Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 51

Más allá de los activos expresamente recogidos por el apartado 1 del artículo 3 de la LSOCIMI que acabamos de mencionar, existen otro tipo de activos que, conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos puesta de manifiesto en diversas consultas tributarias, también deben considerarse como activos válidos, a efectos del test de activos, atendiendo al sentido de la norma y a la filosofía del régimen.

En este sentido, señalamos a continuación algunos tipos de activos que, como hemos indicado, la Dirección General de Tributos ha aceptado como válidos a efectos del régimen SOCIMI:

– Instalaciones técnicas y mobiliario

Para un supuesto de alquiler de viviendas, cuando se adquieran otros activos como pueden ser instalaciones técnicas y mobiliario (muebles de cocina, enseres, acondicionamientos, etc.), con el objeto de acondicionar el interior de las mismas para facilitar su arrendamiento, directamente relacionados con la actividad arrendaticia, la Dirección General de Tributos ha confirmado su calificación como activos aptos a efectos del régimen SOCIMI. No obstante, ha puntualizado que dicha calificación depende de que estos activos sean arrendados de manera conjunta con el inmueble y por tanto es preciso que no haya diferenciación respecto a los mismos en el precio pagado por el arrendatario (consulta tributaria número V3437-15 de 11 de noviembre de 2015). De manera similar ha concluido la Dirección General de Tributos en la consulta tributaria número V1905-16, de 29 de abril de 2016, para un supuesto de arrendamiento de edificios hoteleros conjuntamente con otros elementos necesarios para su explotación como hoteles, tales como mobiliario, enseres y material dotacional y de funcionamiento.

– Fianzas

En relación con las fianzas, la Dirección General de Tributos ha entendido que las fianzas arrendaticias deben computarse como parte integrante de los activos aptos para la aplicación del régimen SOCIMI, en la medida en que constituyen elementos del activo necesarios para garantizar el arrendamiento de los inmuebles y, por tanto, se entienden inherentes a los mismos (consulta tributaria número V4191-16 de 3 de octubre de 2016).

– Derechos de crédito correspondientes a contratos de llave en mano

En la consulta tributaria número V1905-16, de 29 de abril de 2016, una entidad planteaba si es posible computar como activos aptos para la aplicación del régimen de SOCIMI, a los efectos del cómputo del 80% del valor del activo, los derechos de crédito correspondientes a los contratos llave en mano que dicha entidad suscribe con titulares del suelo/promotores.

En relación con esta cuestión, la Dirección General de Tributos entiende que, de acuerdo con una interpretación razonable de la norma, en la medida en que los derechos de crédito referidos se correspondan inequívocamente con la adquisición futura de los inmuebles construidos, se podrán considerar similares a la denominada «obra o construcción en curso», pudiendo computar, bajo dicha condición de compromiso inequívoco de adquisición futura, como activos inmobiliarios aptos para determinar el cumplimiento del requisito de inversión del 80% del activo.

– Anticipos contabilizados por la adquisición de derechos de remate en procedimientos de ejecución hipotecaria

En línea con el criterio señalado en el caso anterior, la Dirección General de Tributos ha manifestado en relación con estos casos de anticipos por adquisición de derechos de remate que, en la medida en que el precio de la cesión se corresponda inequívocamente con la adquisición posterior de los inmuebles en proceso de ejecución hipotecaria, se deben considerar, bajo la condición de compromiso inequívoco de adquisición, como activos inmobiliarios aptos, a efectos del test de activos del régimen SOCIMI (consulta tributaria número V4908-16, de 14 de noviembre de 2016).

– Derivado implícito contabilizado como consecuencia de las condiciones de revalorización anual de la renta a pagar por el arrendamiento.

En la consulta tributaria número V1533-14, de 11 de junio de 2014, se explica que la entidad consultante adquirió sus inmuebles en arrendamiento de un grupo financiero. Dichos inmuebles determinan el registro contable de dos activos: por un lado, el activo material constituido por inversiones inmobiliarias y, por otro, un derivado implícito como consecuencia de las condiciones de revalorización anual de la renta a satisfacer por el arrendamiento.

A este respecto, la Dirección General de Tributos considera en la contestación a esta consulta que el valor de los inmuebles, a efectos del test de activos, debe estar integrado tanto por el valor de las inversiones inmobiliarias como por el valor del derivado implícito, puesto que ambos activos contables corresponden a un mismo elemento, el inmueble arrendado, pudiéndose considerar que el derivado implícito no constituye un bien o derecho separado del inmueble, sino que está vinculado o es intrínseco al mismo.

A la inversa, en relación con otro tipo de activos, como activos por impuestos diferidos, derechos de cobro por prestaciones de servicios de una SOCIMI cotizada a sus SOCIMI dependientes no cotizadas o derechos de cobro de rentas de arrendamiento, la Dirección General de Tributos, en consulta tributaria número V0346-14, de 11 de febrero de 2014, ha señalado que, incluso aunque exista vinculación de estos activos con la actividad arrendaticia, los mismos no pueden computar como activos aptos a efectos del test de activos.

La Dirección General de Tributos llega a esta conclusión al considerar que «de la norma se deduce que el requisito de inversión del activo está referido, exclusivamente, a los bienes inmuebles a que se refiere el primer párrafo del apartado 1 del artículo 3 de la LSOCIMI». Es llamativo observar como en esta contestación la Dirección General de Tributos parece basar la exclusión de estos activos en una interpretación muy restrictiva del artículo. Sin embargo, en las contestaciones a las consultas emitidas posteriormente en 2016 comentadas anteriormente, la Dirección General de Tributos sí que entra a valorar las particularidades de otros tipos de activos y su vinculación con el arrendamiento, para concluir su aptitud como activos válidos, sin atenerse de forma tan estricta al tenor literal de la norma.

Por último, cabe mencionar que, en relación con la posibilidad de que ciertos activos inmobiliarios que puedan estar en arrendamiento se consideren no afectos al objeto social, al objeto de que la renta generada en su transmisión antes de transcurrido el periodo de permanencia regulado en el artículo 3.3 pueda computar como renta accesoria tributable al tipo del 0%, la Dirección General de Tributos en la consulta tributaria V0323-15, de 28 de enero de 2015 ha señalado que «según se deduce de lo establecido en el artículo 9.1 de la LSOCIMI, las rentas obtenidas en la transmisión de activos distintos de los bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, afectos a su objeto social principal, y de las acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI, en ambos casos incumpliendo el requisito de permanencia a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de la LSOCIMI, tributarán al tipo de gravamen del cero por ciento, siempre que permitan mantener el cumplimiento de los requisitos de porcentajes de rentas obtenidas».

En relación con esta cuestión, nos parece importante destacar que el artículo 11.1 de la LSOCIMI establece que en la memoria de las cuentas anuales la SOCIMI deberá crear un apartado con la denominación «Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009», en el que, entre otra información, deberá incluir la identificación del activo que computa dentro del 80% a que se refiere el apartado 1 del artículo 3 de la LSOCIMI. Por tanto, entendemos que en el año en el que se adquieran activos, la sociedad debe optar por considerar o no si los bienes adquiridos están afectos a su objeto social como SOCIMI. No obstante, conviene hacer referencia en relación con este punto a la consulta tributaria V1452-15, de 11 de mayo de 2015, en la que la Dirección General de Tributos ha señalado que el cumplimiento de los establecido en el artículo 11.1 de la LSOCIMI «no asegura exactamente que los activos que no estén incluidos en dicha identificación sean activos afectos a las actividades accesorias», lo que a nuestro parecer introduce un cierto nivel de incertidumbre en la cuestión.