Читать книгу Comentario al texto refundido de la Ley Concursal - Pedro Prendes Carril - Страница 567

La condición resolutoria explícita se define como un pacto que las partes incluyen en un contrato, al amparo de la autonomía de la voluntad, para permitir la resolución del contrato por las causas convencionalmente previstas. Se trata de una garantía adicional que, en caso de incumplimiento del contrato, permite a la parte cumplidora resolver el contrato y restaurar la situación al momento anterior a su celebración (ANTÓN SANCHO, 2018).

Se ha identificado como la principal ventaja de la condición resolutoria explícita el acceso al Registro de la Propiedad, que hace que surta efectos frente a terceros, lo que otorga preferencia al vendedor para recuperar el bien vendido frente a adquisiciones o embargos posteriores (ANTÓN SANCHO, 2018).

El pacto comisorio se recoge en el artículo 1504 CC, que se presenta como norma especial frente a la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 CC. La Sala Primera se ha referido a la interrelación entre los artículos 1504 y 1124 CC, pues en ambos preceptos se contempla la facultad resolutoria de los contratos sinalagmáticos a causa del incumplimiento por uno de los obligados y destaca que el artículo 1124 CC es un precepto genérico, aplicable a todo tipo de contratos bilaterales, mientras que el artículo 1504 CC es norma específica que sólo juega en la venta de inmuebles y ante la clase de incumplimiento por impago del precio –cfr. STS de 22 de enero de 1991–.

Se concede a la acción resolutoria de un contrato de compraventa de un bien inmueble con precio aplazado, siempre que se hubiese pactado una condición resolutoria explícita que figurase inscrita en el Registro de la Propiedad, el mismo tratamiento previsto para las ejecuciones de garantías reales en los artículos 145 y siguientes TRLC. A estas "acciones de recuperación" se refiere el artículo 150, n.º 1, como "las acciones resolutorias de compraventas de bienes inmuebles por falta de pago del precio aplazado, aunque deriven de condiciones explícitas inscritas en el Registro de la propiedad".

La doctrina critica la terminología confusa empleada por el legislador, pues la conjunción "aunque" parece indicar que la inscripción registral de la condición resolutoria explícita constituye un impedimento para el ejercicio de la acción, lo cual carece de lógica, ya que la publicidad registral permite a los terceros conocer la condición resolutoria; por ello, se afirma que "en este sentido, en vez de decir 'aunque' debería decir 'con más razón aún'" (VALPUESTA GASTAMINZA, 2016). Para CARRASCO PERERA el "aunque" es, en este caso, inclusivo, no exclusivo (Tratado de los derechos de garantía, Aranzadi, 2015).

Esta expresión, calificada como una "imprecisión técnica", no ha sido suprimida ni rectificada en el Texto Refundido, por lo que se ha desaprovechado una buena ocasión para delimitar correctamente el ámbito de aplicación del precepto que, en realidad, debe quedar circunscrito a la acción resolutoria de un contrato de compraventa de un bien inmueble con precio aplazado siempre que la condición resolutoria explícita figure inscrita en el Registro de la Propiedad.

El acceso al registro de la condición resolutoria por falta de pago del precio confiere eficacia real a esta cláusula contractual, contemplada en el artículo 11 LH, cuyo apartado 2 dispone que "la expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas".

El legislador ha asimilado a estos efectos la acción resolutoria de la compraventa con condición resolutoria explícita a las ejecuciones de garantías reales sobre bienes necesarios, ordenando la paralización temporal de la acción resolutoria. Estas acciones podrán iniciarse o reanudarse desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida su ejercicio o desde que haya trascurrido un año a contar de la fecha de declaración de concurso sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación –cfr. artículo 148 TRLC–.

Si la compraventa de un inmueble con precio aplazado y con condición resolutoria explícita inscrita en el registro recayese sobre un bien que ha sido calificado como "no necesario" para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor, el vendedor podría ejercitar durante el concurso la acción resolutoria amparada en dicha cláusula contractual. Para ello el vendedor deberá aportar el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que el bien no es necesario para aquella continuidad –cfr. artículo 146 TRLC– y, a partir de este instante, podrá ejercitar la acción o reanudar el proceso que se hubiese suspendido por efecto de la declaración de concurso –vid. artículo 145, apartado 2, en relación al artículo 146 TRLC–.

