Читать книгу Lecciones de Derecho Mercantil Volumen I - Aurelio Menéndez Menéndez - Страница 61

El arrendamiento de local para instalar un establecimiento o en el que ya se encuentra instalado dicho establecimiento pertenece a la especie de los denominados arrendamientos para uso distinto de la vivienda. A diferencia de lo que acontecía en la legislación anterior, en la que el arrendamiento de local de negocio constituía una categoría autónoma, con importantes especialidades de régimen jurídico (v., por ej., arts. 29 a 42 del derogado Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre), en la actualidad esta modalidad arrendaticia se ha difuminado dentro de otra categoría más general, que se define con un criterio meramente negativo: mientras que el arrendamiento de vivienda es aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1 LAU), los arrendamientos para uso distinto de la vivienda son aquellos que, recayendo sobre una edificación, tengan un destino primordial diferente (art. 3.1), como, por ejemplo, los arrendamientos de locales para ejercer en ellos una actividad comercial, industrial o de servicios (art. 3.2).

La regla general es que estos arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por lo dispuesto por la voluntad de las partes (art. 4.3), incluido tanto lo relativo a la duración del contrato como lo relativo a la renta y a su actualización. En el arrendamiento de local y, en general, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda no existe norma alguna sobre prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (salvo que el arrendatario manifieste oportunamente la voluntad contraria a la prórroga). Por supuesto, el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o correspondieran al arrendatario (art. 35). El pago de la renta fuera de plazo después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, aunque esa resolución se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, ya que –como señala la jurisprudencia– el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase en el pago de la renta (v., entre otras, SSTS de 24 de julio de 2008, 10 de noviembre de 2010 y 18 de marzo de 2014).

Sin embargo, la Ley contiene dos normas imperativas que constituyen excepción a tan amplio reconocimiento del principio de autonomía de la voluntad. Así, la relativa a la facultad indisponible del arrendador y del arrendatario de compelerse recíprocamente para la formalización por escrito de este contrato consensual (art. 37); y así también la relativa a la obligatoriedad de la exigencia y de la prestación de una «fianza» en metálico (en realidad, una prenda irregular), en el momento de la celebración del contrato, en cantidad equivalente a dos mensualidades (art. 36.1), la cual, transcurridos los tres primeros años de duración de ese contrato, podrá ser objeto de actualización (art. 36.2 y 3, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio). En el momento de la extinción del arrendamiento, el arrendador está obligado a restituir la fianza al arrendatario (art. 36.4). Esta devolución no implica renuncia a la indemnización de daños y perjuicios por aquellas obras realizadas por el arrendatario que hubieran deteriorado el local. Con estas dos excepciones, la autonomía de la voluntad puede configurar el contrato en función de la mutua conveniencia de las partes.

No obstante, la Ley ha establecido un régimen legal supletorio que es de aplicación siempre que las partes no hayan querido o no hayan podido establecer un régimen convencional (arts. 29 a 35). Entre esas normas supletorias –además de la especialidad relativa a la indemnización por clientela en las condiciones antes expresadas (v. infra V.3)–, destacan las siguientes:

a) En el caso de que el arrendatario sea un empresario individual que ejerza en el local arrendado una actividad empresarial, el heredero o legatario que, tras la muerte de ese empresario, continúe el ejercicio de esa actividad puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido, durante el período de duración del contrato, salvo que en el propio contrato se hubiera excluido este derecho del sucesor. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento (art. 33).

b) Salvo que en el contrato de arrendamiento se disponga otra cosa (lo que solo permite la Ley si la duración del arrendamiento es superior a cinco años), el arrendatario del local tiene derecho de adquisición preferente de ese local en el caso de que el arrendador lo venda a un tercero. Al servicio de este derecho de preferencia, se reconocen al arrendatario un derecho de tanteo antes de la perfección de la compraventa y un limitado derecho de retracto sobre el local arrendado una vez perfecto e incluso ejecutado dicho contrato (art. 31), derechos que existen aunque el arrendatario tuviera subarrendado el local (STS de 2 de noviembre de 2006).

El arrendador está obligado a notificar fehacientemente al arrendatario la decisión de vender el local, expresando el precio de la compraventa y las demás condiciones esenciales de la operación. Dentro de los treinta días naturales siguientes a contar desde la notificación, el arrendatario puede ejercitar el derecho de tanteo. Transcurrido ese plazo sin que el arrendatario haya ejercitado el tanteo, el propietario arrendador queda en libertad para efectuar la compraventa al precio y a las demás condiciones esenciales notificadas, para lo cual dispone del plazo de ciento ochenta días naturales a contar desde la fecha de la notificación (art. 25.2).

Cuando el arrendador no hubiere hecho esa notificación o se hubieren omitido en ella la referencia al precio o a las demás condiciones esenciales de la operación, o cuando el precio efectivamente pagado fuese inferior al notificado o menos onerosas las demás condiciones esenciales, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto dentro de los treinta días naturales siguientes a aquel en el que el arrendador vendedor hubiera notificado fehacientemente al arrendatario las condiciones esenciales en que efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o del documento en que se hubiere formalizado (art. 25.2).

