Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 56

El sector de la edificación es uno de los grandes motores que mueve la economía española, desde hace ya varias décadas. Sin embargo, durante muchos años, la normativa existente en materia de construcción resultaba insuficiente, se encontraba dispersa en distintos textos legales y se había quedado obsoleta.

La LOE surge ante la falta de regulación del proceso constructivo. Incluso en la misma exposición de motivos, se reconoce esta ausencia y se contrasta la falta de una configuración legal, que anteriormente estaba regulada básicamente a través del Código Civil y de una variedad de normas, cuyo conjunto adolecía de una serie de lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la identificación de las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías para proteger al usuario. En este sentido, la LOE viene a articular el desarrollo de la jurisprudencia que se había estado fraguando durante la segunda mitad del siglo XX y era a todas luces insuficiente para suplir la carencia legislativa.

La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, entra en vigor el 6 de mayo de 2.000, seis meses después de su publicación. Se definen por primera vez las partes o “agentes” que interviene en el proceso constructivo, y se les dota de una serie de obligaciones y responsabilidades, con un objetivo claro de garantizar los derechos de los usuarios o adquirentes. Igualmente, responde ante una necesidad social y a la demanda de unos valores esenciales de calidad en los edificios, como la seguridad, el bienestar, la energía y la protección del medio ambiente. Para ello, el legislador consideró la creación de una compilación de normas técnicas (artículo 3.2 y disposición final primera) donde se fijan las exigencias básicas de obligado cumplimiento en materia de calidad de los edificios y sus instalaciones, que se materializó con la aprobación del Real Decreto 314/ 20061. Texto vivo que se ha ido modificando y adaptando a las nuevas exigencias sociales, medioambientales y de seguridad, según los tratados y directivas a los que España se somete.

Ha recibido alguna crítica por parte de la doctrina2, como insuficiente, y por algunas asociaciones de consumidores y usuarios que consideran que sus derechos y garantías han sido mermados respecto al régimen anterior del código civil. El régimen de garantías de 10 años se ha reducido considerablemente a 1, 3 ó 10 en función del daño producido en la edificación. Se ha limitado el periodo de prescripción de la acción de daños a 2 años (artículo 8). Igualmente, ha sido notable la ausencia de alguna figura que interviene en la edificación3 o la necesidad de detallar algunos extremos sobre el proceso constructivo. Esto no significa que el sistema de edificación haya quedado huérfano, sino que todas estas lagunas normativas se han suplido con las normas del CC, el acuerdo entre las partes, las normativas administrativas de cada comunidad autónoma y la interpretación de la jurisprudencia.

En síntesis, y después de 20 años desde su aprobación, se puede concluir que la Ley de Ordenación de la Edificación ha tenido una repercusión positiva en el proceso general de la construcción, aunque se le atribuya algunas omisiones. Se introducen como novedad, los llamados vicios de habitabilidad, los medioambientales y los defectos de acabados, que no estaban incluidos en el ámbito de garantía del artículo 1591, el cual sólo protegía a los dueños de la edificación del concepto “ruina4”. Se ha conseguido homogenizar y dar carácter legal y técnico al proceso constructivo, que durante medio siglo se había estado ejecutando sin una regulación armonizada y suficiente. A través del Código Técnico, se han establecido unos estándares de calidad. Estos parámetros se van actualizando según las necesidades y las innovaciones que van surgiendo en una sociedad en continuo cambio. A nivel administrativo, se ha consensuado los documentos necesarios para la elaboración de un edificio (proyecto, certificado final de obra, acta de recepción y libro del edificio). Las relaciones entre los distintos agentes han adquirido seguridad jurídica, a través del régimen de obligaciones y responsabilidades. Se ha conseguido instaurar un sistema garantista adicional para los compradores y usuarios, mediante la exigencia de un seguro de daños.

El gran reto de la edificación en los próximos años será conseguir el objetivo europeo de desarrollo urbano sostenible y lograr edificios de mínimo consumo energético, a través de los cambios introducidos por el Real Decreto 732/2019, de 20 de diciembre5, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación.