Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 64

Una vez finalizada la obra, la dirección facultativa emitirá la Certificación Final de Obra. El director de la ejecución de la obra certificará haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción. El director de la obra certificará que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento. En este sentido, y a efectos de responsabilidad, las dos figuras responderán de la veracidad y exactitud de lo manifestado en el certificado (art. 17.7). Al certificado final de obra se le unirán: la descripción de las modificaciones aprobadas por el promotor, que deberán ser, compatibles con las condiciones de la licencia; y la relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

Acto seguido, la obra será susceptible de recibirse por su dueño o promotor. Se producirá la recepción de la obra, que es el acto por el cual el constructor, una vez concluida esta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste (artículo 6).

Este es uno de los momentos esenciales del proceso edificatorio, tal y como se anuncia en la exposición de motivos, porque tiene relación con el inicio de los plazos de responsabilidad y de prescripción establecidos en la Ley (artículo 17 y 18). Además, porque se transmiten los riesgos de la obra del constructor al promotor o al adquiriente.

Significa el reconocimiento del promotor de la finalización de los trabajos conforme el contrato de arrendamiento de obra y servicio. De modo que, la recepción podrá realizarse con o sin reservas, si pese haber aceptado la finalización del edificio existen algunos defectos de acabado que se deben subsanar por el contratista en un plazo determinado. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o no se adecua a las condiciones contratadas. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado. La entrega podrá ser de la totalidad de la obra o de alguna zona que sea destinada al uso y su utilización no suponga un riesgo para las personas, si así se ha pactado en el contrato o en un modificado.

La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, no siendo necesario que intervenga la dirección facultativa, pese a que el acta pueda contener reservas de carácter técnico. Recordemos que es en el momento previo –redacción y suscripción de la certificación final de obra– cuando la Ley exige la presencia y actuación de los componentes de la dirección facultativa.

Con el fin de evitar un bloqueo por parte del promotor de la entrega de las obras, se permite la recepción tácita a los treinta días de la firma de la certificación final de obra, salvo pacto expreso de contrario.

El acta de recepción deberá contener al menos la siguiente información:

a) Las partes que intervienen.

b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.

c) El coste final de la ejecución material de la obra. Este dato es necesario a efectos de las garantías establecidas en el artículo 20.

d) La declaración de la recepción “con o sin reservas”, detallando los defectos en su caso y el plazo para subsanarlos. Se hará constar en un acta aparte la reparación.

e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor.

f) el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa.

Es un hecho discutido13 el cómputo de los plazos de garantía establecida en esta Ley, que se iniciarán a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, si está se realiza con reservas, o en el supuesto de haberse pactado una recepción provisional y otra definitiva. El Tribunal Supremo aclara este punto en la Sentencia de 11 de diciembre de 2008 (RJ 2009, 679)14 y admite que será con la recepción provisional cuando comience a contar el plazo de garantías del artículo 17 y 18 de prescripción.

Con la finalización de la obra, se recopilarán todos los documentos de la ejecución para la formación del Libro del Edificio15 o documento en el que se recoge la información que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio y también su régimen jurídico. Aunque la confección del Libro del Edificio es obligación del promotor (9.2.e), en su elaboración deben intervenir otros agentes. El director de obra será el encargado de elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor (12.2 f); el director de ejecución deberá colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra efectuada, aportando los resultados del control de calidad realizados (13.2 f); el constructor facilitará los datos necesarios al director de obra (11.2 g); los suministradores deberán aportar las instrucciones de uso y de mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes (15.3 b). Toda la documentación se debe entregar a los adquirientes con el fin de que conozcan el edificio que usan y tengan la documentación e información suficiente y necesaria para llevar a cabo un uso y mantenimiento adecuado (16 de la LOE).

Cada comunidad autónoma tiene la potestad de regular qué información se debe incluir en el Libro del Edificio. Esta es una aproximación de los documentos más comunes16:

• El proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas. (art. 4 LOE).

• El acta de recepción (art. 6 LOE).

• La relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación (CTE).

• Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones (LOE), incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para su mantenimiento (art. 8.3 CTE).

• El Certificado Final de Obra (anejo 2, II.3 CTE).

• Certificado de Control de Calidad.

• Documentación del Control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas (art. 7 CTE).

• Documentación sobre todas las intervenciones de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el edificio a lo largo de su vida útil. (CTE).

• Certificado de eficiencia energética del edificio terminado. (Real Decreto 47/2007 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción).

• Copia del libro de subcontratación. (Real Decreto 1109/2007 de desarrollo de la Ley 32/2006 de subcontratación en el sector de la construcción).

Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento será depositada por el director de la obra en el colegio profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración Pública competente, que aseguren su conservación y se comprometan a emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo. El certificado final de obra no podrá ser visado por los Colegios profesionales sin la presentación simultánea del Libro de Órdenes y Asistencias debidamente cumplimentado.