Читать книгу Недвижимость: права и сделки - Группа авторов - Страница 47

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основания для государственной регистрации прав – это:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные решения;

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

• иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав правоустанавливающие документы должны содержать:

У описание недвижимого имущества, т. е. сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка); У вид права, подлежащего государственной регистрации[134]; У имя (наименование) правообладателя. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращений, с указанием организационно-правовой формы и места нахождения.

Таким образом, основные требования к правоустанавливающим документам – соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

Однако отметим, что не вся необходимая для регистрации информация, включая детальное описание объекта, должна содержаться в правоустанавливающем документе.

Смысл нормы п. 1 ст. 18 в совокупности с п. 1 ст. 17 и ст. 12 Закона о регистрации прав заключается в том, что правоустанавливающий документ должен соответствовать нормам материального права, действовавшим в месте нахождения объектов недвижимости и в момент приобретения права. Например, документ, оформленный в соответствии с законодательством, действовавшим до 31 января 1998 г., не должен и в принципе не может соответствовать принятому позднее Закону о регистрации прав.

Как следует из ст. 12 Закона о регистрации прав и Правил ведения ЕГРП, описание объекта недвижимого имущества в подразделе IЕГРП осуществляется на основании данных кадастрового и технического учета (техпаспортов БТИ и кадастровых планов участков), записи о правах и сделках вносятся на основании правоустанавливающих документов. Описание недвижимости в объеме, необходимом для внесения в ЕГРП, содержится в документах кадастрового и технического учета. Таким образом, информация, необходимая для внесения в ЕГРП, должна содержаться во всех представленных на регистрацию документах, а не только в правоустанавливающем документе.

Пунктом 2 ст. 17 Закона о регистрации прав запрещается истребование у заявителя дополнительных документов, если правоустанавливающие документы и планы объектов соответствуют требованиям ст. 18 Закона. В случае несоответствия представленных документов ст. 18 регистратор вправе, а в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав – обязан получить дополнительные документы. Если правоустанавливающий документ не содержит точного описания объекта недвижимости для внесения записей по объекту в ЕГРП, но соответствует требованиям действовавшего в момент его составления законодательства, то для регистрации прав необходимо представление дополнительных документов. Например, может быть представлен документ ОТИ (БТИ), объясняющий расхождение учетных характеристик объекта[135].

То, что в представленных на регистрацию правоустанавливающих документах не должно быть всех характеристик недвижимости, подтверждается высшими судебными инстанциями.

ОАО «молочный комбинат „Нижегородский“» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области (далее – учреждение юстиции) в государственной регистрации права собственности акционерного общества на административно-бытовой корпус, расположенный в г. Нижний Новгород.

Заявление было мотивировано тем, что истец является собственником указанного здания в связи с его приватизацией в составе имущественного комплекса государственного предприятия «молочный комбинат „Горьковский“» (далее – предприятие), план приватизации которого утвержден решением Комитета по управлению имуществом Нижегородской области (далее – комитет) от 19.11.1992. Учреждение юстиции 13.08.2003 отказало ОАО в регистрации права собственности на данный объект, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию, не являются правоустанавливающими. между тем план приватизации предприятия, акт оценки стоимости его имущества по состоянию на 01.07.1992 и письмо комитета от 07.05.1998 свидетельствовали о том, что административно-бытовой корпус в составе другого имущества предприятия был внесен в уставный капитал ОАО.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.10.2003 в удовлетворении заявления отказано. ФАС Волго-Вятского округа постановлением от 27.02.2004 решение оставил без изменения. ОАО подало заявление о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановления суда кассационной инстанций в ВАС РФ. Президиум ВАС РФ отменил оспариваемые судебные акты по следующим основаниям.

Признавая законным отказ учреждения юстиции акционерному обществу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, суд сослался на то, что представленные заявителем план приватизации предприятия, акт оценки стоимости его имущества по состоянию и письмо комитета не содержат полного описания спорного объекта недвижимости и не устанавливают юридического факта возникновения и наличия права собственности на него заявителя. Технический же паспорт не является правоустанавливающим документом, а содержит лишь сведения о техническом состоянии данного объекта. Поэтому представленные документы не соответствуют требованиям Закона о регистрации прав. Эти доводы нельзя признать законными и обоснованными.

