Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 79

Asentado lo anterior, cabe comentar que el régimen actual ha ganado precisión al delimitar conceptualmente el daño reclamable y el periodo de garantía en el que el defecto o vicio puede aparecer. Afecta a todos los supuestos definidos en el artículo 2 de la LOE, esto es, edificaciones de nueva construcción con carácter permanente y obras de rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio.

El bien a proteger es la edificación. El término también incluye sus instalaciones59 e incluso los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio; zonas comunes, pasarelas, caminos interiores, jardines, piscinas, estanques y garajes. Se podrá reclamar cualquier daño material que puede afectar a la totalidad o las partes del edificio, pero sólo se podrá solicitar un resarcimiento por daños materiales (17.1), cualquier otro tipo de reclamación se escapa del ámbito de la LOE. En concreto, para que se pueda reclamar en base al artículo 17 de la LOE, habrá que demostrar la existencia del daño real o la necesidad de efectuar costes de reparación para recuperar la calidad exigible conforme la Ley.

La legitimación activa la tendrán los propietarios y/o los terceros adquirentes de los edificios. En el caso de comunidades de propietarios, la acción la deberá interponer el presidente de la comunidad60 con la autorización por parte de la junta de propietarios61 si dentro de la acción se plantea la reclamación de daños en bienes privativos. Para los bienes comunes se deberá tener en consideración que cualquier reclamación realizada por un comunero en beneficio de toda la comunidad afectará al conjunto común del edificio y tendrá efectos de cosa juzgada62.

La garantía es el periodo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y edificios para protegerles durante un tiempo determinado de los daños causados por una mala construcción, proyección o dirección. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. La LOE establece un periodo de garantía diferenciado durante tres tramos –diez, tres y un año– en función del daño producido, que comienza desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas. Se va a analizar el alcance del daño de estas garantías.