Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 70

Concepto: El director de obra es el agente que, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas, y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto (Art. 12). El director de obra es el técnico que da las órdenes oportunas para que el proyecto y la licencia de obra se cumplan. Suele coincidir en la misma persona con la figura del proyectista, pero pueden ser personas diferentes. Legalmente son dos agentes diferenciados con unas obligaciones y responsabilidades definidas y propias. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.

Requisitos del director de obra: En función del objeto del proyecto, la LOE diferencia las siguientes profesiones tituladas.

Arquitecto para edificios administrativos, sanitarios, religiosos, residenciales (de cualquier tipo), docente o cultural.

Ingeniero, Ingeniero Técnico o Arquitecto para edificios destinados a usos aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones; del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.

Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico en cualquier edificio no definido anteriormente y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.

Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnicos para las obras de modificación, alteración o reforma que alteren la configuración arquitectónica.

Obligaciones: Sus funciones ya estaban reguladas por el Decreto 462/1971 de 11 de marzo que continua vigente. Se distinguen las siguientes atribuciones.

Verificar el replanteo. Al director de obra le corresponde verificar si el proyecto es viable y adecuado dentro de la localización donde se va a asentar el edificio, y si la estructura proyectada es suficiente según las características del suelo.

Verificar la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectada a las características geotécnicas del terreno. Es una mejora con respecto a la legislación anterior32 y una de las labores de mayor transcendencia para la buena ejecución de las obras.

Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto. La Jurisprudencia mantiene que es responsabilidad del director de obra tanto la aclaración de dudas o correcciones del proyecto como la comprobación de la efectiva subsanación. En conclusión, la responsabilidad puede ser tanto de acción como de omisión. En el Libro de Órdenes se llevará el seguimiento de la obra y se anotarán todas las órdenes necesarias. Una vez finalizada la ejecución, junto con el resto de documentación de la obra, se depositará por el director de obra en el Colegio profesional correspondiente o en su caso en el Ayuntamiento o Administración Pública competente, y se podrá certificar su contenido a quien acredite un interés legítimo.

Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto. Cualquier modificación del proyecto “que venga exigida por la marcha de la obra” esto es, ante imprevistos para ajustar el proyecto por razones técnicas o urbanísticas, deberá ser reflejada en un proyecto modificado y se entregará junto con el resto de documentos a los usuarios finales. La LOE no establece ninguna consecuencia directa por la falta de redacción de las modificaciones del proyecto pero este incumplimiento también producirá un quebranto del artículo 7 de la LOE y del artículo 7 del CTE, las obras de construcción del edificio se llevarán a cabo con sujeción al proyecto y sus modificaciones autorizadas por el director de obra previa conformidad del promotor, a la legislación apli-cable, a las normas de la buena práctica constructiva, y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra. Del mismo modo, será exigible la autorización del director de obra cuando el promotor exija modificaciones de materiales, calidades o distribuciones de espacios33.

Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Junto con el director de ejecución, el director de obra tiene la función de controlar la ejecución de obra a través de los siguientes instrumentos:

Acta de comprobación de replanteo. El director de obra debe certificar cuando la obra comienza, y si existe algún impedimento, mediante la comprobación de la realidad geométrica y la disponibilidad del terreno. Si existiera algún tipo de obstáculo deberá reflejarse en el acta. Es habitual que el acto de inicio de la obra también sea suscrito por la promotora, porque significa el inicio del plazo y de las obligaciones del constructor respecto al contrato de arrendamiento de obra.

Certificaciones parciales El director de obra deberá comprobar que el avance de las obras se corresponde con el proyecto y sus directrices emitidas. Las certificaciones parciales cumplen esa función de control de calidad. Si bien es cierto que no será hasta la firma del Certificado Final de Obra cuando la obra se apruebe como correctamente terminada y apta para ser recibida por la promotora. El CTE34 desarrolla estas funciones, y amplía el control a las comprobaciones y pruebas de servicio que se hayan previsto en el proyecto; las que la dirección de obra considere necesarias y las exigidas por la legislación aplicable.

Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Principalmente se encargará de entregar las modificaciones efectuadas del proyecto, los planos “as built”. Las certificaciones, el certificado final de obra y el proyecto final de ejecución deberán ser visados conforme establece el RD 1000/2010 de 5 de agosto35.

Responsabilidades: Su función es el control de la correcta ejecución de la obra conforme el proyecto y la normativa técnica. La LOE le asigna unas funciones de “supremo vigilante” que incluso debe responder por hecho ajeno, tanto por acciones como por omisiones36. A pesar del artículo 17.7 de la LOE, no puede equipararse su figura a la del promotor o responsable último de la obra. Por este motivo, la jurisprudencia ha limitado su responsabilidad. El director de obra no será responsable por defectos “menores” que se deban a un mero control de ejecución que le corresponde al director de ejecución. Debe responder cuando se trate defectos graves, diversos o generalizados37.

El director de obra que acepte la dirección de un proyecto que no haya redactado él mismo, responderá y asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.