Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 78

El anterior régimen basado en el artículo 1591 del CC56 resultaba insuficiente para determinar las distintas responsabilidades de los agentes de la construcción. La jurisprudencia y la doctrina jugaron un papel importante y además de establecer las obligaciones y responsabilidades de cada agente, desarrollaron “el concepto de ruina”, que distinguía tres tipos de ruina. En primer lugar, la “ruina física”, significaba el derrumbamiento total o parcial del edificio; pero se fue ampliando el significado a “ruina potencial”, cuando por falta de solidez de lo construido existe la posibilidad de derrumbe, y a “ruina funcional”, donde se valora la utilidad de lo construido57. La LOE se ha nutrido de esa doctrina y ha adoptado un sistema de responsabilidad que diferencia tres tipos posibles de daños que afecten a la “estructura”, la “habitabilidad” o los defectos de acabados. Sin embargo, el actual sistema de responsabilidad guarda una diferencia fundamental en cuanto al plazo de garantía. Mientras que el periodo del artículo 1591 eran 10 años. la LOE establece un sistema de plazos en función del tipo de defecto, esto es, 1 año para cualquier defecto de acabado; 3 años para defectos que afecten la habitabilidad y 10 años para cualquier tipo de defecto que afecte la estructura o la resistencia mecánica del edificio. Por ese motivo, existe parte de la doctrina y de asociaciones de usuarios y consumidores que mantienen que el artículo 1591 sigue siendo de aplicación58. Si bien es cierto es que la disposición derogatoria primera sólo hace referencia a que “Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley” sin que expresamente se mencionará el artículo 1591. También es cierto, que la razón de ser de la LOE era completar o suplir la falta de regulación en el proceso constructivo.

El Tribunal Supremo ha zanjado está cuestión en la STS de 2 de febrero de 2012; de forma que “la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la ‘garantía decenal’ no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que inter-vienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...”.