Читать книгу Abstandsvorschriften der niedersächsischen Bauordnung - Wolff-Dietrich Barth - Страница 12

§ 8Grundstücksteilungen

(1) Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.

(2) Soll bei einer Teilung eines Grundstücks nach Absatz 1 von Vorschriften dieses Gesetzes oder von aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften abgewichen werden, so ist § 66 entsprechend anzuwenden.

20Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll (§ 19 Abs. 1 BauGB).

21Grundstücksteilungen bedürfen nicht mehr der Genehmigung der BauAB. Dennoch müssen Grundstücksteilungen nach dem Bauordnungsrecht materiell-rechtmäßig sein. Deshalb fordert § 8 Abs. 1, dass durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder dessen Bebauung genehmigt ist, keine Verhältnisse geschaffen werden dürfen, die den Vorschriften der NBauO oder den Vorschriften aufgrund der NBauO zuwiderlaufen. Grundstücksteilungen müssen insbesondere mit den Vorschriften über die Grenzabstände und den Brandschutz vereinbar sein.

22Vielfach soll die Teilung eines Grundstücks zwischen vorhandenen Gebäuden erfolgen, die untereinander nicht die nach § 7 erforderlichen Abstände einhalten (s. Abb. 1).

Abb. 1: Die Gebäude A und B halten nicht den nach § 7 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 5 Abs. 2 Satz 1 erforderlichen Abstand von insgesamt 15 m ein; dennoch soll die Grundstücksteilung zwischen den Gebäuden erfolgen.

Eine solche Grundstücksteilung würde zwar an dem Gebäudebestand nichts ändern, der mit § 7 unvereinbar ist. Diese Teilung würde jedoch § 5 zuwiderlaufen, denn durch die Teilung würde eine neue Grundstücksgrenze entstehen, von der die Gebäude nach § 5 Abstand zu halten hätten.

Dem § 5 liegt zwar die gleiche Zielsetzung zu Grunde wie dem § 7. Dennoch würde eine Grundstücksteilung zwischen Gebäuden, die den nach § 7 erforderlichen Abstand nicht einhalten, zu einer materiellen Verschlechterung der baulichen Situation führen. Bei Gebäuden auf demselben Baugrundstück, die untereinander den erforderlichen Abstand unterschreiten, darf bei Abbruch eines der Gebäude ein Ersatzbau nur unter Einhaltung des nach § 7 erforderlichen Abstands errichtet werden. Diese Rechtsfolge würde durch die Teilung umgangen, weil sich der Abstand nach erfolgter Teilung für jeden Ersatzbau allein nach § 5 bestimmen würde, ohne Rücksicht auf die Abstände der vorhandenen und künftigen Gebäude untereinander, zwischen denen nunmehr eine Grenze verläuft. Hierin liegt die materielle Verschlechterung der baulichen Situation, die mit dem auf der Teilung beruhenden Verstoß gegen § 5 herbeigeführt würde (OVG Lüneburg, U. v. 27.10.1983 – 6 A 72/82 zu den bisherigen §§ 7 und 10 – BRS 40 Nr. 112).

23In diesen Fällen ließe sich die Rechtmäßigkeit der Grundstücksteilung nur durch eine Vereinigungsbaulast nach § 2 Abs. 12 Satz 2 oder eine Abweichung nach § 66 NBauO (s. Rn. 32 ff.) herbeiführen. Diese Vorschrift wird von § 8 Abs. 2 NBauO ausdrücklich für entsprechend anwendbar erklärt, wenn bei Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder dessen Bebauung genehmigt ist, von den Vorschriften der NBauO oder den Vorschriften aufgrund der NBauO abgewichen werden soll.

Eine Vereinigungsbaulast würde aus den durch Teilung verselbständigten Grundstücken im Sinne des Bürgerlichen Rechts ein Baugrundstück bilden, so dass sich die Abstände zwischen den Gebäuden auf diesem Baugrundstück nach § 7 und nicht nach § 5 bestimmen würden.

Vereinigungsbaulasten, die die Rechtmäßigkeit von Grundstücksteilungen ermöglichen, müssen jedoch übernommen sein, bevor die Grundstücksteilungen erfolgen. Bei Übernahme einer Vereinigungsbaulast ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Grundstücke im Sinne des Bürgerlichen Rechts, die Gegenstand der Vereinigungsbaulast sein sollen, erst durch die Teilung entstehen. Dieses Problem lässt sich jedoch durch eine Vereinigungsbaulast ausräumen, die der Eigentümer als Eigentümerbaulast mit allen begünstigenden und verpflichtenden Wirkungen auf sein Grundstück übernimmt.

24Eigentümerbaulast nach § 2 Abs. 12 Satz 2:

Ich/Wir … bestelle(n) folgende Baulast:

Auf den Grundstücken, die durch Teilung des Grundstücks in …, Flurstück … der Flur …, Gemarkung …, eingetragen im Grundbuch von …., Band …, Blatt … entstehen werden, müssen alle baulichen Anlagen das öffentliche Baurecht so einhalten, als wären diese Grundstücke ein Grundstück.

