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Hauptpflicht ist neben der Verschaffung der Mietsache, den vertragsgemäßen Gebrauch für die Dauer der Mietzeit zu ermöglichen. Hierzu kann je nach Umständen auch Zubehör gehören. Die Überlassung kann zum Alleingebrauch oder zum Mitgebrauch geschuldet werden. Auch die Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand ist Hauptpflicht und die eigentliche Dauerleistung des Vermieters, für die er die Sachgefahr trägt.

Verlangt der Mieter von seinem Vermieter die Beseitigung permanenter Ruhestörung etwa in Folge eines Gaststättenbetriebs, so ist dies kein Gewährleistungsverlangen (so nur etwa eine Mietminderung, § 536) und keine Frage der Zurechenbarkeit wegen etwaigen Verschuldens des Vermieters, sondern der Anspruch auf Erfüllung der primären Hauptpflicht (vgl. § 535; anders als beim Gewährleistungsverlangen greift hiergegen nicht der Ausschlussgrund des § 536b, Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss, sondern ist es Auslegungsfrage, ob die Störungsquelle nach dem Vertragsinhalt als dem Mieter von Anfang an bekannt hingenommen werden muss, §§ 133, 157, 242, 311, 535[107]).

Das bedeutet ferner, dass der Vermieter die normalen Erhaltungskosten und die Lasten der Mietsache zu tragen hat (vgl. § 538) und dass er dem Mieter zur Erhaltung der Sache notwendige Aufwendungen ersetzen muss (vgl. §§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1).[108]

Unbeschadet dessen ist es übliche Vertragspraxis, derartige „Schönheitsreparaturen“ dem Mieter auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zu überantworten (Grenze sind §§ 307 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2, weshalb starre Renovierungsfristen mangels Orientierung am wirklichen Erhaltungsbedarf unzulässig sind[109]).