordenación urbanística vigente.

Se tratan de actos administrativos de autorización, de simple declaración formal de un derecho preexistente, en virtud del cual y a través del pertinente procedimiento administrativo, se lleva a cabo un control de la actividad solicitada por el administrado, verificando si se ajusta a o no a las exigencias del interés público plasmado en la ordenación vigente, por lo que dada su naturaleza reglada, constituye un acto debido, por lo que debe de otorgarse o denegarse según que la actividad pretendida se adapte o no a la ordenación aplicable (STS 16-4-97 [RJ 1997, 2781]).

Por tanto, se trata de una técnica de intervención administrativa por la que se controlan los actos de edificación y otros usos del suelo para garantizar su sometimiento a la legalidad y al planeamiento urbanístico, produciendo un acto declarativo y no constitutivo de derechos, previo a la ejecución de la actuación. A diferencia de las declaraciones responsables, el control es preventivo o previo y no a posteriori.

Se pueden enumerar como características más sobresalientes de las licencias, las siguientes:

• Se trata de una autorización otorgada por la Administración después de verificar que lo pretendido es conforme a la legalidad y planeamiento urbanístico.

• No se otorgan de oficio por la Administración, sino que siempre debe de existir una solicitud previa.

• Es objetiva, puesto que se atiende en exclusiva a las características del suelo o de la obra que se pretende ejecutar sin que puedan influir las condiciones personales del peticionario.

• Es real, porque acompaña al terreno al que va afecta. En caso de enajenación del terreno, basta con una comunicación por escrito al Ayuntamiento para su cambio de titularidad.

• Es reglada. La Administración carece de discrecionalidad para su otorgamiento o denegación. Se limita a verificar si lo pretendido cumple o no la legalidad urbanística y el planeamiento. El carácter reglado de las licencias ha sido constantemente declarado por la jurisprudencia, de forma que si es conforme a Derecho se otorga y si es disconforme se deniega (Vid. SSTS 4-7-1997 [RJ 1997, 5720], 22-12-2000 [RC 8025/1992] y 15-6-2001 [RC 7448/1996]).

• Se otorgan para un acto concreto, puntual y específico. Así en la STS de 21-12-2009 (RC 2319/2007), se dice que “el otorgamiento de una licencia urbanística implica...una autorización de operación, y no de funcionamiento, pues permite una actuación determinada, cuya ejecución supone el fin de la eficacia de la licencia. Finalmente, su otorgamiento no crea una relación jurídico administrativa estable y duradera ”. Se diferencian de esta manera de las licencias de funcionamiento o actividad, que no se refieren al uso del suelo sino al ejercicio de una actividad económica a lo largo del tiempo.

• Es neutral, y se otorga sin perjuicio de derechos de un tercero.

• Es motivada, como consecuencia de su carácter reglado.

• Es declarativa, puesto que no crea ni constituye un derecho nuevo, sino que lo declara.

• Se otorga atendiendo exclusivamente a la legalidad urbanística, quedando a salvo el derecho de propiedad.

Como principios de las licencias municipales, se pueden exponer los siguientes:

• Las licencias urbanísticas se entienden otorgadas quedando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de los derechos de terceros.

• Producen efectos entre el Ayuntamiento y el sujeto a cuya actuación se refieren, sin alterar las situaciones jurídicas privadas entre éste y las demás personas.

• No pueden ser invocadas para excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en que hubieran incurrido los titulares en el ejercicio de las actuaciones autorizadas.

Se rigen por las leyes y reglamentos urbanísticos de la Comunidad Autónoma y por las ordenanzas y reglamentos de los Ayuntamientos competentes para otorgarlas.

La competencia para el otorgamiento de licencias urbanísticas recae en el Alcalde u órgano municipal en quien delegue.

