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V. BIBLIOGRAFÍA
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LÓPEZ RODRÍGUEZ, D. Informe titulado “Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España”, Banco de España, marzo de 2019.
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1. Sin obviar los distintos ciclos económicos acontecidos, con especial atención en la crisis de 2008, el sector inmobiliario siempre ha tenido un lugar destacado. En el año 2005 FERNÁNDEZ MARTIN, D., en la cuarta edición de la obra titulada “La Promoción Inmobiliaria”, editorial CIE Dossat 2000, apuntaba lo siguiente (pág. 22): “La promoción inmobiliaria mantiene, sin lugar a dudas, un puesto relevante en el conjunto del sistema económico nacional, habida cuenta su efecto de arrastre sobre los restantes sectores de la actividad económica. Según los datos ofrecidos por la Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN) la inversión en construcción induce una actividad adicional en otros sectores de tal forma que, por ejemplo, un incremento del 1 % de la demanda de construcción termina provocando un efecto multiplicador de casi el doble sobre la producción del país. Así mismo este sector mantiene una innegable capacidad para la generación de empleos, directos e indirectos. No cabe duda pues que el sector de la promoción-construcción resulta ser el más dinámico de los sectores básicos, tanto en términos de actividad como creación de empleo, representado en España, entro los años 1999 y 2001, aproximadamente el 7,3 % del Producto Interior Bruto y ocupando el 10,4 % de la población laboral nacional”.
2. OTERO MORENO, M. y BLANCO GARCÍA LOMAS, J. Informe titulado “El Sector Inmobiliario en España”, publicado por el Instituto de Estudios Económicos en 2014. Dice así (págs. 6 y 7):“El impacto de la actividad de la industria inmobiliaria sobre el conjunto de la economía puede medirse a través del valor de la producción generado por las empresas del sector, a través del valor de las adquisiciones inmobiliarias realizadas por los agentes económicos a modo de inversión, o por medio del empleo generado en el sector. No obstante, ni en España ni en Europa los Sistemas de Cuentas recogen información agregada sobre el sector (…)”.
3. Por ejemplo, según datos de la Encuesta de Población Activa, el número de ocupados en el sector de la construcción alcanzó, en el cuarto trimestre de 2018, un total de 1.279.900 personas, lo que se traduce en que la construcción representaba, en ese momento, el 6,5 % del total de trabajadores ocupados en España.
4. CARRERAS YÁÑEZ, J. L. en el estudio titulado: “La construcción de viviendas: un análisis económico”, ICE núm. 548, 1979, apuntaba que la vivienda es un bien diferente de los demás, pues tiene la doble consideración de bien de consumo y de inversión. Como bien de consumo duradero, la vivienda es un reflejo del status social y del nivel de vida de sus ocupantes, además de expresar una necesidad inexcusable de todos los individuos como señala el artículo 47 de la CE. Y, por otra parte, supone un activo para su propietario.
5. En este sentido el Informe del Defensor del Pueblo, titulado “La vivienda protegida y el alquiler social en España”, publicado en 2019 apunta que (pág. 6): “En la Encuesta de Presupuestos Familiares correspondiente a 2017, se muestra que la partida que soporta el mayor gasto de los hogares es la de la vivienda junto a otras vinculadas a ella (agua, electricidad, gas y otros combustibles). En 2017, la media nacional del gasto en vivienda se elevó a 8.774 euros, un 30,1 % del total. (…). Ahora bien, el gasto en vivienda puede mirarse desde otros enfoques y analizarse en distintos momentos. El esfuerzo es uno de ellos. De hecho, el precio medio de la vivienda en relación con la renta bruta disponible de los hogares ha pasado de 6,5 años en 2015 a 7,2 años en el primer trimestre de 2018”.
6. Por poner un ejemplo, según información publicada en Diario Expansión en fecha 3 de diciembre de 2019, el precio del metro cuadrado de la vivienda en noviembre de ese año en la Comunidad de Madrid se situaba en 3.037 €/m2 (el más elevado del país). mientras que en Extremadura apenas llegaba a 1.093 €/m2 (el más bajo).
