Читать книгу Manual de Derecho Tributario. Parte Especial - Joaquín Álvarez Martínez - Страница 58

Se califica como rendimiento del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos perciba el titular de bienes inmuebles rústicos y urbanos o el titular de derechos reales que recaigan sobre tales bienes, derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza (art. 22.1 LIRPF).

Obsérvese el carácter omnicomprensivo de estos rendimientos: toda utilidad derivada de la explotación de un bien inmueble, rústico o urbano, siempre que no esté afecto a una actividad económica y que no derive de su transmisión, dará lugar a un rendimiento del capital inmobiliario. Si está afecto, tributará en el ámbito de los rendimientos de actividades económicas. Si la renta deriva de su transmisión, tributará como ganancia patrimonial.

Para que un bien inmueble se considere afecto al desarrollo de una actividad económica deben concurrir tres condiciones: a) que sea necesario para el desarrollo de la misma; b) que esté inscrito en los registros contables que debe llevar el titular de la actividad y c) que se utilice de forma exclusiva en el desarrollo de la misma.

El que los rendimientos se califiquen como del capital inmobiliario o como de actividades económicas no es cuestión baladí. Calificados como rendimientos de actividades económicas son mayores las posibilidades de deducción de gastos; puede mitigarse la carga fiscal al atribuir los rendimientos a los titulares de participaciones de la sociedad que lleva a cabo la actividad empresarial, obviando los rígidos criterios de atribución de rentas del IRPF; pueden aplicarse regímenes de estimación objetiva, etc.

En particular, el alquiler de apartamentos turísticos, sin que venga acompañado de la prestación de ningún servicio propio de la hostelería como, por ejemplo, la limpieza, tiene la condición de rendimiento de capital inmobiliario. Por el contrario, si dicha cesión incluyera la prestación de cualquier servicio propio de dicha hostelería, podría calificarse como rendimiento de la actividad económica.

En los rendimientos íntegros del capital inmobiliario hay que incluir el importe íntegro que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, o en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (art. 22.2 Ley).

El rendimiento sujeto a tributación deberá percibirlo el titular dominical o el titular del derecho real sobre el inmueble productor de rendimientos. Si el arrendatario del inmueble lo subarrienda, los rendimientos que perciba el subarrendatario tributarán como rendimientos del capital mobiliario. Si el arrendatario lo traspasa, la cantidad que perciba por el traspaso tendrá la consideración de ganancia patrimonial, Tanto en caso de subarriendo como de traspaso si el titular –arrendador– percibe alguna cantidad, ésta tendrá la consideración de rendimiento del capital inmobiliario. Como también tendrá tal consideración en el caso de que el inmueble se arriende con muebles.