El objeto de la actuación administrativa es comprobar que lo solicitado por el administrado se adecua o no a la normativa urbanística, después de comprobar la integridad formal y la suficiencia del proyecto técnico presentado y cualquier otra documentación, así como la habilitación legal del autor mediante el correspondiente visado colegial profesional, sin alcanzar a la seguridad estructural de la construcción o a la calidad de los elementos o materiales utilizados. En caso de ser conforme a Derecho, se otorga la licencia, título jurídico administrativo que autoriza a edificar.

Para las obras mayores se exige la presentación de proyecto técnico, conjunto de documentos que definen las actuaciones a realizar, con el contenido y detalle que permita a la Administración municipal conocer el objeto de las mismas y determinar si se ajusta o no a la normativa urbanística aplicable. Una vez concedida la correspondiente licencia, quedan incorporados a ella como condición material de la misma.

Para las obras de menor entidad técnica o de escasa entidad, no requieren de la presentación de proyecto técnico y se suelen acometer mediante una simple comunicación al Ayuntamiento.

El procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbanísticas se deter-mina en el Reglamento Orgánico del Municipio. Normalmente se distingue entre un procedimiento normal y otro abreviado de tramitación. El normal se reserva para las actuaciones urbanísticas, que ya sea por su entidad en relación con la seguridad de los edificios, por su incidencia en el entorno urbanístico o en el patrimonio arquitectónico protegido, precisan para su definición de un proyecto técnico. El abreviado se reserva para aquellas actuaciones que no necesiten proyecto firmado por técnico competente, ya que por su naturaleza o entidad tienen una incidencia menor en el entorno urbanístico y resultan irrelevantes en el terreno de la seguridad.

En el procedimiento normal se caracteriza por la presencia de los siguientes trámites:

• Solicitud de informes a otros órganos distintos del competente para resolver, que han de ser evacuados en el plazo de veinte días.

• Sometimiento del expediente a información pública, respecto de las actuaciones que determine la Ley de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid.

• Evacuación de informe técnico y jurídico.

• Finaliza con propuesta de resolución en alguno de los siguientes sentidos:

a) De denegación, cuando la actuación proyectada no cumpla con la normativa aplicable.

b) De otorgamiento, indicando, en su caso, los requisitos o las medidas correctoras que la actuación proyectada deberá cumplir para ajustarse al ordenamiento en vigor.

La resolución del órgano competente debe producirse en un plazo no superior a tres meses.

En el procedimiento abreviado se caracteriza por la presencia de los siguientes trámites:

• El procedimiento se iniciará mediante solicitud en impreso normalizado al que se acompaña la documentación exigida para cada actuación por la ordenanza.

• Los servicios competentes examinan la solicitud y la documentación aportada.

• Una vez completa la documentación se emite informe técnico y jurídico que finalizará con propuesta en alguno de los siguientes sentidos:

a) De denegación, cuando la actuación proyectada no cumpla con la normativa urbanística aplicable.

b) De otorgamiento, indicando, en su caso, los requisitos o las medidas correctoras que la actuación proyectada deberá cumplir para ajustarse al ordenamiento en vigor.

La resolución del órgano competente debe producirse en un plazo no superior a dos meses.

Respecto del sentido del silencio administrativo en materia de licencias, se pronuncia expresamente el artículo 11.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del Estado, que declara:

“Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:

a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público ”.

Las licencias son transmisibles, pero el antiguo y el nuevo titular deben comunicarlo por escrito al Ayuntamiento, sin lo cual quedan ambos sujetos a las responsabilidades derivadas de la actuación amparada por la licencia. No obstante, la notificación del titular anterior puede sustituirse por el documento público o privado que acredite la transmisión “intervivos” o “mortis causa” de la propiedad del inmueble, local o solar.

Las licencias son modificables, pero requiere de una nueva licencia si las modificaciones que se introducen suponen una variación en el objeto de la licencia originariamente concedida. Son objeto de modificación cuando se alteran las condiciones de volumen y forma de los edificios, la posición y ocupación del edificio en la parcela, la edificabilidad, el número de viviendas, o las condiciones de seguridad o estéticas en áreas o elementos protegidos.