7. Una promoción inmobiliaria, por ejemplo, puede dilatarse años desde su inicio hasta la venta de sus respectivos departamentos. De ahí la necesidad de una adecuada planificación. En tal sentido FERNÁNDEZ MARTÍN, D., “La promoción inmobiliaria. Aspectos prácticos”. Ed. Cie Inversiones Editoriales Dossat 2000, S.L., 2005, manifiesta que (pág. 30): “(…) hay que tener en cuenta que el tiempo es un factor también ineludible a la hora de planificar la promoción, toda vez que, desde que ésta se inicia (estudio de mercado, estudios técnicos preliminares, encargo del proyecto de obra, etc.) hasta su terminación, todos los factores anteriormente mencionados pueden sufrir variaciones, tanto por un incremento de costes como de los precios de venta, o bien por una variación de demanda del producto, una modificación de carácter urbanístico, etc., que pueden incidir en la rentabilidad de la inversión a realizar y, por tanto, en la viabilidad misma de la promoción”.
8. Así lo apuntó, por ejemplo, el ex gobernador del Banco de España Don Jaime Caruana Lacorte, según refleja el Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados en la Comisión de Investigación celebrada el 25 de julio de 2017. Asimismo, el Banco de España, en su “Informe sobre la crisis financiera y bancaria en España, 2008-2014”, publicado en el año 2007, apuntó como una de las características específicas de la crisis de nuestro país que (pág. 31): “el crecimiento de la financiación al sector privado se concentró especialmente en el sector inmobiliario (…). La notable expansión del sector inmobiliario y el fuerte flujo de financiación dirigido hacia aquel se alimentaron mutuamente, lo que acabó generando excesos tanto en el ritmo de construcción de viviendas como en sus precios”.
9. Según datos del Baremo Concursal elaborado por la consultora PwC durante el periodo comprendido entre 2009 y 2013 se declararon en concurso 7.791 empresas constructoras y 5.153 inmobiliarias.
10. Así lo refleja en Banco de España en el “Informe sobre la crisis financiera y bancaria en España, 2008-2014”, publicado en el año 2007, en que se apunta (pág. 242): “La importante reestructuración del sistema financiero se refleja en la fuerte reducción del número de entidades, principalmente en el sector de cajas de ahorros, que pasaron de 45 a 10 entidades/grupos (incluyendo las 8 entidades que actualmente son bancos). Este reajuste se aprecia no solo en el número de entidades, sino también en las redes de distribución, que se han reducido de manera muy relevante para poder mejorar la eficiencia”.
11. Según datos del Ministerio de Fomento (http://www.fomento.gob.es/BE/?nivel=2& orden=10000000) durante el año 2014 se concedieron en España un total de 52.255 licencias de obra mayor para edificación de nueva planta, rehabilitación o demolición. Dato muy alejado de las 172.844 licencias de este tipo que se concedieron durante 2006, que desde entonces acumuló siete años consecutivos de descenso reflejando la gravedad de la crisis inmobiliaria y económica sufrida.
12. Boletín Anual 2018 del Observatorio de Vivienda y Suelo, publicado por el Ministerio de Fomento. Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo.
13. MÉNDEZ GUTIERREZ DEL VALLE, R. y PLAZA TABASCO, J., “Crisis inmobiliaria y desahucios hipotecarios en España: una perspectiva geográfica”. Boletín de la Asociación de Geógrafos Españoles N.º 71-2016, págs. 99-127.
14. Así se refleja en la edición titulada “España en cifras” publicado en 2018, págs. 44 y 45. Accesible a través del enlace: https://www.ine.es/prodyser/espa_cifras/2018/44/.
15. Así lo apunta el artículo titulado “Del coliving a la edificación Passivhaus. Así se dibuja el sector inmobiliario para el 2020”, publicado en www.eleconomista.es el 26 de diciembre de 2019, al señalar: “Tras varios años de recuperación económica y resurgimiento del mercado inmobiliario después de la crisis, los indicadores de los últimos meses apuntan que no habrá grandes cambios en el sector en los próximos meses: *Según datos del INE, entre enero y septiembre del 2019 se registraron un total de 384.813 transacciones de compraventa de vivienda en España, lo que supone un descenso del 3,2% frente a las 397.725 del mismo período del año anterior. *En cuanto a la concepción de hipotecas, ha descendido un 31,6%, en septiembre 2019, en comparación con el mismo período del año anterior; registrando un total de 22.488 hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad. *Por su parte, el precio de la vivienda seguirá aumentando, pero de manera estable”.
16. La creación de la SAREB obedeció al acuerdo de asistencia financiera formalizado en 2012 entre las autoridades españolas y la Comisión Europea, participando también el Fondo Monetario Internacional, que fue recogido en el Memorando de Entendimiento sobre Condiciones de Política Sectorial Financiera. Su creación se produjo con la promulgación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que culminó el procedimiento iniciado con el Real Decreto Ley 24/2012, de 31 de agosto, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.
