Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 68

Concepto: es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato (artículo 11).

La relación contractual con el promotor es una de las características fundamentales que diferencian al constructor, también llamado “contratista”, frente al subcontratista. En este sentido y como se estudiará más adelante, el legislador ha querido voluntariamente diferenciar estas dos figuras en cuanto a obligaciones como a responsabilidades30.

Así las cosas, el constructor o contratista además de estar sometido a lo pactado en el contrato, también le será de aplicación la normativa del Código Civil en materia de contratos y más concretamente los artículos 1588 a 1596 del capítulo III del arredramiento de obras y servicios.

Requisitos: No se establece una titulación o capacitación específica para actuar como constructor, pero si se exige poder contar con una organización productiva propia y contar con los medios materiales y personales necesarios. El jefe de obra tampoco precisa una titulación determinada. No obstante, conforme al artículo 11.c) el constructor debe nombrar un jefe de obra “que por su titulación o experiencia tenga la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra”.

El jefe de obra asumirá la representación técnica de la obra y como consecuencia deberá tener los conocimientos de edificación precisos para cumplir las órdenes emitidas por la dirección facultativa y organizar los trabajos para lograr el objetivo contratado. En materia de seguridad, si la obra la realiza mediante varios subcontratistas, la empresa contratista deberá inscribirse en el Registro de Empresas Acreditadas, que tendrá validez para todo el territorio nacional, siendo sus datos de acceso público31.

En la práctica es muy común para empresas de medio y pequeño tamaño que se emplee la figura de “promotor-constructor”, que podrá contratar distintas empresas y tendrán la consideración de contratistas independientes a efectos de prevención, normativa de salud y seguridad, y también a efectos de responsabilidad.

Obligaciones: Es uno de los agentes con mayor asignación de obligaciones.

Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. El constructor deberá ejecutar la obra conforme con el contrato, el proyecto y la normativa técnica. En este sentido, como empresa especializada en la construcción debe cumplir su propia lex artis y acometer las directrices de la dirección de obra, siempre que no sean contrarias al CTE, o a las normas de la buena construcción o a la normativa administrativa vigente. En el supuesto de que el constructor tenga conocimiento de una medida o una orden contraria a los principios de la buena construcción, el constructor deberá denunciar ese supuesto.

Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra: La figura del jefe obra adquiere un peso especial en el seno de la obra. Aunque la Ley no lo mencione, le corresponde coordinar a todos los trabajadores de obra, incluidos los subcontratistas; vigilar para que se cum-plan las instrucciones de la dirección facultativa; comprobar que se reciben los materiales y se cumpla el plazo y las calidades pactadas. Como interlocutor de la constructora realizará las visitas de obra y suscribirá las actas de obra. Podrá ser recusado por la empresa promotora.

Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. Los medios humanos podrán ser propios o subcontratados. En cualquiera de los casos, el contratista será responsable de los actos de sus empleados y de sus subcontratistas (salvo que estos hayan sido contratados directamente por la promotora).

Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato. El legislador ha querido establecer un régimen piramidal. El subcontratista estará vinculado jurídicamente con el constructor en base al contrato que firme, que puede diferir notable-mente del contrato principal (forma de pago, plazos, forma de medición de unidades de obra). El constructor responderá frente al promotor de los actos u omisiones del subcontratista. Sin perjuicio de la acción de repetición que pueda ejercer contra el subcontratista responsable.

Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra. Significa el inicio y el fin de la obra, pero también coindice con el comienzo y terminación de la relación jurídica con el promotor. Con la firma del acta de comprobación de replanteo, el contratista y la dirección de obra certifican que la obra puede dar comienzo y que no existe ningún obstáculo físico o jurídico conocido que impida el comienzo de la misma. Los agentes deberán reflejar cualquier incidencia existente que pueda comprometer o ralentizar los trabajos, como pueden ser la existencia de acometidas, servidumbres, líneas de alta tensión, entre otras.

Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada. Como anteriormente hemos visto, el constructor debe recabar toda la información necesaria para la elaboración del final de obra y acto de recepción y solicitar a subcontratistas y suministradores que faciliten las fichas de los materiales aportados en obras, y cuando sea necesario, las instrucciones de uso y mantenimiento, que se incorporarán dentro del Libro del Edificio.

Suscribir las garantías previstas en el artículo 19. El contratista estará obligado a garantizar el cinco por cien del precio final de las obras mediante seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para el resarcimiento de los daños materiales por eventuales vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado durante el periodo de un año desde la recepción de la obra. Se podrá sustituir por la retención del 5% del precio de la obra ejecutada.