Согласно ст. 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в частности акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который оыл установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания.

Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным Указом Президента РФ от 01.07.1992 № 721[136], было предусмотрено, что комитет по управлению имуществом как учредитель акционерного общества представляет для государственной регистрации копию плана приватизации, заявку на регистрацию и устав акционерного общества. С момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия принимаются акционерным обществом. Состав имущества акционерного общества на момент его учреждения отражается в акте его оценки.

Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента РФ от 29.01.1992 № 66, установлено, что состав и оценка стоимости зданий и сооружений отражаются в приложении № 1 к акту оценки, форме которого соответствует письмо председателя Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области от 07.05.1998.

Таким образом, представленные ОАО на регистрацию права собственности документы соответствуют нормативным актам, определявшим на момент учреждения ОАО возникновение права собственности на внесенное в его уставный капитал имущество, что в силу ст. 6 и 17 упомянутого Закона является основанием для государственной регистрации соответствующего права.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении норм права в соответствии с п. 1 ст. 304 АПК подлежат отмене.

Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ отменил решение арбитражного суда, постановление кассационной инстанции, признал незаконным отказ Учреждения юстиции и обязал его произвести государственную регистрацию права собственности ОАО «Молочный комбинат „Нижегородский“» на указанный объект недвижимости[137].

Правоустанавливающие документы, как и иные необходимые для государственной регистрации документы, представляются в подлинниках с приложением копий. Верность копий правоустанавливающих документов удостоверяется нотариусом либо органом государственной власти, органом местного самоуправления или организацией, выдавшими документ. Верность копий договоров с участием юридических лиц может быть удостоверена участниками сделки, подписями уполномоченных лиц, скрепленных печатями организаций. Подлинники правоустанавливающих документов возвращаются правообладателю после государственной регистрации. Если сделка совершена в простой письменной форме (как физическими, так и юридическими лицами), то для регистрации необходим дополнительный подлинник договора для хранения в регистрирующем органе. Например, договор купли-продажи должен быть составлен в трех подлинных экземплярах – по одному для продавца и покупателя и один – для регистрационной службы.

Акты органов государственной власти и местного самоуправления представляются только в копиях (в двух экземплярах). Подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Правообладатель, в чьем отношении издан акт, предъявляет для государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя органа или уполномоченного на то должностного лица и печатью.

Документ, исходящий от юридического лица, должен быть подписан руководителем организации с указанием его должности (в документах, оформленных не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), фамилии и инициалов. Если документ подписывается лицом, исполняющим обязанности руководителя, или его заместителем, указываются фактическая должность лица, подписавшего документ, его фамилия и инициалы. Проставление косой черты и подписание непоименованным лицом не допускаются.

Судебные акты (решения, определения, постановления) представляются в копиях, заверенных подписью уполномоченного лица и печатью суда. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты за подписью судьи, скрепленной печатью суда, или иным документом (справкой, решениями вышестоящих инстанций).

Приписки и поправки в документах должны быть оговорены и подтверждены подписью должностного лица, участников сделки и других лиц, подписавших документ, а в нотариально удостоверенных договорах также подписью нотариуса с оттиском его печати. Исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте. В документах, составленных на нескольких листах, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью удостоверившего их нотариуса или печатью составившего их органа государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц с указанием количества листов.

Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, могут быть использованы на территории Российской Федерации только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются государства. Документы, составленные за границей, должны быть апостилированы или легализованы Департаментом консульской службы МИД России. Апо-стилированные документы должны содержать апостиль на языке государства, на территории и в соответствии с законодательством которого подготовлен документ, перевод текста документа и текста апо-стиля на русский язык. Все листы апостилированного и переведенного документа должны быть прошиты и скреплены печатью нотариуса Российской Федерации, засвидетельствовавшего верность перевода или подлинность подписи переводчика[138].