17. Así se refleja en el Informe “Assets Under Managment” realizado por AXIS CORPORATE publicado en abril de 2019.
18. El Boletín Especial sobre rehabilitación elaborado por el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo publicado en enero de 2017 ya apuntaba esta circunstancia al señalar (pág. 5) que: “Según la Encuesta de la Estructura de la Industria de la Construcción (EEIC) del Ministerio de Fomento en el año 2014 el volumen de negocio de la actividad de rehabilitación ascendió a 29.591,4 millones de euros en 2014 lo que supone un incremento del 9,7% con respecto al año anterior, y superando por tercer año consecutivo el volumen de negocio de la edificación de obra nueva. Como se observa en la Tabla 1.1, la rehabilitación representa el 55,7%, una tasa muy superior a la que representaba en el año 2007, en la que representaba el 18,2% del volumen de negocio de la edificación”.
19. Así lo refleja el “Informe sobre stock de vivienda nueva 2018” elaborado por el Ministerio de Fomento, según el cual se viene produciendo un progresivo descenso del stock de viviendas, habiendo pasado de las 649.780 en el año 2009 a las 459.8756 en el año 2018. Informe accesible a través del enlace: https://www.fomento.gob.es/recur-sos_mfom/comodin/recursos/svn_18.pdf.
20. Gran parte de sus artículos fueron derogados e incorporados al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, entre cuyos objetivos destaca el de garantizar un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes.
21. El preámbulo de la LRRR señala que: “La tradición urbanística española, (…), se ha volcado fundamentalmente en la producción de nueva ciudad, descompensando el necesario equilibrio entre dichas actuaciones y aquellas otras que, orientadas hacia los tejidos urbanos existentes, permiten intervenir de manera inteligente en las ciudades, tratando de generar bienestar económico y social y garantizando la calidad de vida a sus habitantes. (…) Sin embargo, el camino de la recuperación económica, mediante la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción y también la garantía de un modelo sostenible e integrador, tanto ambiental, como social y económico, requieren volcar todos los esfuerzos en aquellas actuaciones, es decir, las de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas, que constituyen el objeto esencial de esta Ley”.
22. Según apunta el Informe del Banco de España de marzo de 2019 titulado “Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España”, emitido por LÓPEZ RODRÍGUEZ, D. y LLANOS MATEA, M. en marzo de 2019: “La proporción de la población que en 2017 residía en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España, de acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida (EU-SILC) [Eurostat (2018)], en el 22,9%. Esta ratio refleja una menor relevancia del alquiler residencial en España en relación con las ratios observadas en los países de la Unión Europea (UE) (véase gráfico 1). En concreto, en 2017, el 30,7% de la población de la UE, en promedio, residía en viviendas de alquiler”. Por otro lado, algunos autores, como NAREDO PÉREZ, J. M. apuntan la necesidad de potenciar el mercado del alquiler como receta necesaria para superar la crisis. Así, en la obra titulada “De la burbuja inmobiliaria al decrecimiento: causas, efectos y perspectivas de la crisis”, Ed.: Fundación Coloquio Jurídico Europeo, 2013, señala que (pág. 60): “(…) el doble objetivo de utilizar mejor los excesivos stocks inmobiliarios y de reducir las deudas, exige una reconversión inmobiliaria en toda regla, orientada a diversificar tanto el panorama inmobiliario como el financiero, rompiendo el predominio absoluto de la vivienda en propiedad. Habría, sobre todo, que establecer un marco institucional favorable a la existencia de entidades mayoristas capaces de financiarse en los mercados, que recojan y gestionen en alquiler buena parte del stock inmobiliario hoy desocupado y/o en venta”.
23. Además de la existencia de operadores que se dedican específicamente al alquiler, como las SOCIMIS, está aumentado la inversión en la actividad conocida como Build to Rent (construir para alquilar).
24. Así lo apunta el diario Expansión, en una noticia publicada el 16 de marzo de 2019 titulada “El coworking aspira a representar el 30 % de las oficinas en España en 2030”, en que se añade que: “Como prueba del apetito de los usuarios por este modelo, la contratación de oficinas de este tipo de espacios flexibles se triplicó en Barcelona y Madrid en 2018 con respecto al año anterior y permitió que ambas ciudades pasaran de tener 30.000 metros cuadrados (m2) a sumar más de 90.000 m2”. Accesible a través del enlace: https://www.expansion.com/empresas/2019/03/16/5c8cbda122601d677e8b457c.html.
