Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 47

Se tratan de bolsas de suelo normalmente localizadas en los bordes urbanos de la ciudad, que requieren ser urbanizadas por primera vez por los propietarios de suelo incluidos dentro de su delimitación, atendiendo a la ordenación urbanística contenida en el Plan General. Se tratan de las conocidas opera-ciones de ensanche o de crecimiento de la ciudad con la construcción de un nuevo barrio.

Se define en el artículo 15.1 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de Madrid, diciendo que “Tendrán la condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento general adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y podrá ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras formas previstas en la presente Ley, en las condiciones y los términos que dicho planeamiento determine, de conformidad con las Normas que reglamentariamente se establezcan ”.

El artículo 15.2 del mismo texto legal de referencia, distingue dos categorías primarias al decir que “El planeamiento general diferenciará en el suelo urbanizable, cuando proceda, todas o alguna de las siguientes categorías primarias: a) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores. b) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable ”.

El suelo urbanizable sectorizado/ordenado es aquella bolsa de suelo delimitada y ordenada en sus parámetros estructurantes por el propio Plan General de Ordenación Urbana, mientras que el suelo urbanizable no sectorizado/ordenado, es aquel suelo previsto de reserva, por lo que no ha sido objeto de delimitación y ordenación estructurante por el Plan General, lo que requerirá en el futuro de la redacción de un Plan de Sectorización –de igual valor y rango que el Plan General– para dotarlo de ordenación estructurante.

Estos suelos incluidos dentro de un Sector requieren de la misma gestión urbanística expuesta para los suelos urbanos no consolidados:

• Disponer de ordenación estructurante en el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio.

• Disponer de ordenación pormenorizada en el Plan Parcial.

• Inicio de la fase de gestión, con delimitación de una o varias unidades de ejecución, asignando para cada una de ellas un sistema de actuación público o privado.

• En el sistema de actuación de compensación, constitución de la Junta de Compensación, previa aprobación por parte de la Administración de la propuesta de bases y estatutos.

• Proyecto de urbanización. Se define en el artículo 67.1 del Reglamento de Planeamiento del Estado, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, de aplicación supletoria en la Comunidades Autónomas, como el “proyecto de obras cuya finalidad es llevar a la práctica, en suelo urbano, las determinaciones correspondientes de los Planes Generales y de las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento, y, en suelo urbanizable, la relación material de las propias de los Planes Parciales ”.

• Proyecto de reparcelación.

• Ejecución de las obras de urbanización.

• Recepción de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento, asumiendo desde este momento su conservación.

Ejemplo Urbanizable Programado (UZP).2.01 “Desarrollo del Este-El Cañaveral”.–

Se puede apreciar que se trata de una operación de ensanche o de crecimiento de la ciudad con la construcción de un nuevo barrio, lo que requiere de la transformación del suelo rústico en urbano mediante su urbanización.

– Ficha del PGOU: ordenación estructurante.

– Plan Parcial 19.202: ordenación pormenorizada

– Gestión urbanística: trámites realizados:

– 20.02.2003: estimación de la iniciativa de gestión.

– 27.03.2003: delimitación de unidad de ejecución.

– 27.05.2004: aprobación definitiva de bases y estatutos.

– 10.02.2005: constitución de Junta de Compensación.

– 23.02.2006: aprobación del proyecto de urbanización.

– 12.07.2006: acta de replanteo.

– 19.07.2007: aprobación de proyecto de expropiación a favor de la Junta.

– 18.02.2010: aprobación del Proyecto de Reparcelación.

– 25.04.2012: ratificación de convenio urbanístico entre Junta y Ayuntamiento de Madrid.

– 19.01.2016: acta de recepción 1.ª fase.

– 19.07.2017: acta de recepción 2.ª fase.

– 17.04.2018: acta recepción 3.ª fase.

– 19.03.2019: acta de recepción 4.ª fase.

– Ahora con licencias de obras. Urbanizado y en proceso de edificación.

La gestión urbanística descrita en los ejemplos de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable sectorizado está referido al sistema de actuación de COMPENSACIÓN que se articula mediante la constitución de una Junta de Compensación integrada por todos los propietarios de suelo que voluntariamente se han adherido a la misma.

En el caso de la Comunidad Valenciana y de Castilla La Mancha, el sistema de actuación privado único es el del AGENTE URBANIZADOR, en virtud del cual es posible que un tercero no propietario de suelo sea designado por la Administrador para urbanizar, previa celebración de un procedimiento de concurrencia pública. Concretamente se regula en los artículos 117 a 125 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla la Mancha y artículos 119 a 165 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

Se caracteriza por la aprobación de un instrumento como son los Programas de Actuación Urbanizadora (en Castilla La Mancha) o los Programas de Actuación Integrada (en la Comunidad Valenciana), que programa la ejecución del ámbito, integrado por una alternativa técnica consistente en un plan parcial y un anteproyecto de urbanización, y por una proposición jurídico-económica que determina las condiciones de la retribución del agente urbanizador por parte de los propietarios –que puede ser en dinero o en aprovechamiento urbanístico–. Después de la adjudicación de la condición de agente urbanizador, se firma un convenio entre el Ayuntamiento y el Agente Urbanizador en el que se regula la relación entre ambos. En todo caso, una vez ejecutada la urbanización, ésta ha de ser recepcionada por el Ayuntamiento.