Читать книгу La casa de la deuda - Amir Sufi - Страница 17

Las consecuencias negativas de la deuda durante la Gran Recesión no solo afectaron a aquellos que estaban endeudados. Cuando se hundieron los precios de la vivienda, los problemas relacionados con el apalancamiento excesivo se contagiaron a toda la economía. Entre los efectos secundarios hubo que contar un mayor desempleo y el desplome del sector de la construcción. No obstante, la consecuencia más directa fue el alarmante incremento de las ejecuciones hipotecarias. Los economistas han reconocido siempre que cuando los precios de los activos se desploman, la deuda afecta a todo el mundo. Una liquidación de activos a precios muy rebajados es la razón principal. Una liquidación de activos es una situación en la que un deudor o acreedor está deseando vender un activo a un precio muy por debajo de su valor de mercado. En el contexto del sector inmobiliario, esto suele suceder después de una ejecución: cuando un banco asume la propiedad del inmueble de un moroso, lo vende a un precio muy bajo.

Después de la venta, otros compradores de viviendas y tasadores utilizan el precio de liquidación para estimar los precios de todas las demás casas de la zona. Como resultado, los precios de todas las viviendas de esta zona se ven afectados. Incluso los propietarios que no tienen ninguna deuda ven cómo el valor de sus casas desciende. Como consecuencia, los propietarios con una posición financiera sólida pueden ser incapaces de refinanciar sus hipotecas o de vender sus casas a un precio justo. A lo largo de los últimos años, muchos propietarios de Estados Unidos se han quedado atónitos cuando les tasaban sus casas muy a la baja durante una refinanciación. Esta baja tasación solía ser el resultado directo de la utilización por parte del tasador del precio de liquidación para estimar el valor de todas las viviendas del vecindario.

Algunos de los efectos más pérfidos de la financiación de la deuda se conocen como las externalidades de las ejecuciones hipotecarias. En la jerga de los economistas, una externalidad negativa se produce cuando una transacción privada entre dos partes tiene efectos negativos sobre otras personas. En una ejecución, el banco que vende el inmueble no asume el efecto negativo de la liquidación que todos los propietarios de viviendas de la zona deberán soportar. En consecuencia, el banco está dispuesto a vender a un precio bajo, incluso a pesar de que la sociedad en conjunto no querría que lo hiciera.

Las ejecuciones de hipotecas han exacerbado en gran medida la crisis inmobiliaria durante la Gran Recesión. En 2009 y 2010, las ejecuciones llegaron a niveles sin precedentes históricos. El último pico antes de la Gran Recesión se produjo en 2001, momento en que se ejecutaron alrededor del 1,5% del total de las hipotecas. Durante la Gran Recesión, esta cifra fue tres veces mayor: en 2009 se ejecutaron alrededor del 5% de las hipotecas . Daniel Hartley ha estimado que entre el 30 y el 40% de las ventas de casas en 2009 y 2010 fueron liquidaciones o ventas por debajo del valor de la hipoteca.⁵

En una investigación realizada con Francesco Trebbi hemos estimado algunos de los efectos negativos de las ejecuciones hipotecarias.⁶ Hemos tenido en cuenta el hecho de que algunos estados de la Unión tienen una política de ejecución hipotecaria más indulgente que otros. En algunos estados, por ejemplo, un acreedor debe ir a los tribunales para desahuciar a un deudor moroso. Otros estados no requieren ninguna acción judicial y, como es de esperar, las ejecuciones son mucho más rápidas. Por tanto, durante la Gran Recesión se produjeron muchas más ejecuciones en algunos estados que en otros, únicamente como consecuencia de este hecho, y esta diferencia puede utilizarse para estimar los efectos de las ejecuciones hipotecarias en las economías locales.

Después de seguir una trayectoria similar entre 2004 y 2006, los precios de la vivienda cayeron mucho más en los estados donde la ejecución es más fácil. Los estados que requerían una ejecución judicial sufrieron una caída de los precios del 25%, mientras que los estados que no requerían ejecución judicial experimentaron un descenso de más del 40%. El gráfico 2.3 muestra los precios de la vivienda a lo largo del tiempo en ambos tipos de estados. La caída drástica de los precios de la vivienda en los estados que no requieren acción judicial es clara.⁷ Utilizando estas diferencias entre estados, nuestra investigación concluye que los precios de la vivienda cayeron 1,9 puntos porcentuales por cada punto porcentual de propietarios de inmuebles cuyas hipotecas se ejecutaron entre 2007 y 2009. Además, al presionar a la baja el precio de la vivienda, las ejecuciones redujeron el consumo y la construcción de inmuebles.

Las liquidaciones provocadas por la deuda no se limitaron al mercado inmobiliario. Andrei Shleifer y Robert Vishny enfatizan la importancia de las liquidaciones posteriores a la oleada de adquisiciones apalancadas de finales de los años ochenta.⁸ En ese episodio, algunas empresas con un nivel de apalancamiento extremadamente elevado se vieron forzadas a vender activos a precios muy bajos, lo que redujo el valor de las garantías para todos sus negocios. John Geanakoplos ha escrito mucho sobre el impacto de estas liquidaciones.⁹ Su trabajo demuestra cómo la morosidad conlleva que un activo sea transferido de alguien para quien vale mucho (el prestatario) a alguien para quien vale mucho menos (el prestamista). El prestamista no quiere el activo y el prestatario no puede permitírselo. El resultado es que el prestamista se ve obligado a vender el activo a un precio muy bajo. Esto conduce a un círculo vicioso. Los impagos aumentan cuando los precios de los activos se hunden. Pero el incremento de los impagos conduce a precios de liquidación muy bajos a medida que los prestamistas venden los activos. Esto lleva a que todavía haya más impagos, ya que los precios más bajos inducen a más prestatarios a no poder pagar.

Gráfico 2.3. Ejecuciones inmobiliarias y precios de la vivienda

Cuando estalló la burbuja inmobiliaria era necesario, sin lugar a dudas, reasignar recursos en la economía. Demasiados rentistas se habían convertido en propietarios de inmuebles. Demasiados propietarios de inmuebles se habían mudado a casas que no se podían permitir. Se habían construido demasiadas casas. Pero cuando empezó la crisis, la economía basada en la deuda era incapaz de reasignar estos recursos de forma eficiente. En su lugar, la deuda condujo a la liquidación de inmuebles, lo que no hizo más que exacerbar la destrucción de patrimonio neto.