25. Normativa a la que se debe sumar, en su caso, la promulgada en el ámbito de sus competencias por el Estado (por ejemplo, a través de la LPH) y por los municipios donde se encuentren ubicados los inmuebles (por ejemplo, a través del planeamiento urbanístico), lo que provoca que exista gran disparidad normativa en materia de viviendas turísticas, como así lo denunció la CMNV en agosto de 2018.
26. Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid (art. 2).
27. Así se expone en el apartado de conclusiones del trabajo denominado “V Barómetro del Alquiler Vacacional en España” elaborado 2018 por la Universidad de Salamanca para la empresa HomeAway Spain, S.L., accesible a través del enlace: https://csvcus.homeaway.com/rsrcs/static-pages/master-315/homeaway_es/files/live/sites/es/files/shared/HomeAwayLab/images/V%20Barometro/VBarometroDelAlquilerVacacionalEspana2018.pdf.
28. Así lo apunta la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) en “El Estudio sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en España” de fecha 19 de julio de 2018 (págs. 5 y ss.).
29. A ellos alude el documento de “Análisis del impacto de las viviendas de uso turístico en el Distrito Centro” elaborado por el Ayuntamiento de Madrid en mayo de 2017, accesible a través del enlace: //https://www.madrid.es/UnidadesDescentralizadas/UDCMedios/noticias/2017/05Mayo/05viernes/Notasprensa/ficheros/Informe_final_5_mayo%20vivendas%20uso%20tur%C3%ADstico%20(1).pdf.
30. En tal sentido GALÁN DIAZ, R. en el artículo titulado “Evolución de la exigencia de licencia urbanística. Atención especial al cambio de uso”, publicado en la Revista El Notario del Siglo XXI, núm. 88, Noviembre-Diciembre de 2019, señala que: “(…) no han incorporado aún la figura de la declaración responsable –al menos a efectos urbanísticos– las legislaciones asturiana (arts. 228.2 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, y 564 y 565 del Decreto 278/2007, de 4 de diciembre), cántabra (art. 183 de la Ley 2/2001, de 25 de junio) y riojana (art. 192 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo)”.
31. La suspensión prevista en dicha Ley era de dos años desde su entrada en vigor, aunque posteriormente se amplió en dos ocasiones. La primera vez, durante dos años más, a través del Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Y la segunda vez, durante tres años más (hasta mayo de 2020), mediante Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
32. Tras el polémico cambio de criterio del Tribunal Supremo que, mediante Sentencias dictadas el 27 de noviembre de 2018 [STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Pleno, núm. 1669/2018, de 27 de noviembre (RJ 2018, 5195); STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Pleno, núm. 1670/2018, de 27 de noviembre (RJ 2018, 5092); STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Pleno, núm. 1671/2018, de 27 de noviembre (RJ 2018, 5093)], declaró que correspondía afrontar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al prestatario, cuando apenas unos días antes, el 16 de octubre de 2018 [STS, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2.ª, núm. 1505/2018, de 16 de octubre (RJ 2018, 4082)], había declarado que la entidad prestataria era el sujeto pasivo encargado de hacer frente a este impuesto, el Gobierno decidió intervenir aprobando el Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre, para modificar el art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el que se atribuye su pago a los prestamistas al regular que: “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”. Y este es, a efectos fiscales, el precepto aplicable a que se remite la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
33. https://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0620.pdf.
34. La clasificación que proponemos no está exenta de debate, ya no sólo respecto de si determinados bienes tienen la condición de muebles o inmuebles, sino también porque no existe unanimidad doctrinal acerca de si algunos de los bienes enumerados en el art. 334 del C.C. son inmuebles por incorporación o por destino, como así sucede, por ejemplo, con los recogidos en el apartado 4.º (estatuas, pinturas, etc.) o en el apartado 9.º (diques y construcciones flotantes). En nuestra opinión la diferencia estriba en si los bienes se identifican con el concepto de partes integrantes (incorporación) o de pertenecías (destino) de aquellos otros inmuebles a los que se adhieren o dan servicio.
35. Así lo definió la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que se encuentra derogada, rigiendo en la actualidad el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU).
36. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
37. MORENO UBRIC, R. “Instituciones de Derecho Urbanístico y Ambiental de la Comunidad Valenciana”. Civitas-Aranzadi, 2016. En sus págs. 776 y 777 se aborda la distinción jurídica existente entre “edificación” y “construcción” al señalar que: “El término construcción es el más amplio y abarca al de edificación, lo que significa que todas las edificaciones son construcciones, pero no todas las construcciones son edificaciones. Por ejemplo, las piscinas o las barbacoas de obra tienen la consideración de construcciones, pero no de edificaciones. A efectos de clarificar la cuestión podemos acudir a los arts. 2.2 LOE o 2.2 LOFCE, que concretan en términos similares el tipo de obras que tienen la consideración de edificación. Asimismo, numerosas Sentencias del orden jurisdiccional penal25 han puesto de relieve las diferencias existentes entre sendos términos (construcción y edificación), con ocasión del análisis de la redacción del art. 319 del Código Penal antes de la reforma operada por la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio. Entre ellas se encuentra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de junio de 2001, a cuyo tenor: ‘construir significa fabricar, erigir, edificar y hacer de nuevo una cosa, y edificar significa fabricar y haber un edificio, entendiendo por tal toda la obra o fabrica construida para habitación, vivienda, o para otros usos análogos’”.
38. SAP de Baleares (Sección 5.ª) núm. 149/2005, de 13 abril (JUR 2005, 106329). FJ 2.º: “(…) ha de dilucidarse la cuestión suscitada en esta alzada, consistente en determinar si el mobiliario de cocina debe ser considerado continente o contenido a los efectos previstos en el contrato de seguro de referencia, por cuanto si se concluyera que dicho mobiliario esté integrado en el contenido, habría que inferir que no estaba asegurado por Segurcaixa, S.A., y, por consiguiente, la compañía de seguros demandante carecería de legitimación activa para ejercitar la acción que concede el artículo 43 de la Ley del Contrato de Seguro. Para emitir un pronunciamiento al respecto, ha de tenerse presente que el artículo 334.3.º del Código Civil incluye entre los bienes inmuebles ‘todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto’, y que según el artículo 335 del mismo texto legal ‘se reputan bienes muebles los susceptibles de apropiación no comprendidos en el capítulo anterior, y en general todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos’, preceptos de los que se colige que el mobiliario de cocina tiene que ser calificado como inmueble y, por consiguiente, como continente a los efectos del contrato del seguro, pues dicho mobiliario está compuesto por elementos unidos a la vivienda de manera fija, por lo cual no pueden separarse de ella sin deterioro de la propia vivienda y del mobiliario mismo, y si se transportaran desde el lugar donde se han instalado hasta otro lugar, sufriría un evidente menoscabo la vivienda a la que estaban unidos de modo permanente. La interpretación que se efectúa de las antedichas normas se asienta, de cualquier modo, en lo establecido en el artículo 3 del Código Civil en el sentido de que ‘las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativo y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas’, porque el mobiliario de cocina está unido a una vivienda ‘de modo permanente’, expresión utilizada en el artículo 334 del Código Civil al determinar qué bienes son inmuebles, y porque la enumeración inmobiliaria contenida en dicho precepto ha de ser interpretada atendiendo a que actualmente lo usual es que las ventas y arrendamientos de viviendas se concierten incluyendo el mobiliario de cocina unido inseparablemente al inmueble principal, siendo lo habitual que al producirse un cambio en la titularidad dominical o en el derecho de uso de una vivienda no se separe y transporte el mobiliario de cocina instalado en ella, sino que el negocio jurídico englobe tanto la edificación propiamente dicha como el mobiliario de cocina”.
39. Su art. 6.2. dice así: “Tendrán también la consideración de bienes inmuebles: a) Los diferentes elementos privativos que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular. La atribución de los elementos comunes a los respectivos inmuebles, a los solos efectos de su valoración catastral, se realizará en la forma que se determine reglamentariamente; b) Los comprendidos en el artículo 8 de esta Ley; c) El ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión administrativa sobre los bienes inmuebles o sobre los servicios públicos a los que se hallen afectos, salvo que se den los supuestos previstos en las letras anteriores”. Por su parte, el art. 8 dispone que: “1. Los bienes inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble; 2. Se consideran bienes inmuebles de características especiales los comprendidos, conforme al apartado anterior, en los siguientes grupos: a) Los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales nucleares. b) Las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las destinadas exclusivamente al riego. c) Las autopistas, carreteras y túneles de peaje. d) Los aeropuertos y puertos comerciales; 3. A efectos de la inscripción de estos inmuebles en el Catastro y de su valoración no se excluirá la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquélla que forme parte físicamente de las mismas o que esté vinculada funcionalmente a ellas”.
40. Su art. 3 dispone que: “Para la calificación jurídica de los bienes sujetos al impuesto por razón de su distinta naturaleza, destino, uso o aplicación, se estará a lo que respecto al particular dispone el Código Civil o, en su defecto, el Derecho Administrativo. Se considerarán bienes inmuebles, a efectos del impuesto, las instalaciones de cualquier clase establecidas con carácter permanente, siquiera por la forma de su construcción sean transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situadas no pertenezca al dueño de los mismos”.
