Читать книгу Handbuch Wirtschaftsprüfungsexamen - Hans Haarmeyer, Christoph Hillebrand - Страница 148

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Miete ist wie Pacht ein gegenseitiger Vertrag mit synallagmatischen Hauptpflichten, die auf die zeitliche Gebrauchsüberlassung einer Sache nebst der Gewährung des ungestörten Mietgebrauchs gegen Zahlung des vereinbarten Mietzinses (vgl. § 535) gerichtet sind. Betreffend die Hauptpflichten ist die Miete analog zum Kaufrecht aufgebaut. Anders als dort sind jedoch umfangreiche Treu- und Fürsorgepflichten sowie ein durch die Obhut bedingter Gemeinschaftsgedanke weit charakteristischer. Gegenstand der Miete können nach BGB nur Sachen (vgl. §§ 90 ff.) sein, aber nur solche, die gebrauchsfähig sind. Dem Verbrauch unterliegende Sachen können weder vermietet noch verliehen werden. Auch Rechte können nicht „gebraucht“, sondern nur genutzt werden und deshalb nur Gegenstand eines Pachtvertrags sein (so z.B. Lizenzverträge über geistiges Eigentum).

Beispiel:

Die Überlassung einer Kiesgrube zur Auskiesung ist Pacht. Die Überlassung von Reklameflächen ist dann Miete, wenn dem Verpflichteten keine weiteren Dienste aufgebürdet werden: Die Reklame auf Taxis ist gemischter Vertrag mit Elementen des Dienstvertrags, nämlich der Pflicht, die Wagen auch fahren zu lassen. Ein Bankschließfach wird gemietet, soweit die Bank keine zusätzliche Verwahrungs- und Sorgfaltspflicht übernimmt. Gleiches gilt für die Benutzung einer Tiefgarage ebenso, wie für den privatrechtlich ausgestalteten Eintritt in eine öffentliche Badeanstalt.

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Nur die Pacht berechtigt zum Fruchtbezug (Rechts- bzw. Sachfrüchte). Nicht jedes Erschließen von Erwerbsquellen mit Hilfe vermieteter Sachen ist Pacht, vielmehr nur dann, wenn die Einnahmen durch die Einrichtungen und Konzessionen der Sache erzielt werden (die Überlassung einer Gaststätte mit entsprechender Einrichtung und Getränkebezugsverträgen ist Pacht, die Überlassung einer Eisfläche an den Eishockeyverein hingegen Miete, weil erst der Verein darauf eine gewinnbringende Tätigkeit entfaltet).

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Gelegentlich sind auch Miet- und Werkvertrag abzugrenzen. Ist ein Fahrzeug vermietet, trägt der Mieter alle Risiken außer der Fahrbereitschaft an sich. Bei Vermietung mit Fahrer ist dessen Verfügbarkeit Teil der Mietleistung, nicht eigenes werk- oder dienstvertragliches Element. Hingegen ist der Beförderungsvertrag insges. Werkvertrag.

Der Mietvertrag ist Schuldvertrag. Erst seine Erfüllung seitens des Vermieters schafft darüber hinaus noch ein Besitzverhältnis mit sachenrechtlicher Wirkung (vgl. §§ 858 ff.).

Beispiel:

Der stets als Miete ausgestaltete Schwimmbadbesuch[106] gibt hinsichtlich der rechtmäßig in Besitz genommenen Umkleidekabine und des Garderobenschranks Besitzabwehrklagen gegen jedermann.

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Auch ohne gültigen Mietvertrag kann ein tatsächlich erfolgtes Überlassungs- und Besitzverhältnis Anerkennung finden (z.B. bei fehlender Geschäftsfähigkeit etc.); ebenso nachdem die Mietzeit abgelaufen ist (sog. Lehre vom „fehlerhaften Vertrag“ sowie die Fiktion eines unbefristeten Fortsetzungsvertrags in § 545). Eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung würde in solchen Fällen erhebliche Schwierigkeiten bereiten, weshalb die Fehlerhaftigkeit nur für die Zukunft durch (dann regelmäßige aber nicht rückwirkende) Anfechtung oder, sofern die Nichtigkeit auf einem entsprechenden wichtigen Grund beruht, durch außerordentliche Kündigung geltend gemacht werden kann. Für die vergangene Zeit des faktischen Vollzugs bleibt die Pflicht zur Gegenleistung bestehen (vgl. § 546a Abs. 1).