Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 49

Como hemos visto, serán también activos válidos para una SOCIMI, a efectos del test de activos, los terrenos adquiridos para la promoción de bienes inmuebles, siempre que los mismos sean destinados al arrendamiento.

No obstante, el legislador, tratando de anticiparse posiblemente a situaciones de fraude o para evitar cumplimientos del test de activos desnaturalizados, adicionalmente ha establecido un requisito temporal: la promoción debe iniciarse al menos dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

Es interesante observar que el requisito temporal se ha limitado al inicio de la promoción de los terrenos, sin que se haya fijado un plazo para la finalización de la construcción o para el inicio del arrendamiento de las edificaciones construidas sobre los terrenos, lo cual podría haber resultado una exigencia más difícil de cumplir, según los casos.

Al hilo de esta cuestión y en relación con terrenos que están por urbanizar, puede plantearse si dicho requisito temporal se está refiriendo al inicio de la promoción de los terrenos o si es necesario para que se entienda cumplido que deba haberse iniciado la promoción de la edificación en el sentido de que hayan dado comienzo las actuaciones de construcción.

A este respecto, parece que la Dirección General de Tributos ha entendido que la finalidad de este requisito es que en el plazo señalado por la norma se dé una cierta actividad que ponga de manifiesto la intención y la capacidad de generar activos inmobiliarios para el arrendamiento. Desde esta perspectiva, en aquellos casos en los que se haya iniciado la transformación material del terreno se considerará iniciada la promoción del bien inmueble. En este sentido, la Dirección General de Tributos en consulta tributaria número V4191-16, de 3 de octubre de 2016 ha señalado que la mera intención o voluntad de llevar a cabo la promoción del terreno no implica su comienzo efectivo y por tanto las simples actuaciones preparatorias o tendentes a comenzar el desarrollo efectivo de la actividad no suponen su inicio material, a efectos de este requisito.

En concreto, en el caso de la consulta señalada, el consultante poseía en propiedad unos terrenos en los que ya se habían invertido importantes cantidades para su desarrollo, estando el proceso de urbanización de los terrenos ya incluso finalizado cuando la entidad optó por la aplicación del régimen SOCIMI. Sin embargo, debido a la situación económica, combinada con diversos avatares urbanísticos, la compañía no había sido capaz de dar comienzo a los trabajos de construcción de la edificación propiamente. En este contexto, la Dirección General de Tributos considera que el requisito de que la promoción de los terrenos haya tenido lugar dentro de los tres primeros años siguientes a la adquisición de los terrenos –al inicio del primer periodo impositivo bajo el régimen SOCIMI en este caso– debe tenerse por cumplido, con independencia del momento en que se inicie la construcción de la edificación que será objeto de arrendamiento. Si bien añade que habida cuenta del objeto social de las SOCIMI, para que la inversión en un terreno pueda considerarse como válida, a efectos del régimen SOCIMI, la promoción debe concluir dando como resultado bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

De esta forma, parece que la Dirección General de Tributos pretende poner de manifiesto que cada supuesto habrá de valorarse en atención a sus circunstancias particulares, de manera que la finalización de la construcción en un plazo determinado no puede ser un requisito objetivo a cumplir en todos los casos, pero al mismo tiempo no se pueden permitir situaciones de abuso o que lleguen a desnaturalizar el test de activos, computando como activos aptos terrenos que aunque hayan iniciado su promoción en un momento dado, por las circunstancias que sean se paralicen sin solución clara de continuidad, no llegando a dar como resultado un inmueble para su arrendamiento, que es el objetivo final y esencial del régimen.

Por otra parte, obsérvese que el artículo no especifica desde cuándo se debe empezar a contar el plazo de 3 años para el inicio de la promoción en el supuesto de que una compañía ya tuviese la propiedad de los terrenos con anterioridad al momento de acogerse al régimen SOCIMI.

A este respecto, parece lógico interpretar que el plazo de los 3 años para iniciar la promoción de los terrenos debe computarse desde la fecha del inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen SOCIMI. Así lo ha entendido la Dirección General de Tributos en las consultas tributarias números V5219-16, de 7 de diciembre y V4191-16, de 3 de octubre de 2016, que además ha aclarado que este cómputo no se ve afectado por el plazo de dos años de la disposición transitoria primera de la LSOCIMI.

Por último, otra situación habitual que puede darse en el ámbito inmobiliario y que puede generar dudas interpretativas en relación con el test de activos es la que se refiere a los casos de adquisición de edificaciones para su demolición y posterior promoción inmobiliaria. Parece razonable entender que, en estos casos, si bien se adquiere una edificación, la finalidad es la de la promoción de un nuevo inmueble para su arrendamiento y, por tanto, deben considerarse como activos válidos, siempre que en el plazo de tres años desde su adquisición se inicie la promoción material de la nueva edificación para su arrendamiento. En línea con esta interpretación se ha manifestado la Dirección General de Tributos en consulta tributaria número V1905-16, de 29 de abril de 2016.