25Die Eigentümerbaulast ist nach erfolgter Teilung und Bildung der neuen Grundstücke von Amts wegen fortzuschreiben. Jedes der neuen Grundstücke ist entsprechend dem Inhalt der Eigentümerbaulast von Amts wegen mit einer Vereinigungsbaulast nach § 2 Abs. 12 Satz 2 zu belasten.

26Vereinigungsbaulast nach § 2 Abs. 12 Satz 2:

Auf den Grundstücken in …

Flurstück …der Flur …,Gemarkung…,eingetragen im Grundbuch von …,Band …,Blatt, …

Flurstück … der Flur …, Gemarkung …, eingetragen im Grundbuch von …, Band …, Blatt …,

Flurstück … der Flur …, Gemarkung …, eingetragen im Grundbuch von …, Band …, Blatt …

müssen alle baulichen Anlagen das öffentliche Baurecht so einhalten, als wären diese Grundstücke ein Grundstück.

27Für die Teilung eines bebauten Grundstücks, die der Abtrennung eines unbebauten Grundstücksteils dient, bedarf es einer Baulast nach § 6 Abs. 2, wenn das vorhandene Gebäude die erforderlichen Abstände gegenüber der künftigen Grundstücksgrenze nicht einhält (s. Abb. 2). Dabei ist zu berücksichtigen, dass das künftige Grundstück, auf dem die Baulast liegen soll, erst nach der Grundstücksteilung gebildet werden kann. Auch dieses Problem lässt sich dadurch ausräumen, dass die Baulast nach § 6 Abs. 2 als Eigentümerbaulast auf das noch ungeteilte Grundstück übernommen werden kann, wobei sich die zurechenbare Fläche an der künftigen Grundstücksgrenze zu orientieren hat. Nach der Teilung ist die Eigentümerbaulast von Amts wegen fortzuschreiben.

Abb. 2: Die für die Grundstücksteilung erforderliche Baulast nach § 6 Abs. 2 kann vor der Grundstücksteilung als Eigentümerbaulast auf das gesamte Grundstück übernommen werden.

28Eigentümerbaulast nach § 6 Abs. 2:

Ich/Wir … bestelle(n) folgende Baulast:

Auf dem unbebauten Grundstücksteil des Grundstücks in …, Flurstück … der Flur …, Gemarkung …, eingetragen im Grundbuch von …, Band …, Blatt … müssen bauliche Anlagen die vorgeschriebenen Abstände von der Begrenzungslinie der Grundstücksfläche einhalten, die in dem beiliegenden Lageplan gelb schraffiert ist. Der unbebaute Grundstücksteil wird durch die geplante und aus dem Lageplan ersichtliche Grundstücksgrenze abgegrenzt.

29Bei Teilungen bebauter Grundstücke können die vorhandenen Gebäude häufig nicht den nach § 8 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DVO-NBauO erforderlichen Abstand von 2,50 m von der neuen Grundstücksgrenze einhalten, obwohl die der neuen Grundstücksgrenze zugekehrten Außenwände keine Brandwände sind und vielfach Öffnungen haben. In diesen Fällen können Grundstücksteilungen nicht durch Vereinigungsbaulasten legalisiert werden. Dies schließt § 8 Abs. 1 Satz 3 DVO-NBauO ausdrücklich aus, damit Forderungen nach Brandwänden nicht durch Vereinigungsbaulasten umgangen werden können.

Grundstücksteilungen, die zur Unterschreitung des nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 DVO-NBauO erforderlichen Abstands von 2,50 m zu der geplanten Grenze führen, sind daher nur nach Zulassung einer Abweichung nach § 66 NBauO (s. Rn. 32 ff.) rechtmäßig.

Liegen die Voraussetzungen für eine Abweichung von § 8 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DVO-NBauO nicht vor und lassen sich diese Voraussetzungen auch nicht durch bestimmte Baumaßnahmen schaffen, wie die Beseitigung von Fensteröffnungen in den Außenwänden, dann darf eine Grundstücksteilung nicht vorgenommen werden.

30Eine beabsichtigte Teilung bebauter Grundstücke kann auch mit den Anforderungen des städtebaulichen Planungsrechts unvereinbar sein, insbesondere wenn die Teilung zu einer Unterschreitung der zulässigen Grund- und Geschoßflächenzahl führen würde. In diesen Fällen kann nur eine Befreiung von den Vorschriften des städtebaulichen Planungsrechts nach § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommen. Durch eine Baulast ließe sich eine Teilung nicht legalisieren, da das Baugrundstück im Sinne des städtebaulichen Planungsrechts grundsätzlich das Grundstück im Sinne des Bürgerlichen Rechts ist.

31Häufig werden jedoch Grundstücksteilungen vorgenommen, auch wenn sie nicht mit dem Bauordnungsrecht oder dem städtebaulichen Planungsrecht vereinbar sind. In diesen Fällen lässt sich die rechtswidrige Grundstücksteilung noch nachträglich durch eine Baulast, eine Abweichung nach § 66 NBauO oder eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB legalisieren, wenn deren Voraussetzungen vorliegen. In der Regel erfährt die BauAB von der rechtswidrigen Grundstücksteilung jedoch erst dann, wenn nach der Grundstücksteilung ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird.