Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 81

Se refiere a cualquier defecto que aflore durante los tres primeros años de vida de la construcción y que afecte a, la habitabilidad, según los requisitos básicos definidos en el artículo 3.1c) de la LOE, y de conformidad con los procedimientos desarrollados por el CTE. Los defectos de habitabilidad tienen una entidad y gravedad menor que los estructurales –artículo 17.1.a)– y remiten sus aspectos principales, al concepto ruina funcional del régimen del artículo 1591. De cualquier forma, la apreciación de estos defectos de habitabilidad será más restrictiva, puesto que la LOE establece una responsabilidad general, en la que no se pondera el uso del edificio64.

Para presentar la acción del artículo 17.1.b) deberá concurrir la producción de un daño efectivo y el incumplimiento de los requisitos básicos del artículo 3.1.c)65:

De tal forma que será exigible que se alcancen las condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. Los procedimientos para la consecución de estos requisitos se encuentran desarrollados en el artículo 13 del CTE, “Exigencias básicas de salubridad” (HS) e “Higiene, salud y protección del medio ambiente”.

En cuanto a la protección frente al ruido, se deberán poner los medios y estructuras necesarias para que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. Se corresponde con en el artículo 14 del CTE, “Exigencias básicas de protección frente al ruido (HR)”.

Los agentes deberán proyectar, ejecutar y dirigir la obra con el fin de conseguir un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. Su correlativo es el artículo 15 “Exigencias básicas de ahorro de energía (HE)”.

El último apartado del artículo 3.1 de la LOE (3.1c.4) queda reservado para otros “aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio”. ESTRUCH ESTRUCH considera éste como una declaración abierta o un “cajón de sastre”66. DIAZ BARCO67 afirma que, en este punto, el requisito básico de funcionalidad resulta recogido y amparado. Parece que de esta forma el legislador ha querido trasladar el concepto de “ruina funcional” a la garantía de habitabilidad del artículo 17.1b). En este mismo sentido coinciden diversos autores68. Para su correcta aplicación será de obligado cumplimiento la Ley 51/2003, de 2 de diciembre de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. Igualmente, el acceso a los servicios de telecomunicaciones y audiovisuales se ha desarrollado mediante la Ley 9/2014, de 9 de mayo, general de telecomunicaciones. Finalmente, para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, se ha desarrollado la Ley 43/2010 de 30 de diciembre, del servicio postal universal, de los derechos de los usuarios y del servicio postal.

En cuanto a la garantía adicional del artículo 19, el promotor tendrá la obligación de otorgar un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante ese periodo de tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de funcionalidad, habitabilidad, y seguridad del apartado 3.1.c).