En todo caso, se trata de una mera alternativa concedida en este supuesto al contratante in bonis, pues podrá optar por el cumplimiento del contrato e insinuar su crédito en el concurso del comprador: en este caso, se reconocerá a su favor un crédito con privilegio especial, al tenor del artículo 270.4.º TRLC. Este precepto establece un tratamiento concursal análogo al que se dispensa al contrato de arrendamiento financiero y a la compraventa de bienes muebles o inmuebles con pacto de reserva de dominio; en tales supuestos, se le reconoce al arrendador financiero, al vendedor o, en su caso, al financiador, un privilegio especial sobre cosa propia –artículo 270.4.º TRLC–, pues el bien objeto del contrato no pertenece al deudor concursado, sino que es excluido expresamente del activo –artículo 198, apartado 3, TRLC–. Además, se limita o suspende el derecho de recuperación si se trata de un bien necesario, ex artículo 150 TRLC.

La clasificación como privilegiado especial del crédito cuyo origen se encuentre en el contrato de arrendamiento financiero o de compraventa con precio aplazado sobre el bien vendido con reserva de dominio o con condición resolutoria explícita conlleva que su pago se haga con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva –artículo 429, apartado 1, TRLC–.

Asimismo, como especificidad relevante cuando se trate de bienes y derechos necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor, se prevé en el artículo 429, apartado 2, TRLC que "en tanto se encuentren paralizadas las ejecuciones de garantías reales y el ejercicio de acciones de recuperación asimiladas o subsista la suspensión de las ejecuciones iniciadas antes de la declaración de concurso, la administración concursal podrá comunicar a los titulares de estos créditos con privilegio especial que opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización de los bienes y derechos afectos. Comunicada esta opción, la administración concursal habrá de satisfacer de inmediato la totalidad de los plazos de amortización e intereses vencidos y asumirá la obligación de atender los sucesivos como créditos contra la masa y en cuantía que no exceda del valor de la garantía conforme figura en la lista de acreedores. En caso de incumplimiento, se realizarán los bienes y derechos afectos para satisfacer los créditos con privilegio especial conforme a lo dispuesto en el apartado siguiente". El precepto reproducido incluye una mención explícita a las acciones de recuperación asimiladas, a diferencia del derogado artículo 155, apartado 2, LC.

Este artículo ha de ponerse en conexión con los artículos 145 y 148 TRLC. El juego de estos preceptos hace que la paralización temporal de las ejecuciones de garantías reales y de acciones de recuperación asimiladas se prolongue hasta la eficacia del convenio o hasta que transcurra un año desde la fecha de declaración de concurso sin que haya tenido lugar la apertura de la liquidación. Esta limitación temporal al inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales y de las acciones de recuperación asimiladas se establece con la finalidad de potenciar una solución convenida al concurso; tanto es así que, si se permitiese a los acreedores con garantía real, arrendadores financieros o vendedores de bienes a plazos con pacto de reserva de dominio o con condición resolutoria explícita ejercitar las acciones –ejecutivas o declarativas, según el caso–, sin sujeción a límite temporal alguno, pudiera ocurrir que la realización de los bienes o derechos sobre los que se constituyó la garantía, o el ejercicio de la acción de recuperación, frustrase la solución conservativa y abocase al deudor a la liquidación concursal.

Artículo 151. Condición de tercer poseedor del concursado.

La declaración de concurso no afectará a la ejecución de la garantía real cuando el concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien o derecho objeto de esta.

Por Nuria Fachal Noguer,

Magistrada del Juzgado de lo Mercantil N.º 1 de A Coruña

SUMARIO.–I. LA DISOCIACIÓN DE RESPONSABILIDAD PERSONAL Y REAL EN EL HIPOTECANTE NO DEUDOR Y EL TERCER POSEEDOR. II. LA EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA REAL EN CASO DE CONCURSO DEL HIPOTECANTE NO DEUDOR Y DEL TERCER POSEEDOR EN EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY CONCURSAL. III. INCIDENCIA EN EL RÉGIMEN DE EJECUCIONES DE GARANTÍAS REALES DE LA CONDICIÓN DE HIPOTECANTE NO DEUDOR Y DE TERCER POSEEDOR DEL CONCURSADO.