41. Art. 1 C.C.: “1. Las fuentes del ordenamiento jurídico español son la ley, la costumbre y los principios generales del derecho. 2. Carecerán de validez las disposiciones que contradigan otra de rango superior. 3. La costumbre sólo regirá en defecto de ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral o al orden público y que resulte probada. Los usos jurídicos que no sean meramente interpretativos de una declaración de voluntad tendrán la consideración de costumbre. 4. Los principios generales del derecho se aplicarán en defecto de ley o costumbre, sin perjuicio de su carácter informador del ordenamiento jurídico. 5. Las normas jurídicas contenidas en los tratados internacionales no serán de aplicación directa en España en tanto no hayan pasado a formar parte del ordenamiento interno mediante su publicación íntegra en el «Boletín Oficial del Estado». 6. La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho. 7. Los Jueces y Tribunales tienen el deber inexcusable de resolver en todo caso los asuntos de que conozcan, ateniéndose al sistema de fuentes establecido”.
42. Andalucía: Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística; Aragón: Decreto Legislativo 1/2014, 8 julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón; Asturias: Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo; Baleares: Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears; Canarias: Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales de Canarias; Cantabria: Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria; Castilla-La Mancha: Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística; Castilla Y León: Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo; Cataluña: Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo; Comunidad Valenciana: Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana; Extremadura: Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura; Galicia: Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia; La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja; Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid; Murcia: Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia; Navarra: Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo; País Vasco: Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
43. Esta situación, que excede del ámbito del Derecho Inmobiliario, ha sido objeto de análisis y crítica. Por ejemplo, a través del artículo de GOIZUETA VELASCO, J., titulado “La hiperregulación pone freno al desarrollo económico”, publicado en El Confidencial el 14 de febrero de 2019, en que se señala que “existen en España más de 100.000 normas legales, dos tercios de las cuales corresponden a legislación autonómica, una producción normativa muy superior a la de los países con mayor desarrollo económico. Si a ello añadimos que las instituciones europeas aprueban alrededor de 3.000 normas jurídicas al año, es decir, 12 normas jurídicas cada día laborable, nos encontramos con un inmenso mar normativo donde conviven y se articulan, muchas veces sin ningún acierto, las legislaciones europea, estatal, autonómica y local. Si a este panorama le sumamos el hecho de que las políticas legislativas de cada uno de estos ámbitos, de haberlas (en el mejor de los casos), difieren notablemente, nos encontramos con una profusión normativa no solo difícil de comprender sino, si hubiera mente humana capaz de conseguir tal cosa, imposible de abarcar”. Enlace: https://blogs.elconfidencial.com/espana/tribuna/2019-02-14/hiperregulacion-freno-desarrollo-economico_123890/.
44. DE LA VEGA DÍAZ, S. “Instituciones de Derecho Urbanístico y Ambiental de la Comunidad Valenciana”. Civitas-Aranzadi, 2016. Págs. 326 y 327: “El legislador estatal, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional en su ya célebre Sentencia núm. 61/1997, de 20 de marzo, considera la clasificación del suelo como una técnica urbanística, y por ende competencia de las Comunidades Autónomas. Ello dio lugar a la sustitución de la clasificación urbanística por la técnica de las situaciones básicas del suelo, entendida como el estado en el que puede encontrarse el suelo, rural o urbanizado, atendiendo a su situación real, asumiendo y partiendo del principio jurisprudencial de la fuerza normativa de lo fáctico para la delimitación de las situaciones básicas del suelo”. Por su parte, el art. 1 del TRLSRU delimita su objeto, en que tendrá relevancia la distinción de situaciones básicas de suelo contempladas, del siguiente modo: “Esta ley regula, para todo el territorio estatal, las condiciones básicas que garantizan: a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo. b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Asimismo, establece esta ley las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia”.
45. Art. 21.1 TRLSRU: “1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado. (…) 3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente. 4. También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto”.
46. BAÑO LEÓN, J. M., “Derecho Urbanístico Común”. Iustel. Madrid. 2009, 1.ª edición, págs. 105 a 110: “(…) la definición de suelo urbanizado es independiente del plan. Si un suelo se encuentra integrado de forma legal y efectiva en la malla urbana será suelo urbanizado, diga lo que diga el plan. Y en sentido contrario si el plan define un suelo como urbano, pero en realidad no está inserto en la red urbana, el suelo será rural. En la clasificación tradicional es el plan el que inserta cada terreno en una categoría de suelo”.
