Читать книгу Manual de Derecho Inmobiliario - Rafael Moreno Ubric - Страница 24

La regulación de la actividad administrativa en materia de intervención en las facultades dominicales sobre el uso del suelo y la edificación, en definitiva, la regulación de las licencias urbanísticas47 es una competencia legislativa que corresponde a las Comunidades Autónomas, conforme así lo declaró la conocida STC núm. 61/1997, de 20 de marzo (RTC 1997, 61). Ahora bien, igualmente el Estado ostenta determinadas competencias que afectan a la concesión de la licencia, como lo es el establecimiento del procedimiento administrativo común (art. 149.1 18.º C.E.); y también los municipios ostentan competencias propias para aprobar normas urbanísticas y ordenanzas que complementen las condiciones y el procedimiento para el otorgamiento de las licencias (arts. 4.1 a y 25.2 a LBRL).

Aclarado lo anterior, son dos, fundamentalmente, las autorizaciones urbanísticas necesarias vinculadas a la promoción de una obra de nueva edificación: la de obra propiamente dicha, preceptiva para acometer la actuación, y la de primera ocupación, necesaria para la contratación de los suministros y uso de las viviendas.

Más allá de que corresponde a las legislaciones autonómicas establecer el concreto cauce de obtención de las distintas autorizaciones, la regla general es que la ejecución de una obra de edificación es una actuación sujeta a licencia urbanística, mientras que la primera ocupación se sujeta cada vez por más autonomías (Aragón, Canarias, Comunidad Valenciana, Murcia, etc.) a los mecanismos de la comunicación previa o de la declaración responsable.

La Jurisprudencia48 ha recalcado que la licencia urbanística es “un acto declarativo de un derecho preexistente, que tiene por finalidad la simple comprobación de que el acto o uso del suelo pretendido se ajusta a la normativa jurídica aplicable”. Se caracteriza por su naturaleza reglada, no existiendo espacio para la arbitrariedad, pues la Administración debe otorgar la licencia si la actuación pretendida se adecúa a la legalidad y, en caso contrario, denegarla motivadamente. Por otro lado, la licencia se otorga dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros, lo que significa que su concesión no supone que se reconozca que el solicitante sea el propietario del suelo o de la edificación correspondiente y, en consecuencia, nada se decide en ella sobre las relaciones dominicales o sobre los problemas civiles que la obra autorizada pueda ocasionar.

El órgano competente para el otorgamiento de las licencias urbanísticas es el Alcalde (art. 21.1 q LBRL49), salvo que se trate de municipios de gran población en cuyo caso la competencia recaerá en la Junta de Gobierno Local (arts. 121 y 127.1 e LBRL). Y ello sin perjuicio de que, en uno u otro caso, puedan delegar sus facultades en otro órgano municipal al amparo de los arts. 21.3 y 127.2 de la LBRL.

En cuanto al procedimiento de otorgamiento de licencias, con carácter general pueden distinguirse tres fases:

1.ª) Fase de inicio. Las solicitudes de licencia se presentarán en el regis-tro general de la corporación municipal (art. 9.1 1.º RSCL50) o en el resto de lugares a que se refiere el art. 16 de la LPACAP51. El procedimiento para la concesión de licencia sólo se entenderá iniciado cuando la petición vaya acompañada de proyecto técnico visado52, que permita contrastar si la actuación que se pretende ejecutar es acorde a la legislación y al planeamiento. Del mismo modo, es habitual que se exija que a la solicitud se acompañe el documento acreditativo del abono de la tasa por expedición de licencias a que se refiere el art. 20.4 h) TRLRHL53, que hay que distinguir del Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), que se devenga en el momento de iniciarse la actuación conforme a lo dispuesto en el art. 100.1 TRLRHL.

2.ª) Fase de instrucción. Durante la tramitación del procedimiento han de recabarse informes técnico y jurídico. El Tribunal Supremo ha considerado que la falta de emisión del informe técnico constituye una causa de nulidad del acuerdo de concesión de la licencia [STS de 14 de abril de 2001 (RJ 2001, 1206)], mientras que la falta de emisión del informe jurídico es un defecto de forma que no vicia de nulidad la resolución final del expediente, salvo que de ello se derive indefensión o se impida alcanzar el fin pretendido [STS de 21 de junio de 2001 (RJ 2001, 5577)].

3.ª) Fase de resolución. Las licencias se otorgarán o denegarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y del planeamiento. El plazo máximo de resolución será el establecido en las respectivas legislaciones autonómicas (por ejemplo, en la región de Murcia se fija en tres meses54). Vencido el plazo para su otorgamiento sin que se haya notificado resolución expresa entrará en juego el instituto del silencio administrativo, que en el caso de las obras de edificación de nueva planta es negativo al amparo de lo dispuesto en el art. 11.4 a) del TRLSRU. Precisamente, uno de los principales escollos a que se enfrentan los promotores inmobiliarios es el tiempo que tardan los Ayuntamientos en conceder la licencia, que habitualmente superan los plazos fijados, tal y como así lo ha denunciado, por ejemplo, el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) que en un reciente informe afirma que la tramitación de licencias de obra nueva residencial supera los doce meses55, existiendo ya pronunciamientos judiciales que declaran la existencia de responsabilidad patrimonial de la Administración por retraso injustificado en el otorgamiento de licencias56.

Por lo que respecta a la primera ocupación de edificaciones, ésta tiene por objeto la confirmación de que la obra realizada se ajusta al proyecto que sirvió de soporte a la licencia y, en su caso, que se cumplen las condiciones establecidas en ella. Como se ha dicho cada vez más las legislaciones autonómicas sujetan la primera ocupación a los mecanismos de la comunicación previa o de la declaración responsable, que, sin duda, agiliza el proceso, pero que también conlleva el riesgo para los adquirentes de verse afectados por la prohibición del uso de las viviendas o por la suspensión del servicio por parte de las compañías suministradoras si el promotor cursó indebidamente la comunicación previa o la declaración responsable. Problema que el art. 11.5 del TRLSRU combate estableciendo que si durante el plazo máximo de seis meses desde que ésta acontezca el Ayuntamiento no comprueba la adecuación de la declaración efectuada a la legalidad y adopta, en su caso, las medidas necesarias para el cese de la ocupación, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe, como podrían serlo los adquirentes.