Las licencias también son exigibles para actuaciones urbanísticas de naturaleza provisional, debiendo cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnización alguna, cuando lo acuerde el Ayuntamiento una vez extinguido el plazo, y suele condicionarse su eficacia a la inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, obras e instalaciones autorizadas.

Sobre la eficacia temporal de las licencias urbanísticas, todas las licencias se otorgan por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar las obras, salvo las referidas a usos que tienen vigencia indefinida. De no indicar el plazo expreso de comienzo y fin de las obras, la legislación suele establecer un plazo de un año para iniciarlas y tres años para terminarlas. Los plazos establecidos en las licencias pueden prorrogarse a instancia del titular y con anterioridad a la conclusión de los plazos, y solamente podrá concederse por una sola vez y por un plazo que no sea superior al inicialmente acordado.

Sobre la caducidad de las licencias urbanística, el órgano competente para conceder la licencia puede declarar, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de las licencias, previa audiencia del interesado, una vez transcurridos e incumplidos cualquiera de los plazos. La declaración de caducidad extingue la licencia, no pudiéndose iniciar ni proseguir las obras si no se solicita y obtiene una nueva ajustada a la ordenación urbanística que esté en vigor.

Si se produce un cambio de planeamiento urbanístico que afecta a la licencia otorgada y en vigor, el Ayuntamiento declara motivadamente la disconformidad que conlleva la inmediata suspensión de las obras o los usos, y dentro del período de vigencia de la suspensión legal puede revocar la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y condiciones en que las obras ya iniciadas o los usos que venían desarrollándose puedan ser terminadas o continuar desarrollándose, respectivamente, con fijación, en su caso, de la indemnización por los daños y perjuicios causados.

La licencia de obras resulta imprescindible para la contratación provisional de servicios con las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. Para la contratación definitiva se requiere de la acreditación de la licencia municipal de primera ocupación.

Se someten a licencia por el procedimiento ordinario común, conforme con el Anexo II, apartado 1 de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid de 23-12-2004, las siguientes actuaciones:

1.1. Obras de nueva edificación en todos sus tipos. Se exceptúan aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas.

1.2. Obras de reestructuración general y parcial.

1.3. Obras de acondicionamiento general.

1.4. Obras de consolidación.

1.5. Obras de reconfiguración.

1.6. Cuando pretenda cambiarse el uso característico en edificios existentes.

1.7. Obras que produzcan una variación esencial de la composición general exterior de las fachadas o cubiertas de la edificación.

1.8. Actuaciones que en aplicación de las exigencias básicas de seguridad en caso de incendios.

1.9. Cualquiera de las obras en los edificios cuando tengan por objeto el incremento del número de viviendas o locales en los edificios y la transformación de locales en viviendas.

1.10. Obras de restauración, de conservación, de rehabilitación y exteriores que tengan el carácter de intervención total o, parcial cuando afecte a elementos protegidos, en edificaciones catalogadas.

1.11. Cerramientos exteriores de terrenos o modificaciones de los existentes que se ubiquen en las colonias históricas o en parcelas incluidas en el Catálogo de Elementos Protegidos.

1.12. La tala de árboles, de vegetación arbustiva o de árboles aislados y que estén incluidas o ubicadas en las áreas o elementos protegidos, o en el Catálogo de Árboles Singulares.

1.13. Otras actuaciones urbanísticas.

1.13.1. Construcción de presas, balsas, obra de defensa y corrección de cauces públicos y, en general, cualquier tipo de obra que afecte a la configuración del territorio.

1.13.2. Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre, deportivas, recreativas, de acampada, etc.

Se someten a licencia por el procedimiento ordinario abreviado, conforme con el Anexo II, apartado 1 de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid de 23-12-2004, las siguientes actuaciones:

2.1. Obras:

2.1.1. Obras de restauración, de conservación, de acondicionamiento y exteriores que tengan el carácter de intervención puntual que afecten a fachadas o elementos de restauración obligatoria, así como obras que no afecten a elementos protegidos en edificios o establecimientos comerciales catalogados con Nivel 1 según el Plan General de Ordenación Urbana y que tengan el carácter de inter-vención parcial. En los supuestos que no requieran de su examen por parte de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural, se tramitarán por comunicación previa.

