Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 66

Es una figura que aparece por primera vez en una norma de carácter estatal. La responsabilidad de los agentes que intervenían en la construcción del edificio venía sólo regulada por el artículo 1597 del Código Civil. Este texto era insuficiente para determinar el grado de intervención y las obligaciones que se le podían exigir a cada sujeto que había participado en la construcción de un edificio. Este precepto sólo contemplaba la responsabilidad del constructor y del arquitecto. Curiosamente se olvidaba del promotor, figura que no venía regulada de ninguna forma pese a ser pieza angular del proceso constructivo.

Ante la falta de regulación expresa, la determinación de las obligaciones concretas de cada agente ha sido un producto de una extraordinaria construcción jurisprudencial. El Tribunal Supremo estimó que la figura del promotor debía ser reconocida como un agente más y le otorgó un papel primordial dentro del proceso constructivo. Las razones de su inclusión eran: (i) Las obras se realizan en su beneficio. (ii) Existe un tráfico de venta a terceros. (iii) Es una garantía para los compradores. (iv) Adoptar otro criterio supondría desamparar a los posibles compradores. La primera Sentencia en la que se contempla el concepto promotor como persona responsable en el proceso constructivo es la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1974 (RJ 1974, 3798)17.

En la actualidad es un agente consolidado en el sector y de gran peso en el proceso de edificación. Se va a analizar más a fondo.

Concepto: El artículo 9.1 define al promotor como: “Cualquier persona física o jurídica pública o privada que individual o colectivamente decide, impulsa programa y financia con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Requisitos personales: No se le exige ninguna titulación. A diferencia de otros agentes de la construcción no existe regulación estatal que determine los requisitos y exigencias para la realización de la promoción. No es necesario estar inscrito en ningún registro especial o pertenecer a una colegiación concreta. Cualquier persona tanto física como jurídica puede ser promotor. La nueva regulación no mantiene los requisitos desarrollados por la jurisprudencia anterior y no se exige que el promotor desarrolle una actividad profesional, ni tampoco que le mueva un ánimo de lucro o la consecución de un beneficio económico.

En la esfera organizativa, se permite por tanto que el promotor adopte varias formas, como pueden ser: promotor-constructor; promotor-vendedor; auto promotor individual o colectivo reunión de promotores, gestor de cooperativa de viviendas o de comunidades de propietarios o cualquier otra figura análoga (artículo 17.4). Para realizar la promoción tampoco es obligatorio tener una solvencia económica determinada en aras a garantizar el proceso constructivo. En contraposición, estará obligado a otorgar un seguro o aval a primer requerimiento a los compradores de pago anticipado.

Obligaciones: Se enumeran las siguientes exigencias:

Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él: no es necesario tener la titularidad del terreno. Es suficiente con que legalmente se tenga los derechos exigidos para poder edificar en ese terreno.

Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto. Se deberá facilitar la situación en la que se encuentra la finca objeto de construcción. Se deberá verificar que el suelo se encuentra libre de servidumbres y acometidas. Sin embargo, no se especifica el alcance de la información relevante que se debe aportar al autor del proyecto. Tal y como manifiesta DIAZ BARCO18: “nada se dice sobre las consecuencias del incumplimiento”.

Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra. En este sentido, el promotor será el obligado de velar porque el suelo, en el momento de la ejecución de la obra, cumpla con los permisos, licencias, y la normativa necesaria para poder edificar. Así como19, el consentimiento expreso del titular del suelo para realizar la actividad edificatoria. Para ello, se podrá solicitar al Registro de la Propiedad que expida la oportuna certificación que acredite el derecho que tiene sobre el suelo.

Así como autorizar al director de obras sobre posteriores modificaciones sobre el mismo. La autorización tiene una doble vertiente, económica y de responsabilidad. No se podrá admitir ninguna modificación que rebaje la calidad contratada o no cumpla la normativa técnica en vigor. Si durante el periodo de ejecución de la obra surge una modificación de normativa técnica no prevista, el promotor estará obligado a autorizar esa modificación.

Suscribir los seguros previstos en el artículo 19. El promotor estará obligado a la contratación de un seguro de daños materiales, o seguro de caución o garantía financiera que proteja los daños materiales de los edificios destinados a viviendas. El promotor será el tomador del seguro y los beneficiarios los compradores. El legislador ha tomado medidas para asegurar está medida y la prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de obra. Además, para poder inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obra nueva, se deberá acreditar la constitución de garantía. Este seguro sólo cubrirá los daños materiales del edificio.

Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes. La documentación a entregar se refiere al libro del edificio, en donde deberá especificarse el nombre de los agentes que han intervenido en la construcción del edificio, el proyecto y sus modificaciones, la memoria de calidades, los títulos de propiedad autorizados, las licencias de primera ocupación, la escritura de declaración de obra nueva suficientemente inscrita en el Registro de la Propiedad. El CTE también regula el Libro del Edificio y los documentos que se deben proporcionar con la finalización de la obra20. Además, la documentación requerida en el Anexo II del CTE, deberá ser depositada por la dirección facultativa en el colegio profesional correspondiente o en su caso en la Administración Pública competente. Cuando se trata de edificios destinados a viviendas, se deberá cumplir lo establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2006, 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias a la normativa específica que se aprueben en cada comunidad autónoma.

Otras obligaciones:

En materia de garantías21: Respecto de las cantidades adelantadas por parte de los compradores, el promotor estará obligado a garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución o mediante aval solidario emitido por entidades debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. Además, estará obligado a depositar en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos, cualquier cantidad anticipada por los adquirentes, incluidos los impuestos apli-cables, más el interés legal del dinero. Estas garantías se cancelarán una vez esté expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculte para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente.

Por parte de algunos autores22 y 23 se ha puesto de manifiesto la omisión de la Ley de atribuir al promotor, dentro del artículo 9 de la LOE, de algunas obligaciones, como la obligación de suscribir el acta de comprobación de replanteo, de cumplimiento de las normas sobre salud y seguridad, y de participación en la liquidación de la obra.

En materia laboral y prevención de riesgos laborales: El RD 1627/1997 establece que el promotor deberá designar a un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución de la obra o reforma, en los casos que esté implicadas más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, o que se dé la concurrencia de varios autónomos. También será el encargado de tramitar la elaboración del estudio de seguridad y salud, o en su caso y si procede, de un estudio básico.

En materia Fiscal: En base a la LGT/2003 (artículo 43.1f), el promotor será responsable subsidiario de la deuda tributaria o de las obligaciones tributarias relativas a tributos que deban repercutirse o cantidades que deban retenerse a trabajadores, profesionales u otros empresarios, en la parte que corresponda a las obras o servicios objeto de la contratación o subcontratación. La responsabilidad prevista en el párrafo anterior no será exigible cuando el contratista haya aportado al pagador un certificado específico de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias emitido a estos efectos por la Administración tributaria durante los 12 meses anteriores al pago de cada factura correspondiente a la contratación. La responsabilidad quedará limitada al importe de los pagos que se realicen sin haber aportado el contratista o subcontratista al pagador el certificado de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias, o habiendo transcurrido el período de doce meses desde el anterior certificado sin haber sido renovado.

Responsabilidad: Es el único agente de la edificación que tiene obligación solidaria inicial, responde tanto por hecho propio, como hecho ajeno frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos. Responderá con todos los agentes “en todo caso” (artículo 17.3), aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y las causas de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo24. Por otro lado, no se puede olvidar que la responsabilidad del promotor se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención, actúen como tal. Se incluirá a los gestores de cooperativas o de comunidades de propietarios, pero también al project manager o gestor de proyecto. Además, responderá, sin perjuicio, de sus obligaciones legales como vendedor del edificio, o de parte, frente al comprador, conforme al contrato de compraventa, a los artículos 1484 y siguientes del CC25. En cualquier caso, podrá interponer la correspondiente acción de repetición, en el plazo de dos años contra el resto de agentes por cualquier condena que le haya sido impuesta como consecuencia de daños en la edificación.