Читать книгу Tratado de la SOCIMI - David Calzada Criado - Страница 52

Como se ha apuntado anteriormente, el apartado primero del artículo 3 de la LSOCIMI dispone que, para satisfacer el requisito relativo al test de activos, al menos el 80% del activo de la SOCIMI debe estar invertido en activos considerados válidos, conforme a los criterios que acabamos de explicar.

En relación con el cálculo de dicho porcentaje, el citado artículo precisa lo siguiente:

«Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley».

Como se puede observar, la primera particularidad que establece la LSOCIMI para llevar a cabo el test de activos es que, en el caso de SOCIMIs que pertenezcan a un mismo grupo, el test deberá efectuarse a nivel consolidado de las SOCIMIs integrantes de dicho grupo. No obstante, ha de tenerse en cuenta que también se incluirán a efectos de este cómputo consolidado aquellas sociedades que, si bien no hayan optado por el régimen SOCIMI, cumplan con los requisitos señalados en la letra c) del apartado 1 del artículo 2 y, por tanto, sus participaciones computen como activo apto para el test de activos, como se ha explicado anteriormente.

A este respecto, para determinar cuándo existe grupo a estos efectos habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 42 del Código de Comercio (para mayor información sobre el concepto de grupo nos remitimos al apartado siguiente relativo al test de rentas).

Asimismo, hay que tener en cuenta que este grupo estará formado exclusivamente por las sociedades que apliquen el régimen SOCIMI (y, en su caso, otras sociedades que, sin haber optado por el régimen, cumplan con la letra c) del apartado 1 del artículo 2), aunque puedan existir otras compañías que, no aplicando el régimen SOCIMI, sin embargo, a efectos del artículo 42 del Código de Comercio pudiesen quedar integradas en el grupo mercantil.

Otro aspecto significativo es que formarán parte de dicho grupo SOCIMI tanto entidades residentes en España como entidades residentes en el extranjero que entren dentro de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 2 de la LSOCIMI, relativo al objeto social de la SOCIMI.

En este sentido, podemos encontrar tanto casos de sociedades extranjeras que hagan la función de SOCIMI cotizada (consulta tributaria número V1345-12, de 21 de junio de 2012), como sociedades extranjeras que se consideren como sociedades válidas, a efectos del régimen SOCIMI, por cumplir los requisitos de la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de la LSOCIMI (que su objeto social principal sea la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión del artículo 3).

De acuerdo con lo anterior, en muchos casos será necesario confeccionar un balance consolidado ad hoc, para poder efectuar el test de activos, así como el test de rentas, como veremos más adelante.

Por otra parte, como se puede observar, el citado artículo no especifica ningún criterio determinado para conformar ese balance consolidado. Por tanto, parece lógico interpretar que deberán aplicarse principios y normas generalmente aceptados en España (Principios Contables españoles), es decir, atendiendo a lo establecido en el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre, por el que se aprueban las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas y se modifica el Plan General de Contabilidad aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre y el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre.

Parece que ésta es también la interpretación que hace la Dirección General de Tributos, pues en varias contestaciones a consultas tributarias (V0346-14, de 11 de febrero de 2014 y V3308-14, de 11 de diciembre de 2014) ha manifestado que en casos de sociedades que puedan estar sometidas a las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF), los valores que resulten de los balances formulados de acuerdo con dichas normas resultan irrelevantes para el cómputo del test de activos.

Adicionalmente, debe observarse que la norma permite dos alternativas a la hora de hacer el cómputo del test de activo:

– Utilizar los valores contables

o bien

– Sustituir los valores contables por los valores de mercado

Téngase en cuenta que, en caso de optar por la alternativa de sustituir los valores contables por los valores de mercado, deberá realizarse dicha sustitución en todos los elementos integrantes del activo, pues de lo contrario el cálculo del porcentaje no sería homogéneo. Asimismo, si se desea elegir esta opción, la misma deberá aplicarse obligatoriamente para todos los balances trimestrales del ejercicio concreto de que se trate.

Por otra parte, se ha planteado la cuestión de si para el cómputo del 80% se deberían tener en cuenta los valores brutos o netos de los elementos patrimoniales incluidos en el activo. La Dirección General de Tributos, en relación con esta cuestión, se ha pronunciado en varias consultas tributarias (V0346-14 de 11 de febrero de 2014, V3308-14 de 11 de diciembre de 2014, V3437-15 de 11 de noviembre de 2015), indicando: «se tendrán en cuenta los valores brutos de los elementos patrimoniales incluidos en el activo, es decir, sin incluir disminuciones de valor como consecuencia de amortizaciones o, en su caso, deterioros, ya que, aunque reducen el valor neto contable de los activos, lo cierto es que no suponen en realidad ninguna minoración de la inversión realizada. De lo contrario, un deterioro por ejemplo podría determinar la exclusión del régimen SOCIMI sin que ésta estuviese razonablemente justificada».

Resulta llamativo ver cómo la Dirección General de Tributos en esta cuestión ha decidido, parece que en beneficio del contribuyente, apartarse en realidad de los valores contables que constan en balance, lo cual no parece que pueda interpretarse claramente de la norma. En todo caso, entendemos lógico considerar que deberán tomarse los valores brutos de todos los elementos del balance y no sólo de las inversiones inmobiliarias que computen como activos válidos.

Por último, es importante destacar que el artículo señala que no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de activos válidos que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 LSOCIMI (3 años desde la fecha de transmisión).

Entendemos acertada esta precisión, pues de lo contrario el dinero o créditos obtenidos de la venta de activos válidos que hayan cumplido el plazo de mantenimiento, que será objeto de análisis más adelante, perjudicaría el cómputo del 80%, ya que, de acuerdo con el primer párrafo del apartado 1 del artículo 3, este activo no califica como activo válido. Sin embargo, dejar este activo fuera del cómputo implica que el mismo no tendrá influencia ni positiva ni negativa en el cálculo del 80%.

Asimismo, debe ponerse de relieve que esta precisión no alcanza al dinero o créditos derivados de la transmisión de activos válidos, bienes inmuebles o participaciones, que no hayan cumplido el plazo de mantenimiento, por lo que este activo sí computará como un activo no válido, a efectos del cálculo del porcentaje del 80% (consulta tributaria número V4191-16, de 3 de octubre de 2016).

Por último, antes de terminar nuestro análisis del requisito de inversión relativo al test de activos, debemos destacar que en contestación a la consulta tributaria V2014-17, de 26 de julio de 2017 la Dirección General de Tributos ha interpretado que el efectivo y otros activos líquidos equivalentes que pueda mantener la sociedad como consecuencia de financiación recibida, ya sea a través de fondos propios o de deuda, con el objeto de aumentar y mejorar el portfolio de activos inmobiliarios afectos a su objeto social de la SOCIMI, no deberían interferir en el cómputo del porcentaje del valor del activo que exige el apartado 1 del artículo 3 de la LSOCIMI. Por tanto, estos activos habrán de distribuirse de manera proporcional entre el valor del activo correspondiente a bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad en el plazo requerido, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la LSOCIMI, y el valor de los demás activos, con objeto de que su efecto sea neutral en lo que se refiere al cálculo del porcentaje del 80% exigido en este apartado 1 del artículo 3.

No obstante, debe tenerse en cuenta que la Dirección General de Tributos precisa que esto será así, siempre que el efectivo y otros activos líquidos equivalentes se destinen efectivamente a aumentar y mejorar el portfolio de activos inmobiliarios afectos al objeto social de la SOCIMI en los términos para los que se obtuvieron en un plazo razonable y justificado.