2.1.2. Obras de reestructuración puntual no incluidas en el procedimiento ordinario común.

2.1.3. Obras de restauración no incluida en el procedimiento ordinario común, y las que afecten a las fachadas o cubiertas, o que supongan una intervención en cualquier elemento estructural.

2.1.4. Obras exteriores no incluidas en el procedimiento ordinario común, consistentes en intervenciones puntuales, que incluyan alguna de las siguientes actuaciones:

2.1.4.1. La implantación de elementos fijos exteriores y marquesinas con afectación estructural, o cualquier otro elemento que afecte a la estructura.

2.1.4.2. La modificación puntual de huecos y ritmos, siempre que no implique una modificación general de la fachada.

2.1.4.3. Las de acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada.

2.1.5. Aquellas construcciones de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, y que no requieran proyecto de obras de edificación según lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación.

2.1.6. Construcciones de piscinas y edificaciones auxiliares anejas.

2.1.7. Instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares.

2.1.8. Colocación de antenas o dispositivos de telecomunicación no calificados como inocuos, o que se pretendan instalar sobre elementos protegidos de edificios catalogados.

2.1.9. Soportes publicitarios exteriores y los rótulos.

2.1.10. Instalaciones exteriores propias de las actividades extractivas, industriales o de servicios no incorporadas a proyectos de edificación.

2.1.11. Obras de demolición.

2.1.12. Obras de consolidación de elementos aislados o de escasa relevancia en el conjunto del edificio.

2.1.13. Movimientos de tierra no afectos a obras de urbanización o edificación, incluida la apertura de pozos, que no estén ubicadas en áreas o elementos protegidos.

2.1.14. Obras de urbanización no incluidas en los proyectos de urbanización previamente aprobados.

2.1.15. Parcelaciones, segregaciones, o cualquier otro acto de división de fincas o predios no incluida en proyectos de parcelación.

2.1.16. Actividades e instalaciones eventuales para la celebración de espectáculos, eventos o actividades recreativas, en los que se prevea la asistencia de público, que requieran la implantación de instalaciones o estructuras eventuales desmontables o portátiles.

2.1.17. Instalaciones de tratamiento o gestión de residuos.

2.1.18. Cerramientos exteriores de terrenos o modificación de los existentes.

2.1.19. Instalación de andamios, maquinaría, grúas o apeos que apoyen sobre la calzada o que cuando la ocupación sólo sea sobre la acera no permita dejar libres para el paso 120 cm.

2.1.20. Cuando se trate de la instalación o modificación de las siguientes instalaciones especializadas o dotaciones de los edificios con usos o actividades no afectadas por el régimen de la Declaración Responsable:

2.1.20.1. Piscinas climatizadas.

2.1.20.2. Garaje-aparcamiento privado con ventilación forzada y superficie útil superior a 100 m2 y, en todo caso, para los robotizados.

2.1.20.3. Equipos de climatización o ventilación que de forma unitaria o en su conjunto evacuen caudales de aire caliente o enrarecido que sean superiores a 1 m³/s, (3.600 m³/h).

2.1.20.4 Torres de refrigeración, condensadores evaporativos y otras instalaciones de riesgo de legionelosis.

2.1.20.5 Sistema centralizado de calefacción, climatización, agua caliente sanitaria, (ACS), y en todo caso, cuando implique la instalación o reforma de los generadores de calor para calefacción y ACS de uso doméstico, tanto individual como colectivo, y, de potencia superior a 35 kW.

2.1.20.6 Aquellas actuaciones que precisen instalaciones de aprovechamiento de la energía solar que sean visibles desde la vía pública o se ubiquen en espacios libres de parcela.

2.1.20.7 Gimnasios de uso colectivo en edificios de uso residencial.