Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 55

Como ya se ha apuntado, una vez determinada la renta del periodo se debe estimar qué parte de dicha renta deriva de «rentas válidas», es decir, del arrendamiento de inmuebles válidos y de dividendos de participaciones o acciones en sociedades válidas.

En lo que se refiere a los dividendos, entendemos que su determinación no entraña especial complejidad.

No obstante, en relación con la parte de la renta derivada de los arrendamientos de inmuebles, pueden surgir más dudas sobre cómo debe procederse a su determinación.

A este respecto, la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles estará integrada, por cada inmueble, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que le resulten imputables proporcionalmente (consultas tributarias V0346-14, de 11 de noviembre de 2014, V3308-14, de 11 de diciembre de 2014, V2976-15, de 8 de octubre de 2015, V3437-15, de 11 de noviembre de 2015).

A efectos de clarificar lo anterior, revisaremos a continuación distintas tipologías de gastos contables (téngase en cuenta que se trata de un listado enunciativo y en ningún caso cerrado), a efectos de su consideración o no como «directamente relacionados» con la obtención de ingresos derivados del arrendamiento:

– Gastos financieros: Los gastos financieros derivados de la financiación ajena concedida a una SOCIMI para la adquisición de inversiones aptas a efectos del régimen, así como los gastos e ingresos que pudieran afectar a las coberturas contables derivadas del endeudamiento, tendrán la consideración de directamente relacionados con la obtención de ingresos, por lo que deberán tenerse en cuenta a la hora de calcular las diferentes rentas obtenidas por la entidad (consulta tributaria número V2976-15, de 8 de octubre de 2015). No obstante, siguiendo el concepto de renta que se ha explicado anteriormente, entendemos que no deberá formar parte de la renta del periodo (y por tanto tampoco de la parte de la misma imputable al arrendamiento de inmuebles) aquella parte de los gastos financieros que no sean considerados fiscalmente deducible, según el artículo 16 de la LIS.

– Gastos por amortizaciones: En lo que se refiere a los gastos por amortizaciones de los bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal, dado que los mismos forman parte del resultado contable de la sociedad y de la renta fiscal que resulta de la aplicación de los preceptos establecidos en la LIS, y de las disposiciones especiales previstas en la LSOCIMI, se considera que los mismos son gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos para determinar la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles, de manera que deberán tenerse en cuenta el cómputo de dicha renta. Del mismo modo, cualquier otra amortización que afectara a elementos afectos o no afectos a la actividad de arrendamiento deberá tenerse en cuenta en los distintos tipos de rentas a la hora de determinar el referido porcentaje. Asimismo, y de acuerdo con ello, en la transmisión de los elementos amortizados, también se tendrá en cuenta la amortización, en la medida en que forme parte del resultado contable de la sociedad, y de la renta fiscal que resulta de la aplicación de los preceptos establecidos en la LIS, y de las disposiciones especiales previstas en la LSOCIMI (consulta tributaria número V2976-15, de 8 de octubre de 2015).

– Gastos por deterioro de las inversiones inmobiliarias: Respecto a los gastos por deterioro que formen parte del resultado contable de la entidad, dado que las letras a) y b) del artículo 13 de la LIS establecen que no serán deducibles las pérdidas por deterioro del inmovilizado material, inversiones inmobiliarias e inmovilizado intangible, incluido el fondo de comercio, ni las pérdidas por deterioro de los valores representativos de la participación en el capital o en los fondos propios de entidades y el artículo 11.5 de la misma Ley establece que no se integrarán en la base imponible la reversión de gastos que no hayan sido fiscalmente deducibles, por aplicación de dichos preceptos los gastos por deterioro y la reversión de los mismos no formarán parte de las rentas, a los efectos del apartado 2 del artículo 3 de la Ley SOCIMI (consulta tributaria número V2976-15, de 8 de octubre de 2015).

– Subvenciones de explotación: Pensemos por ejemplo en una entidad dedicada al arrendamiento de viviendas de protección oficial donde la renta impuesta a los arrendatarios se encuentra por normativa limitada a cierta cantidad siendo, compensada la sociedad mediante subvenciones públicas. En un supuesto como este, no cabe duda de que el ingreso contable derivado de la subvención cuyo objeto es compensar la disminución de ingresos de una sociedad que arrienda viviendas de protección oficial debe considerarse relacionado directamente con el arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social de la SOCIMI (consulta tributaria número V3437-15, de 11 de noviembre de 2015).

– Otros: tributos directamente relacionados con la obtención de los ingresos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles como pudieran ser el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las pérdidas por operaciones comerciales, es decir, impagos de rentas, en la medida en que se refiera a pérdidas directamente relacionadas con el arrendamiento de bienes inmuebles, etc.

Como gastos generales, encontraríamos todos aquellos gastos vinculados a servicios exteriores que fueran imposibles de imputar en su totalidad de forma individualizada respecto de un determinado inmueble, como pudieran ser las siguientes partidas: sueldos y salarios, gastos en publicidad propaganda y relaciones públicas, servicios de profesionales independientes, etc. Estos gastos, que no pueden imputarse directamente a determinados bienes inmuebles deberán distribuirse de acuerdo con un criterio proporcional.

Finalmente, la norma establece que el porcentaje de rentas mínimo debe calcularse sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas y estando integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

En cuanto a esta cuestión relativa al cálculo del porcentaje del 80% sobre el resultado consolidado en casos de grupos, los comentarios realizados para el test de activos cuando estemos ante grupos de sociedades serían esencialmente aplicables de la misma manera al test de rentas.

No obstante, téngase en cuenta que en el caso del test de rentas la existencia de operaciones dentro del grupo SOCIMI tendrá especial relevancia, pues al establecerse un resultado consolidado dichas operaciones se anularán dentro del grupo. A este respecto, es en particular destacable el caso de las prestaciones de servicios entre dichas entidades como pudieran ser los servicios de gestión que, de acuerdo con lo explicado, no tendrán por tanto impacto, a efectos de este cómputo del 80%.