Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 25

Una vez obtenida la licencia de obras podrá iniciarse la edificación. Al respecto, la normativa estatal aplicable es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) que, a su vez, se desarrolla, a efectos de establecer las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, por el Código Técnico de la Edificación aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo (CTE).

La LOE diferencia los distintos agentes que participan en el proceso de edificación, delimitando sus competencias y obligaciones, de las que, a su vez, derivan sus respectivas responsabilidades57. A saber: a) el promotor; b) el proyectista; c) el constructor; d) el director de la obra; e) el director de la ejecución de la obra; f) las entidades y laboratorios de control de calidad; y g) los suministradores de productos. La LOE menciona también a los propietarios y usuarios pues, aunque no participan en el proceso de edificación, asumen la obligación de uso y mantenimiento de la misma.

A grandes rasgos y con carácter general el proceso de edificación conlleva, superada la fase previa de elaboración del proyecto y obtención de la licencia, una serie de pasos que FERNÁNDEZ MARTÍN, D.58 sintetiza del siguiente modo:

Centrándonos en el contrato de arrendamiento de obra59 que liga a promotor y constructor, se trata de un contrato de resultado regido por el art. 1.544 del C.C. y configurado por tres elementos principales: a) la obra propiamente dicha; b) el precio, que habitualmente se satisface mediante pagos a cuenta en función de las unidades de obra mensualmente realizadas y aprobadas por la dirección facultativa a través de certificaciones, aplicándose, también habitualmente, retenciones (generalmente del 5 %) que se devuelven tras la recepción definitiva de la obra; y c) el plazo de ejecución, que suele articularse como un elemento esencial del contrato, siendo habitual pactar penalizaciones e incluso la facultad de resolver el contrato en caso de demora o incumplimiento en el plazo pactado, salvo por causas de fuerza mayor.