Читать книгу Lecciones de Derecho Mercantil Volumen I - Aurelio Menéndez Menéndez - Страница 62

En el caso de que el establecimiento abierto al público se encuentre instalado en local arrendado, el empresario individual o la sociedad mercantil tienen derecho, en ciertas condiciones, a exigir al arrendador la denominada indemnización por clientela tras la extinción del contrato de arrendamiento del local por transcurso del término originariamente pactado o de cualquiera de las prórrogas convencionales, salvo que en el propio contrato las partes hubieran excluido este derecho (art. 34 en relación con art. 4.1 y 3 LAU). Se trata de una compensación que reconoce la Ley al arrendatario por el incremento del valor del local como consecuencia de la actividad empresarial desarrollada en el establecimiento abierto al público instalado en dicho local.

Los presupuestos para el nacimiento de ese derecho son dos: en primer lugar, que en ese establecimiento se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años y, en segundo lugar, que el arrendatario haya manifestado al arrendador, con cuatro meses de antelación a la extinción del contrato, la voluntad de prorrogar la duración del arrendamiento por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, sin aceptación por el arrendador de esa oferta de prórroga o con aceptación de la oferta pero en condiciones diferentes (art. 34.I).

La cuantía de la indemnización está en función de un hecho posterior a la extinción del contrato: el de que el arrendatario inicie o no el ejercicio de la misma actividad comercial, en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento del local en que se encontraba instalado el establecimiento mercantil.

En el primer caso, la indemnización comprenderá los gastos del traslado de ese establecimiento y los perjuicios derivados de la pérdida de la clientela, que se calcularán por la diferencia entre la cifra de negocios conseguida con el establecimiento instalado en el local anterior durante los seis meses inmediatamente anteriores al cierre y la cifra de negocios conseguida en el establecimiento instalado en el nuevo local durante los seis primeros meses a contar desde la apertura (art. 34.II.1). Para poder recurrir a esta comparación de cifras de negocio será necesario que las características de ambos establecimientos sean semejantes (superficie de los locales, número de empleados, etc.), que, en los seis meses inmediatamente anteriores al cierre del antiguo establecimiento, el empresario no hubiera realizado una venta en liquidación, y que, en los seis meses inmediatamente posteriores a la apertura del nuevo establecimiento, no realice una venta de promoción, ya que estas circunstancias alteran o pueden alterar sustancialmente los elementos objeto de comparación. En tales casos –y en otros semejantes–, los perjuicios derivados de la pérdida de la clientela se calcularán con arreglo a equidad.

En el caso de que, dentro de los seis meses siguientes, el antiguo arrendatario no iniciase actividad alguna o iniciase otra diferente a la ejercitada en el antiguo establecimiento, es preciso distinguir según que el antiguo arrendador o un tercero desarrollen o no en el mismo local la misma actividad o una afín dentro de ese mismo plazo. Si el antiguo arrendador o un tercero desarrollan en ese tiempo cualquiera de esas actividades en ese local, la indemnización será de una mensualidad por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Si no desarrollan actividad alguna o si la actividad es diferente, el arrendatario que no haya iniciado actividad alguna o que haya iniciado otra diferente dentro de los seis meses siguientes a la extinción del contrato, carece de derecho a la indemnización (art. 34.II.2).

En caso de falta de acuerdo entre las partes, la fijación del quantum indemnizatorio corresponde al tribunal de instancia, y no puede ser revisada en casación (STS de 18 de junio de 2001). Naturalmente, en ningún caso la indemnización podrá superar el valor del local (STS de 5 de junio de 1997).