Las normas sobre derechos de tanteo y retracto en cuanto limitativas de las facultades dispositivas han sido interpretadas tradicionalmente por la jurisprudencia en sentido restrictivo (SSTS de 2 y 6 de febrero de 1991; Ress. DGRN de 5 de septiembre y 24 de julio de 1995). Significa ello que el arrendatario del local goza de estos derechos en caso de compraventa del local arrendado –y en caso de adjudicación judicial en procedimiento de ejecución (SSTS de 2 de marzo de 1959, 19 de febrero de 1968 y 23 de enero de 1971; Res. DGRN de 5 de noviembre de 1993)–, pero no en supuestos distintos a la compraventa, como, por ejemplo, en caso de división de una comunidad sobre varios locales con adjudicación del local arrendado a uno de los comuneros (STS de 22 de febrero de 1994) o en caso de aportación del local arrendado a una sociedad, salvo, naturalmente, que el arrendador aportante incurra en fraude de ley (art. 6.4 CC).

El derecho de adquisición preferente no existe en dos casos determinados: cuando el local se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble, y cuando se venda por distintos propietarios a un único comprador la totalidad de las viviendas y locales del inmueble (art. 31 en relación con art. 25.7).

El derecho de preferencia tiene especial importancia para el arrendatario del local en aquellos supuestos en los que la transmisión de la propiedad es susceptible de afectar a la continuidad del arrendamiento. En efecto, en caso de enajenación del local arrendado, se produce la subrogación del adquirente por cualquier título en los derechos y obligaciones de arrendador. Pero si este adquirente ha adquirido de buena fe el local a título oneroso de quien aparecía en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo sin que en dicho Registro constara el arrendamiento del local, la subrogación no será obligatoria sino meramente voluntaria, por cuanto que el arrendamiento no inscrito no es oponible a ese adquirente (art. 29). Con esta norma –que otorga vigor en la legislación especial de arrendamientos urbanos al viejo principio civil «venta mata renta» (art. 1571.I CC)– se sitúa en una delicada posición al arrendatario que no haya inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad, por cuanto que la buena fe del adquirente del local se presume. Para conservar el arrendamiento, el arrendatario deberá probar que el adquirente conocía la existencia del arrendatario o que, habida cuenta de las circunstancias, no podía desconocerla.

c) El arrendatario del local en el que se ejerza una actividad profesional tiene derecho tanto a subarrendar el local como a ceder el contrato de arrendamiento sin contar con el consentimiento del arrendador (art. 32.1). El arrendador y el arrendatario pueden excluir o limitar en el contrato esos derechos o alguno de ellos, pero si no usan de esa facultad entran plenamente en juego. Tanto el subarrendamiento como la cesión deben notificarse al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado (art. 32.4). En el caso de que se hubiera excluido la facultad de subarrendar el local, la jurisprudencia considera que no existe subarriendo, traspaso o cesión inconsentidos por el hecho de que el arrendatario haya estipulado un contrato de franquicia para actuar como franquiciado en local arrendado.

En caso de subarrendamiento, el arrendador tiene derecho a la elevación de la renta: el diez por ciento si el subarriendo es parcial y el veinte por ciento si es total; en caso de cesión del contrato de arrendamiento del local, el arrendador también tiene derecho a esa elevación en un veinte por ciento (art. 32.2).

Cuando el arrendatario es una sociedad, no existe cesión por la mera transformación o mero cambio de forma social, ya que no se produce cambio de la persona de la sociedad arrendataria. Tampoco existe cesión en los casos de fusión y de escisión de la sociedad arrendataria, ya que en tales casos tiene lugar ministerio legis la sucesión de la nueva sociedad o de la absorbente en la posición jurídica de la sociedad que se extingue por fusión o que es absorbida (arts. 22 y 23 LME; STS de 30 de abril de 2007), o de la sociedad beneficiaria de la escisión en las relaciones jurídicas correspondientes a la parte del patrimonio social dividido o separado (arts. 69 y 70 LME). No obstante, si la sociedad se transforma, se fusiona o se escinde, la Ley reconoce al arrendador el derecho a la elevación de la renta como si la cesión se hubiera producido (art. 32.3 LAU).

d) A fin de que el arrendatario pueda conservar el uso del local, impidiendo que desaparezca la base física del establecimiento, la Ley establece que el contrato de arrendamiento continúa en vigor a pesar de la declaración judicial de concurso de acreedores del arrendatario (art. 156 TRLC); y que, si la acción de desahucio se hubiera ejercitado ya por el arrendador antes de la declaración judicial de concurso, la administración judicial, hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, puede enervar la acción así como rehabilitar la vigencia del contrato pagando con cargo a la masa todas las rentas y demás conceptos pendientes y las costas causadas hasta ese momento (art. 168 TRLC).