Otras obligaciones fuera de la Ley:

En materia de seguridad: El RD 1627/1997 impone una serie de medidas de obligado cumplimiento para el contratista: estará obligado a redactar un Plan de Seguridad y Salud (artículo 10) en aplicación del estudio de seguridad y salud o en su caso el estudio básico.

También, deberá cumplir los principios de acción preventiva que se aplicarán durante la ejecución de la obra y, en particular en las siguientes tareas o actividades:

a) El mantenimiento de la obra en buen estado de orden y limpieza.

b) La elección del emplazamiento de los puestos y aéreas de trabajo.

c) La manipulación de los distintos materiales y la utilización de los medios auxiliares.

d) El mantenimiento, el control previo a la puesta en servicio y el control periódico de las instalaciones y dispositivos necesarios para la ejecución de la obra, con objeto de corregir los defectos que pudieran afectar a la seguridad y salud de los trabajadores.

e) La delimitación y el acondicionamiento de las zonas de almacenamiento y depósito de los distintos materiales, en particular si se trata de materias o sustancias peligrosas.

f) La recogida de los materiales peligrosos utilizados.

g) El almacenamiento y la eliminación o evacuación de residuos y escombros.

h) La adaptación, en función de la evolución de la obra, del período de tiempo efectivo que habrá de dedicarse a los distintos trabajos o fases de trabajo.

i) La cooperación entre los contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos.

j) Las interacciones e incompatibilidades con cualquier otro tipo de trabajo o actividad que se realice en la obra o cerca del lugar de la obra.

Además, será responsable de cumplir y hacer cumplir a su personal lo establecido en el plan de seguridad y salud; de informar y proporcionar las instrucciones adecuadas a los trabajadores autónomos sobre todas las medidas que hayan de adoptarse en lo que se refiere a su seguridad y salud en la obra; atender las indicaciones y cumplir las instrucciones del coordinador en mate-ria de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra o, en su caso, de la dirección facultativa. Contratistas y subcontratistas serán responsables de la ejecución correcta de las medidas preventivas fijadas en el plan de seguridad y responderán solidariamente de las consecuencias que se deriven del incumplimiento de las medidas previstas en el plan, en los términos del apartado 2 del artículo 42 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

En materia social: De conformidad con el artículo 42.2 del Estatuto de los trabajadores, el contratista deberá comprobar que los subcontratistas que participan en la obra están al corriente en el pago de las cuotas de la Seguridad Social. Al efecto, recabarán por escrito, certificación negativa por descubiertos en la Tesorería General de la Seguridad Social, en el término de treinta días. Transcurrido este plazo, quedará exonerado de responsabilidad. El contratista principal, salvo el transcurso del plazo antes señalado respecto a la Seguridad Social, y durante los tres años siguientes a la terminación de su encargo, responderá solidariamente de las obligaciones referidas a la Seguridad Social contraídas por los subcontratistas durante el periodo de vigencia de la contrata. De las obligaciones de naturaleza salarial contraídas por los contratistas y subcontratistas con sus trabajadores responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo.

Obligaciones Tributarías del contratista: En base al artículo 43.1.f de la LGT/2003, el contratista será responsable subsidiario de la deuda tributaria o de las obligaciones tributarias relativas a tributos que deban repercutirse o cantidades que deban retenerse a trabajadores, profesionales u otros empresarios, en la parte que corresponda a las obras o servicios objeto de la subcontratación. La responsabilidad prevista en el párrafo anterior no será exigible cuando el contratista haya aportado al pagador un certificado específico de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias emitido a estos efectos por la Administración tributaria durante los 12 meses anteriores al pago de cada factura correspondiente a la subcontratación. La responsabilidad quedará limitada al importe de los pagos que se realicen sin haber aportado el subcontratista al contratista el certificado de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias, o habiendo transcurrido el período de doce meses desde el anterior certificado sin haber sido renovado.

Obligaciones civiles: Estará sometido al contrato y al CC, en especial a los artículos 1588 al 1600. De conformidad con el artículo 1597 CC responderá económicamente de la deuda de sus subcontratistas con cualquier subcontratista por el material o trabajo puesto en la obra hasta el importe que adeuda a su subcontratista.

Responsabilidad: Responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Además, durante un año desde la entrega de la obra será responsable de cualquier tipo de defecto que afecte a elementos de ejecución o de acabado. Igualmente responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por el incumplimiento de su lex artis. No responderá de los vicios o defectos de los trabajos realizados por otro contratista ajeno, salvo que se pueda probar que sus trabajos influyeron en la creación del daño.