Читать книгу Practicum Ejercicio de la abogacía 2022 - Alberto Palomar Olmeda - Страница 442

Pese a la amplísima definición del artículo 392, los preceptos comprendidos en la regulación del Título III del Libro II del Código Civil, se refieren en realidad de manera concreta al condominio, como lo prueba la constante alusión que hacen los mismos a la cosa común. Por otra parte, su regulación se basa fundamentalmente en los principios romanos de copropiedad por cuotas.

En cuanto a los derechos de los comuneros en relación a la cosa común, hemos de subdividir éstos en los grupos siguientes:

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1. Derechos relativos al uso de la cosa común. El Código Civil permite el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado por parte de todos los condueños. Así, el artículo 394 dispone:

«Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho».

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2. Derechos relativos al disfrute y conservación de la cosa común. Con respecto a ellos, el CC adopta el criterio de la proporcionalidad de las cuotas. Así, el artículo 393 dice:

«El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las proporciones correspondientes a los partícipes en la comunidad».

Por su parte el Artículo 395 establece:

«Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio».

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3. Derechos relativos a la administración. Tiene cada condueño las siguientes facultades. Dice el artículo 398:

«Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o alguno de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior».

Por su parte, el artículo 399 del Código Civil dispone:

«Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños está limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad».

En materia de administración, el Código establece un Recurso subsidiario a la autoridad judicial, que se puede articular cuando no se ha llegado a obtener la mayoría suficiente para adoptar el acuerdo o cuanto éste sea gravemente perjudicial.

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4. Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa. La jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que cualquiera de los condueños pueda entablar la acción reivindicatoria en beneficio de todos. En general, se considera que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad y la sentencia dictada en su favor aprovechará a todos sin que les perjudique la contraria.

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5. Derechos relativos a la alteración de la cosa común. Así, el Artículo 397 del CC establece:

«Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones de la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos».

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6. Derechos relativos a la división de la cosa común. En este sentido, artículos 400 a 404 del CC.

Artículo 400: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».

Artículo 401: «Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el Artículo 396».

Artículo 402: «La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes».

En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico».

Artículo 403: «Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez».

Artículo 404: «Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio».

En cuanto a los derechos de los comuneros en relación a su cuota, rige aquí el principio de autonomía. En este sentido, el Artículo 399 dispone:

«Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad».

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En lo que se refiere a la extinción de la comunidad, además de la forma típica de extinción que es la división de la cosa común, se pueden dar otros supuestos como v.gr. la consolidación o reunión en una sola mano de diversos derechos; la destrucción de la cosa; la renuncia de todos los comuneros, etc.

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