47. Hágase notar que el sistema urbanístico español se asienta sobre tres pilares tradicionales, que son el planeamiento, la gestión y la disciplina urbanística. Y esta última, a su vez, abarca la regulación de las licencias urbanísticas, de la restauración de la legalidad y del régimen sancionador.
48. STS (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5.ª), de 7 de enero de 1999 (RJ 1999, 170).
49. Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL).
50. Decreto de 17 de junio de 1955, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (RSCL).
51. Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP). Su art. 16.4 dispone que: “Los documentos que los interesados dirijan a los órganos de las Administraciones Públicas podrán presentarse: a) En el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan, así como en los restantes registros electrónicos de cualquiera de los sujetos a los que se refiere el artículo 2.1; b) En las oficinas de Correos, en la forma que reglamentariamente se establezca; c) En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero; d) En las oficinas de asistencia en materia de registros; e) En cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes”.
52. Aunque el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio redujo los supuestos en que resulta obligatorio visar los proyectos, uno de los recogidos es, precisamente el proyecto de ejecución de edificación (art. 2 a).
53. Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refun-dido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
54. Art. 268.4 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia (LOTURM).
55. “Informe de tramitación de licencias municipales”, elaborado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) en abril de 2019. En su apartado de conclusiones se recoge lo siguiente: “• Los datos de la encuesta realizada entre arquitectos que visan proyectos y tramitan licencias municipales, reflejan los prolongados periodos requeridos para la obtención de permisos, con tiempos tramitación que en algunos casos como las licencias de obra nueva residencial y para la rehabilitación de edificios, requieren de media, plazos superiores a doce o dieciocho meses. • Lejos de agilizarse, los plazos en determinadas licencias continúan dilatándose. • Se mantiene la urgencia en la necesidad de reducir el tiempo de tramitación de licencias, aumentar la dotación de recursos y simplificar la normativa actual. • La tendencia observada en el análisis histórico podría agravarse en el futuro inmediato, dada la coyuntura actual y las tendencias en el sector inmobiliario. • Los plazos actuales derivan en consecuencias sociales, como pérdida de oportunidades y retrasos injustificados, y económicas, tanto para profesionales como clientes”. https://www.coam.org/media/Default%20Files/actualidad/noticias/docs/2019/Abril/Informe-licencias%202019.pdf.
56. STSJ de Madrid, (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2.ª) núm. 512/2019 de 10 julio (JUR 2019, 255048). Su FJ 7.º dice así: “Habiéndose determinado en los fundamentos jurídicos precedentes un funcionamiento anormal de los órganos urbanísticos del Ayuntamiento de Madrid, traducido en la constatación de un retraso injustificado en el otorgamiento de la licencia urbanística solicitada por la mercantil recurrente, tan solo imputable al Ayuntamiento de Madrid, y que la reclamante no tiene el deber jurídico de soportar el daño cabalmente causado por aquella conducta, tan solo nos queda determinar la efectividad del daño cuya indemnización se pretende así como, en su caso, su valoración económica, partiendo de la premisa de que la reparación del daño causado debe ser integral o ‘restitutio in integrum’, y que tal reparación debe incluir tanto el ‘daño emergente’ como el ‘lucro cesante’, de haberse éste producido”.
57. El art. 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes intervinientes, fijando los siguientes plazos de garantía: a) 10 años por defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente); y c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Por su parte, el art. 18 de la LOE establece que las acciones para exigir responsabilidad prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños. En síntesis, los daños, para su reclamación, deberán de producirse dentro de los plazos decenal, trienal y anual, según los casos enumerados. Y durante estos plazos de garantía, se podrán ejercitar las acciones contra los intervinientes responsables dentro del plazo de dos años desde que se produzcan los daños. Finalmente, en cuanto a la exigencia de responsabilidad, cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales o cuando no pueda precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
58. FERNÁNDEZ MARTÍN, D. “La promoción inmobiliaria. Aspectos prácticos”. Ed. Cie Inversiones Editoriales Dossat 2000, S.L., 2005, pág. 255.
59. DÍAZ BARCO, F. “Manual de Derecho de la Construcción”. Editorial Aranzadi. 2006. El autor que afirma que “el contrato de obra se constituye en el eje central de lo que hemos dado en llamar el derecho de construcción” (pág. 19), distingue cinco clases de contrato de obra: a) con suministro de materiales; b) por unidad de medida; c) por precio alzado; d) por administración; y e) por cesión de solar a cambio de obra (págs. 30 a 42).
60. Es habitual que los promotores otorguen Escritura de declaración de obra nueva “en construcción”, conforme así lo permite el mismo art. 28 del TRLSRU en aras de obtener financiación para la construcción, hipotecando la finca afectada. En tales casos, bastará con aportar la licencia municipal de obras y certificación expedida por técnico competente acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto autorizado.
61. No obstante, en cuanto a la obligatoriedad de su inscripción registral, DE ANDRÉS HERRERO, A. explica que no es imperativa en la obra “Ley de Propiedad Horizontal”. Editorial Lefebvre. 2019. Así, sobre la base de la SAP de Alicante (Sección 5.ª) núm. 677/2002, de 23 de octubre (JUR 2003,12002), afirmar (pág. 48) que: “El artículo 5 se refiere al contenido del título constitutivo, pero no indica la forma que debe revestir ni impone obligación de inscripción. Es cosa distinta que en el artículo 8.º de la Ley Hipotecaria se regula cómo debe hacerse la inscripción de pisos y locales en régimen de propiedad horizontal, pero no debe darse otro significado en cuanto, como se ha dicho no está impuesta la inscripción para la eficacia del título. (…) aunque el título constitutivo no está inscrito, produce plena eficacia”.
62. Circunscrito al modo de adquirir la propiedad, el art. 609 dispone que: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”.
63. Sirva como ejemplo la STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 519/2006 de 31 mayo (RJ 2006, 3496).
64. Ello sin perjuicio de determinadas especialidades propias del procedimiento de ejecución hipotecaria regulado en los arts. 681 a 698 de la LEC; del procedimiento de subastas voluntarias regulado en los arts. 108 a 111 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; o del procedimiento concursal regulado en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, entre otros.
65. Ello sin perjuicio de lo dispuesto en las Leyes que aprueban el Convenio y el Concierto Económico en vigor, respectivamente, en la Comunidad Foral de Navarra y en los Territorios Históricos del País Vasco.
66. DEL BLANCO GARCÍA, A. J. “Hacia un nuevo valor fiscal inmobiliario de referencia”. Revista Quincena Fiscal núm. 9/2019 parte Estudios. Editorial Aranzadi. 2019 (BIB 2019, 3095), clasifica los tributos existentes actualmente en el sistema tributario español ligado al ámbito inmobiliario en tres grandes grupos, aunque a nuestro juicio la lista va más allá: “– Tributos que gravan la tenencia, titularidad o uso propio: en este grupo podemos citar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes; – Tributos que gravan el cambio o la transmisión de la titularidad: en este grupo se incluirían el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicas Documentados, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre Sociedades; – Tributos que gravan el rendimiento, uso o aprovechamiento ajeno: entre los que podemos señalar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.
67. La STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 409/2016, de 15 de junio (RJ 2016, 3707) declaró como doctrina jurisprudencial que “el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.
68. En Canarias se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), en aplicación de la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias.
69. La STC (Pleno) núm. 59/2017 de 11 mayo (RTC 2017, 59) falló: “(…) declarar que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”. Mientras que la STC (Pleno) núm. 126/2019 de 31 octubre (RTC 2019, 126) falló: “(…) declarar que el art. 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, es inconstitucional, en los tér-minos previstos en la letra a) del Fundamento jurídico quinto”.
70. GONZÁLEZ CARRASCO, M. C. en el artículo titulado “Normativa civil sobre vivienda como impulso del mercado inmobiliario”. Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil, núm. 25/2016 parte Doctrina. Editorial Aranzadi. 2016 (BIB 2016, 257), critica con acierto que la dualidad de sistemas de información de bienes inmuebles (Registro y Catastro), sin la debida coordinación, afecta al desenvolvimiento del mercado inmobiliario. Dice así: “En nuestro país, a diferencia del resto de países de Europa, existe una dualidad de sistemas de información de bienes inmuebles con dos instituciones distintas, sin datos comunes y sin coordinación entre ellas: el Registro de la Propiedad, que es voluntario y se encarga de dar certeza jurídica de las titularidades, y un sistema fiscal y de carácter obligatorio que compete al Catastro y que se encarga de la descripción física de las fincas. Ello ha provocado históricamente que un bien inmueble quede recogido en el Catastro con cabida, ubicación o titularidad distinta a como se describe en el Registro. Esta divergencia provoca una falta de transparencia en el mercado inmobiliario que puede afectar a los precios, y con ello, al buen funcionamiento de mercado inmobiliario”.
